自住房一年考：进退维谷

■本报记者 鞠晓波 徐妍

北京报道

从第一个自住型商品房（地块汇总、实拍、论坛）项目正式开始网络申请至今不过一年多，自住型商品房便从动辄十几、二十万户争抢申请的“香饽饽”沦为令开发商进退维谷的“鸡肋”。

“没有办法，从开始的制度设计上就没有退出机制，开发商之间已经开过几轮碰头会，跟北京市建委（北京市住房和城乡建设委员以下简称‘北京市住建委’）方面也反映过很多次。”世联行(002285,股吧)北京执行董事总经理刘春岩在接受中国房地产报记者采访时坦言，自住型商品房的核心盈利建立在快速销售高周转模式上，对于自住型商品房现在的境遇，很多开发商都有苦难言。

　　购买门槛降低

12月13日，中国铁建(601186,股吧)位于北京市房山区的一处自住型商品住房（地块汇总、实拍、论坛）项目，在申购家庭集中二次选房仍有剩余房源的情况下，正式对北京市所有具备自住型商品购买资格人群开放销售，不再组织公开摇号，也不再区分优先与非优先家庭。

至此，自住型商品房产品开始降低门槛向大众性产品过渡。

目前为止，在首次选房后仍剩余房源的自住型商品房项目共5个，涉及房源共1800多套。此外，多个自住型商品房项目都在其官网公布了二次选房时间。

开发商们在做最后的努力。但相关知情人士向中国房地产报记者透露，目前北京市住建委只允许有剩余房源的自住型商品房项目面向所有北京市有购买自住型商品房资格的人群开放，降低了网络申请和区分优先与非优先家庭的门槛限制，房产属性没有改变，购买此类住房后五年内不得上市、五年后上市收益的30%上缴财政。但若降低购房门槛后仍有剩余房源，开发商只能自己承担损失。

来自世联行北京市场研究部的最新统计显示，截至2014年11月末，北京自住型商品房项目共53个，其中，已入市项目11个，处在资审中17个，正在网申阶段3个，待网审及未出街项目22个。覆盖12个行政区域，包含2个商品房转自住型商品房项目。

从首个自住型商品房项目完成网签开始计算，2014年7月26日到11月23日期间自住型商品房共成交11865套，累计成交套数和金额占到期间北京市所有普通住宅销售（不含别墅）的39％和28％。而在已经入市的11个项目，5个项目剩余部分尾房，近半数项目不能实现一次性完全去化。

“自住型商品房项目的销售价格、土地价格、成本投入都是固定的，销售额同样也是固定的。只有压缩销售周期、快速回款、快速周转，减少营销环节和资金周转成本才能够达到企业的盈利目标。”作为北京市首批自住型商品房开发企业，金隅嘉业房地产开发有限公司市场营销部经理陈玉谦此前在接受中国房地产报记者采访时表示，自住型商品房的核心盈利建立在快速销售高周转模式上，希望将其两个自住型商品房项目控制到六七个月的销售周期。但据本报记者了解，即便作为首批入市、申购情况最为踊跃的项目之一，金隅嘉业一处位于北京市五环外东坝区域的自住型商品房项目，在10月底才刚刚结束第二轮选房。

　　由热转冷背后

“顺义满庭芳自住型商品房项目定价19000 元每平方米。这个项目开始选房那几天，很多购房者到我们门店来咨询这个项目与周边二手房的价格比较，结果比较之后反倒有一成多的咨询者购买了二手房。”链家地产蓝星吉祥店门店经理张孝宾告诉中国房地产报记者，这些原本中签自住型商品房的客户在周边的链家地产门店成交了20多套二手房，相当于门店此前一个月的成交量。

在张孝宾看来，同区位比较，这个位于北京顺义新国展区域的自住型商品房项目比周边高端楼盘价格要低，跟普通项目的二手房比价格反而“倒挂”，比个别楼盘的价格甚至还要高一两千元每平方米。

按照北京市住建委此前公布的设计初衷，自住型商品房将遵循低于周边商品房价格30%的定价机制。但事实上，该政策出台一年多后，北京市的商品房一二手房价格均有“随行就市”的降价调整，自住型商品房的价格优势也在减弱。据链家地产市场研究部统计，仅2014年上半年北京市二手住宅价格平均降幅已达7.3%。

2013年10月北京市住建委推出自住型商品房政策。当时，由于北京商品房市场价格大幅攀升，定价低于周边商品房30%的自住型商品房，在首批三个项目启动网上申购时，还一度因为认购人数太多而造成网站瘫痪。

然而，从今年上半年开始，随着商品房市场价格不断下调，自住型商品房项目的优势也在慢慢减弱。从实际网络申请量上看，在恒大御景湾（资料、团购、论坛）和金隅汇星苑（资料、团购、论坛）、汇景苑吸引了二十万申请量之后，其他项目的网络申请量均降至几万户。位于平谷的某自住型商品房项目仅有约6800户申购，成为首个自住型商品房申购家庭不足万户的项目。

“现在一些远郊区县的自住型商品房项目申购家庭户数能上万就不错，更严重的是很多项目的实际客户到访量都不到10%。”在世联行北京执行董事总经理刘春岩看来，后续入市的自住型商品房大部分位于六环外或远郊区县，地理位置更加偏远。此外，自住型商品房的共有产权属性以及户型设计、质量等，都使自住型商品房优势再次弱化。

　　制度设计急需优化

正如当年的经适房、两限房在过去的楼市低谷期均出现过弃购、与周边商品房价格“倒挂”的现象，自住型商品在推出一年后，也遭遇了进退维谷的尴尬。

“建多少自住型商品房是政府规划的，卖不出去就是规划出了问题。”住建部政策研究中心原副主任王珏林对中国房地产报记者表示，自住型商品房的制度设计现在应该好好反思了。“定价应该在销售之前，不能房子还没盖就定价，市场是在变化的，高于周边房价做自住型商品房就没意义了。”

而在住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌看来，自住型商品房政策设计上应该考虑得长远，供应少了怎么办，多了怎么办。“本是利好的事，但自住型商品房的定位还不太清晰。属性是商品房，就应该由市场决定价格。作为共有产权房，就应该对共有产权部分做明确的产权明晰。”

实际上，自住型商品房的政策出台之初，就一直陷入介乎于普通商品房与保障性住房之间的模糊定位。在今年1月的北京“两会”上，曾经对自住型商品房定性有过一次描述。2014年1月22日,北京市第十四届人民代表大会第二次会议闭幕,表决通过的《政府工作报告》中，将“已推行2万套自住型商品房”修改为“已推行2万套共有产权性质的自住型商品房”。

但自住型商品房正式进入北京市场开始销售之后，自住型商品房的共有产权性质也似乎在有意识地被淡化。

“五年内不得上市、五年后上市收益的30%还要上缴财政。如果还在所有产权上再有异议，购房者更会望而却步。”一位负责多个自住型商品房项目销售的代理行负责人向本报记者表示，自住型商品房的制度设计有很多问题，有很多方面都没有替开发商设身处地考虑过，定价机制僵化、共有产权表述语焉不详，对于剩余房源、难点户型尾房的去化也没有退出机制设计。但现在，这些包袱只能开发商来承担。

而对于出现大量自住型商品房剩余房源的问题，北京市住建委的相关负责人近期公开表示：“自住型商品房不会取消，只会优化。下一步自住型商品房的供应量将根据市场供需状况合理规划。”

对于自住型商品房出现剩余房源的原因，该负责人分析认为，自住型商品房制度处于逐步完善的过程中，北京限价房刚推出时，也曾遇到申购家庭的大面积弃购。同时，北京的房价今年出现了平稳回落，这与自住型商品房政策的推出以及大量供应不无关系。

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