东莞住房租赁市场“冰火两重天” 商业区受青睐
眼下在东莞市一些商业区或写字楼聚集区域的楼盘，颇受租客欢迎。 胡国球 摄
2014年，东莞住宅租赁市场出人意料地交投畅旺。据金信联行统计数据来看，相比2013年，去年东莞租赁市场交易量上升幅度在15%左右。业内人士认为，2014年，购房者观望的态势浓厚，楼市的低迷间接拉动了租赁市场的成交。不过，随着经济的下行压力，东莞中小企业的倒闭，会导致外来劳动力的流失，2015年春节后的租赁市场前景不容乐观。此外，外来人口的减少，房源可选择性会更多，而租金同时会有略微的下降。
楼市低迷催旺住房租赁市场
据东莞中原地产数据研究中心统计，2014年东莞全市住宅成交593.31万平方米，同比2013年下降22.62%，同比2012年下降1.90%，全年整体走势呈“先抑后扬”。在楼市低迷的情形下，本打算在2014年买房的市民暂缓了买房计划，在此条件下，租赁市场受惠，拉高成交量。湖北人黄先生在东莞工作了5年，他是庞大租客族中的一员，他在南城租了一套120平方米的小三房，月租2500元。去年黄先生计划与新婚妻子在城区购买一处属于自己的房子。不过，2014年的“房贷难”持续恶化，导致楼市低迷，加上经济下行明显，因此，黄先生谨慎地押后了买房计划。
据金信联行统计，2014年东莞租赁市场较为火热，相比2013年来说，交易量总体呈现上升趋势，上升幅度在15%左右。科威国际不动产总经理张霞说：“一般而言，楼市低迷的时候，住宅租赁市场反而会呈火热的态势。”
“相对于很多年轻人来说，其消费习惯有所改变，倾向于提高生活质量而不急于买房，租房的需求比较大。”合富辉煌首席市场分析师黎文江日前发表言论说。
东莞房地产行业协会秘书长郑浩辉认为，2014年东莞楼市不景气，其成交低迷，间接拉动了住房租赁市场的成交，很多人暂缓买房计划，先租房再买房，这是正常现象。记者从东莞中介行业相关人士处得知，租赁市场的价格有上涨空间，2011年，最热租的单身公寓、一房一厅价格在750元至1300元/套，二房二厅主要价格在1600元至2200元/套左右。从2014年金信联行租赁市场成交量来看，成交量最多的区域是新天地片区、东泰片区，价格在1000元至2500元/套。
从东莞市房产管理局公众信息网得知，去年，东莞的租赁市场的成交量有略微上涨的趋势，同比2013年上涨2.8%，不过其价格上涨的幅度不大，部分物业租赁需求减少，导致其价格有所调整。一般而言，作为业主来说，房屋长期空置影响其正常收益，若租客砍价不太多，业主的接受程度颇高，租赁市场的议价空间大，不过租金价格跟房子的地段、配套和装修有关。
租客青睐高素质改善型楼盘
记者在走访东莞城区的中介门店后发现，租赁市场以两居室和三居室为主。如记者在南城鸿福路口某品牌中介门店租赁信息发现，黄金花园116平方米精装齐全三房两厅为2500元/套，花园小区时尚岛蓝钻76平方米两房一厅为2500元/套，天成国际豪华98平方米新装三房两厅为2800元/套等。
从金信联行成交数据看，市民在选择租房的时候，比较倾向于两居室和三居室，以小家庭自住为主，也不乏合租的群体，不过选择租房的群体较大，生活消费水平高，对其生活的品质要求也高。金信联行内部工作人员张女士表示，从成交量看，东莞热租楼盘是新天地片区、东泰片区，中信德方斯、东泰花园，这些楼盘很受欢迎，价格在1000元/套至2500元/套。
张女士说，性价比高或生活便利的楼盘蛮受欢迎的，如商业区或写字楼聚集的区域更受到租客的青睐，例如东城世博广场、万达广场商圈、鸿福商圈、石竹新花园板块、台商大厦附近怡丰都市广场、元美广场、鸿福广场等楼盘深受附近写字楼白领的青睐。
一位房产中介人士介绍，景湖春天、景湖春晓、中信凯旋城等配套成熟的高素质楼盘深受一些企业高管、翻译人员的追捧。
一位业内人士认为，与广深相比，东莞的房子租赁价格较为便宜，同等价格在东莞可以租到素质颇高的品质楼盘。对于东莞的租赁市场，租客更加关注房子的户型、配套、装修、地段。对此，金信联行相关负责人张女士认为，市民在寻找住房要慎重选择。首先，租客要慎重选择中介公司，有实力、有品牌、有影响力的中介公司才是保证交易安全，使租客可以顺利入住的前提条件，也避免了租客上当受骗，节省了交易成本。再者，选房要慎重，一定要全方位考虑，不但要关注房屋本身环境、考虑小区治安环境，还应尽量选择离上班较近、交通方便的区域。她认为，在租金价格方面，应量入为出，根据自己的经济状况选择合适的房屋，同时，应考虑周边设施是否完善，能否满足日常生活需求，在多种因素的综合考虑下，方可作出选择。
租赁市场或因外来工流失遇冷
东莞住房租赁市场旺盛，是因为东莞独特的地理优势，加上其制造业非常发达，外来务工人员数量多。截至2013年末，东莞市户籍人口188.93万人，常住人口831.66万人，外来人口比例高达77.28%，数量庞大的外来人口也带动了东莞租赁市场的发展。
2014年，东莞经济持续下滑，在如此严峻的经济形势和产业规模缩减下，很多外来务工人员也在思考春节后是否还要回莞就业？外来务工人员的流失，对东莞租赁市场是否会有打击？在走访的中介门店时，记者发现确实有很多租客因为过年回家，暂停续租房子，至于是否春节过后回莞，他们也未有决定。
对此，合富置业总经理肖伟嘉认为，对于外来务工人员的流失对租赁市场的影响，主要可分为以下三个方面，首先，外来务工人员中低收入者的流失。一般而言，低收入者有工厂宿舍，这部分人群的流失对租赁市场的影响不大；其次，外来务工人员中高收入人群，这部分人群的流失对租赁市场的影响颇大，因为此类人群对生活的品质要求高，有较高的消费能力和购买力，他们会选择租赁高端型的住宅，该部分人群的损失对租赁市场的影响的范围广；还有一种是外来务工人员高管群体的锐减，此类人群的薪酬较高，要求高品质的生活，最顶端的服务，该人群的流失对租赁市场的影响相当大。
不过，肖伟嘉认为，每件事情都是有两面的，部分人群的流失会为租赁市场带来一定的影响，从另一个角度看，高端人群的锐减，租赁市场的大户型增多，租客的可选择性更多，而租金价格或有略微的下降。
张霞认为：“东莞的经济持续下滑，据了解不少外来务工人员计划春节后或不回来东莞就业。不过，有需求便会有供给，对于外来务工人员的流失，租赁市场会有部分人群的流失，但东莞是发展中城市，也会有另外行业的兴起，同样会有租赁的需求，人员的流失对住房租赁阻力较少。”
一位中介资深人士认为，目前，我们尚未知晓外来务工人员是否春节后不返莞，另外，外来人口的流失对租赁市场有多大的影响？这是都是需要进一步观察的。
租房新政对东莞市场影响有限
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2015年1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)，明确要通过建立住房租赁信息政府服务平台、积极培育经营住房租赁的机构、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点，计划用3年基本形成渠道多元的住房租赁市场。这项意见是否将给东莞租赁市场带来变化？又将给出租人和承租人带来哪些便利？对此，张霞认为，若该政策能落地在东莞，无论是对市场还是租客，其作用都是积极的。通过房租赁信息政府服务平台，客户可以选择更多的房源，租赁信息会更加透明，成交效率更高，手续会更规范。
肖伟嘉则认为：“因为新政具体的细则没出来，即使新政落地的东莞所费需时，新政的出台对东莞的影响不大。”
东莞房地产行业协会秘书长郑浩辉认为：“目前，相关部门并没有收到相关的政策文件，若有相关的通知文件下来，我们会积极推进该政策，引导行业的健康发展。”
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