东方之门12.86亿收购乾宁置业51%股权
曾经退出苏州黄金地段观前街的金鹰系正通过资本运作方式重新在苏州打造地标性商业项目。金鹰商贸(03308.HK)12月29日公告称，其全资附 属公司金鹰(中国)将以12.86亿元人民币的代价收购目标公司苏州乾宁置业有限公司(下称“乾宁置业”)51%股权，而乾宁置业旗下拥有的物业项目正是 被誉为“世界第一门”的苏州东方之门，该项目建设约10年，竣工期一再拖延，而金鹰系的接盘可能成为东方之门转型契机，而金鹰系也拟将东方之门变成符合其 全生活业态的地标性商业项目，以此“重新笑傲”苏州市场。
12.86亿元接盘“秋裤”
公告披露，金鹰(中国)将以12.86亿元人民币收购目标公司乾宁置业51%股权，目标公司的物业项目正是位于苏州新加坡工业园区中央商务区的东方 之门，毗邻金鸡湖西侧，总建筑面积约为45.5万平方米，为大型的商业综合体物业开发项目，同时也以约301米的建筑高度定位为苏州地标之一。
据悉，东方之门的项目公司乾宁置业目前的股东结构为北京融普唐投资中心持股50%，杨休、胡玉玲以及杨休控制的南京东方投资集团有限公司及江苏天地 实业投资集团有限公司共持股50%。而此次出售51%股权给金鹰商贸的卖方，正是杨休、胡玉玲以及杨休控制的南京东方投资集团有限公司及江苏天地实业投资 集团有限公司。
按照协议，金鹰商贸将协助苏州钱宁置业获得30亿元的新银行融资，以偿付其于2014年11月30日约23.67亿元的现有债务以及向卖方解除北京 融普唐持有的已抵押的苏州乾宁置业50%股权。杨休、胡玉玲、南京东方及江苏天地负责将苏州乾宁置业注册资本从12亿元减少至6亿元后，再将其51%转让 给金鹰商贸。交易完成后，金鹰商贸拥有苏州乾宁置业51%权益，将委任四名董事加入董事会，并会以权益法将其财务业绩入账。
《第一财经日报》记者在采访中了解到，被誉为“世界第一门”的苏州东方之门造型酷似“秋裤”而给人留下印象，2004年2月苏州乾宁置业以约4亿元 竞得东方之门所在地块，折合1104万元/亩。当时该项目总建筑面积约46万平方米，这个总投资约45亿元的东方之门是当时国内体量最大、投资最多的单体 建筑，被定位为苏州地标之一。然而东方之门项目从2004年奠基至今已开发10年，最初计划在2008年竣工，但其奠基后在2008年才开始动工建设，交 付时间一拖再拖，一度被疑似为“烂尾楼”项目。如今，终于在经历了10年纠结后，东方之门因为金鹰系的收购而被业界认为将改变发展命运。
有业内分析人士认为，东方之门此番转让51%股权解除债务和资金问题后，或许能消除外界对其多次延期交付的“烂尾”质疑，也有利于回笼资金。
金鹰系的苏州地标计划
如果说被疑似烂尾的东方之门或因金鹰系的收购而获得“新生”，那么金鹰系砸12.86亿元是为何呢？
“从当年东方之门的投资价格来看，此次金鹰系以12.86亿元收购该项目算是比较划算的，且根据协议担保要求，杨休、胡玉玲、南京东方及江苏天地作 为卖方保证东方之门出售可销售面积约20万平方米的收益不低于70亿元，反之卖方将补偿收益，于2020年1月31日前完成差额补足。因此从财务角度而 言，卖方70亿元销售收益保障，相当于给了金鹰系低成本拓展商业物业的机会。”有接近人士透露。
据悉，卖方更进一步地向金鹰商贸保证，在2015年1月1日至2018年6月30日期间东方之门的销售面积将不少于10.9万平方米且销售收益不低于40亿元。如未达预期，卖方将补偿收益，于2018年7月31日前完成差额补足。
但财务上的划算或许并非金鹰系最大目的，其回苏州市场再建地标性商业建筑或许才是金鹰系的业务关键。
“东方之门的总建筑面积约为45.5万平方米，包括住宅公寓、写字楼、商业及设施、酒店以及1880个停车位。其中可销售面积20万平方米的组成包 括住宅及公寓约14.1万平方米、写字楼约2.6万平方米以及商业及设施约3.3万平方米。这些全业态设置和面积都非常符合金鹰系未来的全生活业态发展计 划，虽然现在具体计划还没有确定，但这类商业综合体是金鹰系未来扩张和发展的模式，今后金鹰系谋划将东方之门项目打造成金鹰在苏州的地标性商业项目。”上 述接近人士表示。
金鹰商贸董事长王恒接受《第一财经日报》记者采访时曾经透露，其看到市场挑战，尤其是电商冲击越来越大，很多商品的实体店购买被网购替 代，这让传统仅靠销售商品获利的百货业陷入尴尬，所以更多实体店需转向体验式和服务式新业态。于是金鹰系制定了转向拥有娱乐、生活方式、休憩等多种概念的 “全生活业态”。此前金鹰系巨资打造的南京新街口金鹰旗舰店B座已试水转型“全生活业态”。
记者在采访中进一步了解到，让金鹰系决心拿下“秋裤”东方之门的另一个因素或许与其希望“重新笑傲”苏州市场有关。此前位于苏州第一街之称的观前街 上的金鹰国际购物中心关闭，撤出观前街这样的黄金地段对金鹰系而言算是伤了“元气”，尽管之后金鹰系在苏州陆续也布局了新项目，但始终比不上观前街地段的 影响力，所以此次金鹰系也是寄希望于知名的“秋裤”项目能在苏州市场为其重塑地标性商业项目。
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