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民间游资奔向房地产是没有选择的“选择”

https://www.biud.com.cn 2014年11月21日09:51 家居装修知识网

　　图为鄂尔多斯随处可见的大量空置房小区。

　　“《家天下》记者天下行”系列述评之四

　　“后限购时代”业已来临，鄂尔多斯楼市泡沫以及温州楼价连年阴跌，终于给以为“买砖头最保值”的中国人上了一课，依赖本地人“击鼓传花”投资的楼市只是海市蜃楼，唯有像北上广深这种能够吸引大量高素质外来人口的大型城市，其房产才具有相对的保值性。图为鄂尔多斯随处可见的大量空置房小区。

　　本版述评：“有恒产方有恒心”，“买砖头最保值”，大江南北都有自老祖宗传下来的古训，这两句可能是最早的房地产广告，世世代代给中国人洗脑——发达就要买房子。于是，从温州到鄂尔多斯到太原，无论是做打火机起家的温州老板，还是挖煤挖到第一桶金的煤老板们，在原始积累结束后，财富增值成为他们的首要考虑，而房产则是第一选择。山西煤老板在万达公馆一买就是一条梯，温州炒房团一买就是一栋楼，“这组团我承包了”的豪气场景，的的确确曾经发生在各地售楼部。

　　民间游资奔向房地产

　　是没有选择的“选择”

　　政府一纸限购令，给民间游资套上枷锁。土豪老板们在本地买不了房屋，因为太原和温州当地都先后出现限购政策，本地人住房保有量本身就超高，没有名额了；而且一、二线城市以及省会城市的限购政策全部包括限外，外来游资也找不到“落脚石”。与其说，限购刹住了民间游资这匹狂奔的野马，不如说民间借贷的高风险性以及能源行业的价格高变动性，才是民间游资突然“刹车”的内在因素。

　　温州楼价连跌36个月，游资找到“名额”见缝插针买到楼都是亏的；鄂尔多斯煤老板的威风不需要限购已经在煤价大幅下跌面前轰然倒下；与政界关系密切的山西煤老板们，他们关心的不再是资产保值问题，而是资产属不属于自己的问题，“说不清道不明”的财富来源成为最大的麻烦。

　　资本自由流动，是市场经济的一大特点，资本逐利而生，游资要东奔西窜，政府也无可奈何。从内地现状来看，游资奔向房地产市场也是没有选择的选择，因为投资渠道狭窄，其他投资可靠性和安全性都不如房产。对于游资丰盈的城市如鄂尔多斯和温州来说，解决楼价下跌引发的债务问题以及民间借贷问题已是一个超越楼市调控的宏大命题。“后限购时代”业已来临，鄂尔多斯楼市泡沫以及温州楼价连年阴跌，终于给以为“买砖头最保值”的中国人上了一课，依赖本地人“击鼓传花”投资的楼市只是海市蜃楼，唯有像北上广深这种能够吸引大量高素质外来人口的大型城市的房产，才具有相对的保值性。

　　靠本地人“塘水滚塘鱼”

　　楼市发展无可持续性

　　本报记者这次到过鄂尔多斯、温州和太原三个城市考察民间游资对楼市的影响，除了太原是省会城市外，鄂尔多斯和温州只属于三线城市，但由于特殊的原因，这两个城市分别在内蒙古和浙江占据近乎省会的地位，在全国也享誉盛名。据记者了解，鄂尔多斯向来产煤，由于煤炭而在北方知名度非常高，有“小香港”的美誉。温州则因商人走遍天下积累巨额财富，使得“温商”在各地具有高知名度。

　　小城市囤积巨额财富，这个本身就是“中国故事”的缩影，以不动产为财富载体，老祖宗本身是鼓励“恒产”，并不鼓吹倒腾房产，但是在社会浮躁之风的影响下，“炒筹”炒房成为“暴发户”的最大兴趣。鄂尔多斯楼价随煤价起飞，从2005年到2010年楼价大约涨了10倍，温州楼价从开盘价两万多元/m2，经炒房团倒腾再转手已是七八万元/m2。从本地的商贾巨富到平民百姓，无不卷入到炒楼“一夜暴富”的洪流之中。

　　不过，从限购的楼市走向可以看到，没有稳定增长的外来购房人群，一个城市的楼市绝对没有可持续性。温州楼市专家表示，其他城市可以吸引外来人口置业消化库存，但温州的楼市特别之处是一直都是本地人消化为主，鲜有外地买家进入。鄂尔多斯也是如此，鄂尔多斯在煤炭行业疯狂的时候曾经涌入40多万外地人，康巴什新区规划50万人居住，但是最终只有5万人居住，而当初慕财富之名而来的40多万外地人如今已经四散不见影踪，楼价下跌、楼市泡沫破裂的苦果只能由本地人承担。

　　从市面上来看，温州和鄂尔多斯生活一切如常，但是这两个城市多次发生富商跳楼或者债务人神秘失踪的事件，楼价下跌对暴富一族的影响不可谓不大。

　　本专题文/图：记者李凤荷

　　解决游资遗留手尾

　　政府不能袖手旁观

　　万物自由生长，游资野蛮四窜，最终在鄂尔多斯和温州留下的印记并不佳。温州因为房地产吸取过度资金，各行各业反而出现资金不足，除了房地产业其他领域很难发展起来；鄂尔多斯因煤价大跌而造成民间借贷市场崩盘、房地产项目烂尾。这些因游资而引发的问题其实已经超越游资“会头”可以控制的范围，如何给温州实业“输血”，如何解决鄂尔多斯烂尾楼问题，这些问题都在呼唤政府伸出“有形之手”。

　　来自浙江如今在呼和浩特开发房地产的黄大成也曾在上世纪90年代到海南开发房地产，他认为解决上世纪海南楼市泡沫与解决目前各地的游资问题是完全两个不同的问题。当时在海南开发房地产的不少是中央的机构，背后都有银行和基金涉足，故此在国务院提出“四个轮子一起转”，个人、社会、企业和政府各负其责，“国字号”负责较多。如今，在鄂尔多斯和温州，银行还不如本地人有钱，甚至出现银行要与民间借贷机构拆借资金的情况，“国字号”在游资中扮演的角色不重要，最重要的是私人企业与私人参与的投资。满目疮痍的鄂尔多斯，到处是烂尾地和烂尾楼，这些房屋背后都是数不清的三角债，需要政府耐心地抽丝剥茧才能搞得清，温州民间融资的债务问题也错综复杂。

　　如果没有政府出手以及富有公信力的第三方评估机构参与，相信鄂尔多斯的烂尾楼历经多年都无法解决。而温州游资泛滥导致实业“失血”，这本身就是市场经济调控失灵的一个表现，更加呼唤政府“该出手时就出手”。