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广州东圃楼市回暖长期升值可期

https://www.biud.com.cn 2014年11月24日10:02 家居装修知识网

　　天河拍出8宗地溢价合理，未能如地王效应对周边楼市产生影响

　　11月10日，广州一口气推出天河的9宗地块，东圃立交地块和7宗华美牛奶厂宅地顺利成交，成交总价在157亿元，楼面地价为1.2万~1.6万元/m2，牛奶厂地块更是被龙湖、华润、金地、平安四大有实力的房企拿下，区域发展前景乐观，不过记者采访得知，拍地利好消息未能如地王效应对周边楼市产生影响。业内人士认为，此次拍地地价处于合理水平，不像以往地王出现时产生的刺激作用那么大，而且目前整个二手楼市只是处于刚刚回暖阶段，地块周边二手行情也不会立即有反应。不过，从长期来看，外地实力房企的进驻会改善周边二手楼市长期以来的中低端形象，刺激二手楼升值。记者刘丽琴

　　楼市刚回暖拍地影响有限

　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示，从此次土地拍卖结果看，楼面地价在1.2万~1.6万元/m2左右，地块周边可参照对比的中海康城目前二手价在2万元/m2左右，结合地块的条件看，这属于一个比较合理的地价水平，因此就不会像以往拍出远高于周边价格的地王时产生的刺激作用那么强。其次，从整个市场行情看，目前虽然有不少改善型买家出手，但二手楼市只是处于刚刚回暖的阶段，市场还未完全激活，因此也还没有传导到对房价的影响上，所以市场会比较淡静对待此次土地拍卖结果。

　　中原地产美好居分行资深营业经理张运珍表示，近期东圃楼市确有回暖，尤其是央行“9·30”新政后，看楼客明显增多，10月中海康城经他们分行成交的二手单位就有5套，从东圃二手楼市看，区域房源较充足，拍地结果目前对买家心态影响还不大，对业主的影响要大一点，让更多人对区域前景看好，预计两年后楼价可达3万元/m2，因为区域内地铁已经开通，金融城正在建设，两年后预计东圃立交地块项目已可上市，而金融城的地标型建筑也可以建成，整个区域会正在成熟起来，东圃板块也会迎来更好的发展。

　　中原地产盈彩美居分行资深营业经理何志伟则表示，目前区域内成交虽然有所回升，但整体上还相当低迷，只是比两三个月前略好一些，二手价与去年同比还低5%~10%左右，区域内素质好一点的小区二手楼均价在2万~2.2万元/m2左右，但邻近的新黄埔区众多一手楼盘推出1万多元/m2的价格，吸引力更大，因此整个区域想快速回暖还是比较困难的，而拍地的结果影响还不明显，最主要是让业主的心态比前几个月强一些，让他们对楼市未来更有信心。

　　区域形象终将改观提升买家预期

　　华美牛奶厂拍地顺利收官，虽然从目前看来对市场影响有限，但长期来看仍会对区域产生深远影响。广州中原地产研究部分析，最明显的影响就是会提升大众对奥体新城未来楼价的预期，按照牛奶厂现在11600~16800元/m2的楼面地价，以2年的平均开发周期和楼价8%的平均年增长率估算，项目两年后首期产品至少要卖到25000元/m2可保本，至少要30000元/m2才可实现正常盈利。

　　龙湖地产也表示这批地块计划以中高端“刚需”高层住宅为主，并有少量低密度改善型产品，其未来定价可见不菲。地块距离最近的一手楼盘天健上城、富力天禧花园及佳润·上品菁园，目前售价在20000~28000元/m2之间，牛奶厂地块的出让势必给这些楼盘大涨士气。同时，还会改善周边二手楼市长期以来的中低端形象，刺激二手楼升值。牛奶厂附近的二手住宅主要有半山溪谷、富力花园、盈彩美居、金碧世纪花园、景安花园及中海康城。这些住宅大部分为电梯楼，楼龄较长，二手均价介于15000~22000元/m2。

　　众所周知，龙湖、华润在开发高端楼盘、豪宅产品方面经验十分丰富，他们在城市改造方面的能力也不容小觑，这类房企不但能对自己的地块进行高端开发，同时有实力也有能力对地块周边的公共交通、市政配套、居住环境进行改造，拉动地块周边的城市区域价值质的提升。相信奥体新城东部板块这块还未开发的处女宝地，有这些大鳄助力，未来的开发进程和发展速度会加快，而毗邻的东圃板块也会受益。

　　周边二手超2万元/m2

　　红云地块起价不高买得过

　　本报讯（记者陈白帆）白云区华快附近的红云涂料化工厂地块计划在今天下午出让，总面积为198938平方米，可建设用地为147736平方米。该地块挂牌起始价为645071万元，按此计算，其楼面地价为1.4万元/m2起。目前该地块附近二手洋房价格普遍在2.1万~2.3万元/m2，从其起始价看，由于该地块内部环境优美，又邻近华快入口，开发商绝对买得过。

　　地块附近二手成交不活跃

　　“目前，红云涂料化工厂附近的二手住宅以一品湖山、山水庭苑、南湖半岛花园、青花南湖等高层洋房为主，而且多是大面积单位，因此成交量较少。”中原地产南湖分行高级营业经理钟荣城表示，在“9·30”房贷政策调整后，今年10月该地块周边的二手成交比8、9月活跃，由于业主大多市场敏感度不高，并无调高放盘价，反而有5%~6%的降价空间。如业主愿意降价，约60%~70%左右的买家都会入市。

　　中原地产合一城分行高级营业经理曹升介绍：红云涂料化工厂地块周边有多个厂房，附近南湖半岛花园的市场均价为2.1万~2.4万元/m2左右，青花南湖则约为1.5万~1.8万元/m2。

　　据满堂红交易数据，红云化工涂料厂周边大型楼盘的二手成交量一直以来均较低，尤其是别墅盘金湖花园，今年下半年以来暂未录得成交。10月份首套认定标准松动后，该区域楼盘的看楼量略有增加，环比9月上升10%左右，但成交量环比基本持平，成交均价位于合理区间浮动。

　　“红云”热度难超牛奶厂

　　对于红云涂料化工厂地块的拍卖前景，中原地产曹升透露，附近的二手楼均价为2.1万~2.2万元/m2左右，而该地块楼面地价起始价为1.4万元/m2起，预计将来一手楼开售价需要2.5万~2.6万元/m2或以上。现时广州大道北板块多个在售一手楼均价约2.3万~2.5万元/m2，但销售情况淡静。

　　满堂红市场部研究员刘镜棠表示，由于该区域的大型楼盘大部分具有较为优异的景观及生态环境，对追求品质生活的换房客有较强的吸引力，目前红云涂料厂附近二手买家主要以二次置业客户为主。鉴于现时山水庭苑、一品山湖、雅居乐南湖半岛花园等二手均价约2.1万~2.3万元/m2之间，1.4万元/m2的楼面地价有一定的吸引力，流拍的可能性较低，但拍卖热度未必会超过之前拍出的天河区牛奶厂地块。