2015京城楼市“被高端”？新增高端需求有限
今年1月，万柳书院以14.5万元/平方米的均价开盘，成为2015年最早入市的顶豪楼盘。资料图片
今年初，均价14.5万元/平方米的万柳书院入市，拉开了2015年高端楼盘逐鹿京城的序幕。
包括类似万柳书院、融创农展馆项目的“顶豪”级楼盘，以及一大批入市价格预计在8万元／平方米水平的高端楼盘，再加上目前售价在6万元／平方米以上的楼盘，今明两年，北京预计将有近70个高端楼盘上市。对于众多行将入市的高端项目以及背后的企业来说，到来的2015，只能是“蛮拼的”一年。
新增高端需求有限
在今年北京“两会”期间，毛大庆给出了这样一个数据，2012年7月以来，北京共有39块楼面价超过2.5万元／平方米的高价地出让。高价地推高房价，带来普通住宅“被高端化”的同时，也将面临去化速度下降的问题。
数据显示，2012年，均价4万元／平方米以上的新房成交量只有4857套，占比5%；2013年，4万元／平方米以上住宅成交5141套，占比只有6%。
在业内人士看来，当高端住宅标准还在单价4万元／平方米的时候，成交量就已经比较固定；当高端住宅标准提高到6万元乃至8万元／平方米时，只会面临新增需求不足的问题。
高端楼盘代理机构财富人生经纪执行董事韩乐认为，经济形势欠佳，导致一批顶级客群财富缩水。同期，新富豪阶层尚未壮大，一批新生代财富阶层不爱投资买房，这就形成高端楼盘需求青黄不接的局面。与此同时，反腐深化、限购政策短期无法放开，也都成为影响高端楼盘需求的利空因素。
供应井喷分流同类需求
“孙河板块今年的竞争会更加激烈。”说到今年高端市场预期，业内人士都会提及朝阳孙河等热点区域。
2013年，孙河板块只有龙湖双珑原著一个项目；2014年，泰禾北京院子入市，孙河有了两个项目打擂；而到了2015年，随着首开琅樾和中粮瑞府的即将入市，孙河板块将有4个项目同场竞技。
“形势不太乐观”也成为孙河区域开发商自己的看法。在区域开发商看来，双珑原著和北京院子，总价区间都在2000万级以上。中粮瑞府地价成本达到5万元／平方米，预计总价区间也将在2000万级。相对而言，首开琅樾由于地价成本只有2.6万元／平方米，产品又有洋房、叠拼、联排等，可以走差异化路线。
此外，丰台板块今年的高端项目也较多，龙湖西宸原著预计春节后样板间开放，上半年即可能开盘入市。对此，有房企人士认为，龙湖推西宸原著率先上市，带有明显抢占先机的考虑。
目前，丰台板块的高价地项目包括懋源夏家胡同项目、泰禾西局项目以及今年1月成交的华润亚林西项目和南四环白盆窑项目等。
非传统豪宅区面临更大压力
高端楼盘增多，整体供应量加大，其中位于非传统豪宅板块的新房，被认为将面临更大压力。
一位关注东坝板块的分析人士对记者表示，东坝是目前高端住宅潜在供应量较大的区域。东坝位于东五环外，目前周边配套并不成熟，高端项目价值缺少足够的支撑。与东四环朝阳公园板块相比，东坝区域楼盘未来可预计的价格达到了10万元／平方米的水平，价格上去了，但配套没上去。
“东四环的棕榈泉二手房卖六七万，泛海国际新房卖八万多，东坝楼盘卖10万会有多大竞争力？”这位人士这样发问。
韩乐认为，在非传统豪宅板块，当周边房价只是每平方米三四万元的水平时，高端住宅冲到8万元／平方米以上“就费点劲了”。新的高端住宅要胜出，就必须拥有更独特“软件”服务，突出产品价值点。
在这方面，丰台、东坝、亦庄等区域的高端项目都需要实现突破。
■ 房企动向
首开 多个高价地项目待入市
2014年11月底，首开琅樾举行了产品发布仪式。这个位于朝阳孙河板块的楼盘，被视为容易在区域走出差异化路线的“经济型”高端项目。
目前，首开在北京独立或者参与持有的高价地项目不下5个，楼面价均在2.5万元/平方米以上，部分地块楼面价超过4万元/平方米。
首开在东坝板块拥有两个项目，2013年11月底与保利联合拿地项目楼面价接近4.8万元/平方米，今年1月与龙湖联合拿地项目楼面价超过3.2万元/平方米；在亦庄与住总联合的一项目商品房楼面价达到5.8万元/平方米水平；今年1月，首开还参与了华润联合体摘得丰台白盆窑地块，楼面价在3.8万元/平方米的水平。而这些项目预计都将在2015年到2016年入市，正处于北京高价项目入市量明显增加的时期，销售压力不容小觑。
由于首开并未披露在联合地块上的股权比例，按与合作伙伴平均持股计算，业内人士估计，首开目前在以上地块上仅出让金占用的资金就不低于70亿元。此外还有利息支出。
融创 两个相邻高端盘错位抢客
2015年，融创在北京也将有亦庄紫禁壹号院项目和农展馆项目、东直门香河园项目3个高端项目在售。其中紫禁壹号院是已入市项目，农展馆项目和香河园项目尚未入市。
东三环外的融创农展馆项目首批取证价格达到16.5万元/平方米，创造北京新房预售价格新高。2012年拿地的香河园项目楼面价也达到2.5万元／平方米，不过融创参股该项目是在2014年。在业内人士看来，香河园项目由于地价并不便宜，加上处于东二环城市核心地段，也将是千万级甚至两千万级的高端项目。
对于两个相邻不远的高价项目，融创北京公司总经理荆宏曾对记者表示，农展馆项目将是全北京首屈一指的“100分”项目，香河园项目则是“95分项目”，两者之间不会形成直接竞争。
融创内部人士也对记者表示，农展馆项目是面向全球的顶级豪宅，会超越很多人的想象。
警惕普宅“豪宅化”的金融风险
观点
●万科集团高级副总裁毛大庆 过高的地价提前透支了房企的支付能力。如果房地产企业过于依赖国内贷款、定金和预付款，一旦金融政策调整，就会出现开发风险。在地价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，要防止市场主体将风险向银行转嫁。建议政府部门密切注意房地产价格波动、“被豪宅化”类产品入市带来的潜在风险，加强房地产金融风险防范和预警。新京报记者 张旭
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