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燕郊困局观察：低价光环下难掩楼盘多重硬伤

https://www.biud.com.cn 2014年12月07日09:36 家居装修知识网

相比北京市内的其他区域，燕郊拥有一种“栖息北京”与“低价置业”的底线平衡优势，令无数“北漂”趋之若鹜。

近些年来，紧挨北京的地理优越性与时时搭乘政策利好“顺风车”，使得燕郊一跃升级成北京边郊地区最热门的置业板块。

相比北京市内的其他区域，燕郊拥有一种“栖息北京”与“低价置业”的底线平衡优势，令无数“北漂”趋之若鹜。

然而，透过光环细看这一区域，几近失控的推盘节奏与开发体量，在几年间埋下了大量房屋质量、配套建设上的隐患。“加速度”、“高利润”之手种下的质量“打折”、设计规划不合理、配套滞后等硬伤持续暴露出来，令“燕郊新移民的梦想生活”在现实中频遭幻灭。

仓促建设下的质量后遗症

恐怕没有另一个地方像燕郊这样，几乎以一个“镇”的行政规格承接了一座“城”的发展期待。数年之间，几倍于实际发展能力的扩张需求，迫使开发房企们放弃“按部就班”而选择开拓速度。由此造成的后果之一，就是许多住宅楼盘被“揠苗助长”，仓促建设过程中留下种种的后遗症。

在整个燕郊，上上城项目一直走的是“低价路线”，据记者了解，于上个月二期开盘的上上城理想新城均价才8800元/平米，远低于周边1万以上的同类楼盘。然“价廉之下未必物美”，自启动建设以来，上上城便多次因水泥地面断裂、屋内跑水、电梯频发故障等突破“质量底线”的交房局面，遭买房者抱怨“谁买谁上当”。

11月28日下午2点半，上上城理想新城二期工地突发火灾，据媒体报道，具体火灾原因还在调查，但有消息称，此次大火蔓延的主要原因却是墙体保温板被引燃，导致火势扩大，燃烧至晚上。原本作为防火材料的保温板，在这起火灾事件中却成为大火的助燃剂，背后折射出项目方对项目工程的建设态度。

规划设计上的混乱、不合理

对购房者来说，规划与设计上的不合理，对日后生活形成的影响可能比房屋质量更来得“头疼”。

在新华网记者踩盘过程中，多名业主和购房人抱怨燕郊有不少楼盘的户型设计极为不合理。以天洋城4代为例，现场购房人对记者表示，二期新推的主流户型的房间布局极为别捏：厨房被夹在两间卧室当中，且厨房门与其中一卧室门空气互通，可能直接导致油烟“祸害”到卧室；餐厅的面积尚不及厕所间，且餐厅与厕所“不幸”紧挨着；“鸡肋”的零碎空间或夹道多，导致未来业主在空间功能的使用上遇到很多障碍。

据悉，以打造中国首席“四代城市综合体”为目标的天洋城4代，最大卖点便是其现代化的规划。在售楼现场，销售向记者滔滔不绝介绍的正是规划中那些大型主题式娱乐岛、航天博物馆、艺术中心与度假中心，却淡化了住宅产品本身的规划。

据记者现场观察，尽管一期已竣工入住，但业主真正关心的社区规划却不尽如人意，散步的花园尚未真正成型，规划中的商业街是何种模样还是未知数，社区大门是一座气势恢宏的“凯旋门”，然凯旋门前面对的却是一片堆有大量工程废物垃圾的荒凉待建的茫茫荒地，居民每日要穿过这条沙尘肆虐的荒路回家，糟心之处可想而知。

配套匮乏基础设施建设滞后

“房地产先行，城市配套后行”几乎是任何一座新城建设的默认规律，在燕郊尤其如此。

2008年，燕郊作为一片“楼市新大陆”受到各方关注，一年后，低廉的土地成本与强烈的需求引力迅速将燕郊引入房地产开发的正轨上，燕达集团，三河市本土的绿都房产、科奥房产近水楼台，让燕郊楼市初具雏形。经过多年培育，更多的外资与大房企的进驻，将燕郊逐渐扩张成具有一定区域规模的置业板块。

然而，当记者深入考察燕郊这片区域的置业环境，发现只见楼盘不见配套，只见住宅不见商场、医院和学校。沿着经济开发区的主路燕顺路，记者看见这一带的马路两侧，密集林立着30多层的住宅楼盘，当中偶见零散的沿街店面，或夹杂于楼盘间的沿街摊铺，既看不到大型超市，也没有休闲娱乐广场，想找一家肯德基都极为困难。

若沿燕郊再稍往东，便是大厂。由于燕郊本身的幅员撑不起它的发展野心，大厂便作为泛燕郊的一部分顺带开发起来。据记者调查，大厂目前在售楼盘有北京锋巢、京东晓镇、英国宫、早安北京等，其共同特征便是“低价格”、“零配套”。另，该区域还在建设的体量达75万平米的新盘新弘国际阳光城，预计2015年底才开盘，根据其规划称未来将建有50万方的商业生活配套区。

在记者踩盘途中，发现大部分购房者对燕郊板块寄予很大期望，但令其下决心在此地买房遭遇的最大心理障碍，便是配套。用一位同行的典型购房者的话来说：“我从燕郊一路过去，穿过村子，然后再走那些乡下的各种小路，说实话找到楼盘时心都凉了。”

但这并不影响燕郊所有项目的继续推盘。据记者的不完全统计，整个燕郊于2014年新开盘或加推的楼盘至少有12个，其中上上城理想新城、燕郊孔雀城、嘉都、金谷美丽城才于上个月加推大量新房源，平均售价在8000元/平米左右。“我们的商业配套建设是整个燕郊最大的，是全球品牌的集散地，比北京燕莎还要大3倍。到时将开设燕郊目前还没有的家乐福，落成一条韩式风情商业街，还有5000平米的社区医院……”如同首尔甜城的项目介绍，以上大部分楼盘配套相当“高大上”，但都依然还只存在于销售人员的口中。