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今年小户型商品房紧缺地价倒逼房企放弃小户型

https://www.biud.com.cn 2015年02月12日11:31 家居装修知识网

　　曾经的刚需集中地刚需盘变稀缺品

　　高地价迫使开发商放弃小户型

　　小户型越卖越少

　　“想买房，但为什么选择这么少？”这是不少首次置业的刚需客在跑过几个售楼处后的感想。据亚豪机构数据显示，1月份，北京楼市共有12个项目入市，其中主力户型为大户型产品的项目共有7个，占比近60%，在剩余5个项目中，3个为自住房项目。然而，《广厦时代》在采访中了解到，1月份只是大户型成为纯商品住宅市场主力军的开始。小户型，不再是开发商的“最爱”，2015年预计入市的纯新刚需盘将创历史新低。业内人士指出，在连续两年的高地价频出之后，在地价倒逼下，开发商只能开发中高端产品，而中高端客户需求的户型面积偏大，近两年出让的土地上推出的产品必然会以大户型为主。

　　购买小户型频碰壁纯住宅选择少

　　拿到了年终奖，再加上近几年的积蓄，小高最近打算给自己买个房。因为是首次买房，暂时也没有结婚的打算，小高本来的计划是给自己买个60平方米左右的一居，或者是价格比较合适的小两居。

　　小高心里定下的预算是总价180万元左右，在他没有开始走进售楼处看房时，他认为，3万元/平方米的单价，在通州应该有不少选择。可在他真正走进售楼处时才发现，想象中的户型几乎不存在。小高又在各个房地产网站上查找合适的楼盘，当把限定条件输入后，他惊讶地发现，符合他条件的只有两个项目。“我只是限定了户型和单价两个条件，符合的楼盘怎么会这么少呢？”小高对此非常不解。

　　面向刚需客的小户型，过去几年一直是市场的成交主力，但现在都哪去了呢？据亚豪机构数据显示，1月份，北京楼市共有12个项目入市，其中主力户型为大户型产品的项目共有7个，占比近60%，在剩余5个项目中，3个为自住房项目。曾经备受市场青睐的小户型，看似有被市场抛弃的趋势。一位业内人士也透露，2015年计划入市的新商品住宅项目，很少以小户型为主力产品的，即使有90平方米以下户型，也是项目中的稀缺盘，都不会被主推。

　　曾经的刚需重地逐渐被改善产品占领

　　小高的意向购房区域通州，曾经是北京刚需产品最集中的板块，但环顾目前通州的在售项目，有一居户型的住宅项目不到五个，而且都是老项目的后期产品，在售的主力户型，大多都在90平方米以上。去年大热的台湖板块，除了东亚·印象台湖还有小户型量还比较大外，剩余的几个项目小户型产品都已经是尾房，2015年主推产品都将是100平方米以上的中大户型。而据知情人士透露，台湖的另一大地主世纪鸿开发地块未来推出的也将是大户型产品。

　　除通州外，另一曾经消化不少刚需的大兴也同样不再是小户型的天下。2012年备受刚需关注的天宫院板块，如今除了保利首开春天系还有一定量的小户型房源外，其余项目大都已经售罄或仅剩尾房，而黄村、西红门等板块已经是改善盘和豪宅的天下。

　　曾经的刚需重地，都正逐渐被改善盘和豪宅占领。今年最热的区域之一东坝，多年前是距五环最近的刚需集中地，而今除了多年老盘首开常青藤还有部分小户型在售外，其他在售或即将入市的商品住宅都定位为中高端改善型产品，甚至还有顶级豪宅。

　　自住房冲击普通小户型产品高地价迫使开发商选择大户型

　　曾经风光无限的小户型，为何成了市场的稀缺品？事实上，购房者对于小户型的需求并未减少，一些日光盘的奇迹也都是由小户型所创造。据伟业我爱我家市场研究院监测， 1月份，北京90平方米及以下的新房成交量在月度成交套数中占比达到65.1%的高位。从数据也可以看出，小户型的市场依然存在。

　　不仅市场需求大，小户型产品还有着成单时间短、回款快等优势，但开发商为何抛弃了小户型呢？亚豪机构市场总监郭毅认为，小户型住宅项目减少主要有两方面原因。一方面是因为大量自住型商品房的上市冲击了小户型刚需产品，而从目前市场情况看，自住房入市量还会继续增加，因此开发商开发小户型的积极性下降。另一方面，是近两年价格不断冲高的土地市场，这也是开发商抛弃小户型的根本原因。郭毅解释到，2013、2014年高价地频出，开发商在高地价的倒逼下，只能开发中高端产品，而中高端客户对于户型的需求偏大。开发商为了能让产品价值匹配地价倒推出的房价水平，只能开发大户型产品。

　　泰禾集团总裁助理、品牌总经理沈力男也表示，开发商选择开发大户型主要是缘于地价，像一些地价已经到两三万的项目，如果开发成小户型销售起来会很困难，为了匹配这个阶段的客户需求，开发商只能选择大户型。不过他也指出，虽然大户型产品入市增多，但市场的成交主力仍将是刚需和刚改客户。

　　北京市房地产业协会秘书长陈志则指出，开发商抛弃小户型的纯商品住宅也是不得已的，不管是价高者得还是价格封顶后竞保障房的面积，地块总价都是上升的。开发商为了平衡成本，只能进行两极化的开发，自住房、保障房的部分按照土地出让要求建好，纯商品住宅为了适应高端客户需求，必须在户型面积上做文章。而且，从近两年的土地出让看，纯商品住宅用地面积也在不断下降。

　　摇了一年号没选上自住房

　　全部积蓄投入不想凑合

　　自住房想说爱你不容易

　　面对目前北京楼市的供应结构，有专家指出，首次置业的纯刚需购房人，可以将目光转向自住房市场，2015年入市的自住房数量将大幅超过2014年。不过，购房人对于自住房，并没有起初的那么青睐，将自己的全部积蓄压在充满不确定的等待中，这对很多购房人是个不小的困扰。而且，专家也指出，即使是这些自住房全部顺利入市，也难以满足北京市场上存在的刚需购房需求。

　　自住房购房人：

　　摇了一年号没轮上自己全部积蓄投入不想凑合

　　纯商品住宅小户型供应量不断减少，不少购房人只能转向自住房，有专家也建议，刚需购房人可考虑自住房来解决自己阶段性的居住需求。上文中提到的小高告诉《广厦时代》，他不是没考虑过自住房，但参加了两次摇号就放弃了，买上太难了。

　　小高向《广厦时代》介绍，他有一个同事，属于自住房的优先家庭，从自住房入市起，就开始加入了摇号大军，从最初的金隅汇景苑到近期的海淀·嘉郡，从来没在首轮被摇中过。选房倒是轮上过，但剩余的都是边边角角，不符合他们家里的实际条件。所以，一直等到现在也没有买到房。

　　另一位自住房申购者则表示，他曾经有过两次选房机会，但能选到的房子与想象中实在是相距太远。“其中一次是采育的满庭芳MOMA，因为前面弃购的太多，最终轮上了我去选房。可一去看，我就知道为什么会轮上我。”他表示，他是纯正的首置刚需购房人，虽然满庭芳MOMA价格很便宜，但对于他这样没有车的人实在是不方便，未来配套、物业等也充满不确定。虽然相对其他房子看起来很便宜，但他所付出的也是几年的积蓄，用自己的全部积蓄买个“凑合”，他还是有些难以接受。

　　自住房供应难覆盖所有刚需非优先家庭无法被惠及

　　众多购房人的等待与失望背后是自住房有限的供给。2014年，北京市有2.2万套自住型商品房拿到了预售许可证，2015年，这一数字将提升至3.3万套。50%的增长并不算低，但对于庞大的刚需购房人群，还远远不够。

　　北京首个摇号自住房项目金隅汇星苑最终通过审核参与摇号的家庭为165514户，其中优先家庭为127638户，这也就意味着，把2014年和2015年两年供应的自住房加在一起，也不够这一个项目的优先家庭购买的，而且还有大量的非优先家庭因没有购买到的希望而放弃。

　　陈志分析认为，虽然此前热门项目的申购数量有一定水分，有凑热闹的、想投资的，或者家庭成员重复申购的，但还是足以说明这个群体总量的巨大，自住房无法完全满足这些家庭的需求，这些中低端住宅的有效需求只能被挤出市场。

　　此外，大量的非优先家庭中，很多是非京籍家庭，名下没有房屋。从目前的申购情况看，这些家庭能够选到房的几率几乎为零，这部分人群的购房需求，只能由市场来满足。

　　商住房首付最低50%

　　月供压力大

　　二手房价格水涨船高

　　评估与实际价差拉高首付

　　二手房、商住房高门槛挡住刚需客

　　新增供应小户型紧缺自然让很多购房人想到了二手房，但买过二手房的购房人才知道，买二手房，并不是能拿出总价的三成就可以买下的。此外，专家也指出，当市场整体地价在上升时，二手房也同样不会独善其身，价格必然会水涨船高。而另一小户型产品的集中地——商住楼也同样不是刚需客的“真爱”。至少50%的首付，10年期贷款带来的高月供，都是首次置业纯刚需客难以承受的，项目后续在水、电、房产税等方面的高使用成本也同样不适合只为居住的刚需客。

　　买二手房税费高首付不能只三成

　　由于在新房市场碰壁，很多刚需客转向了二手房，准备结婚的小甘正是这样。

　　转战二手房，小甘自然地把目标区域往城里转移了一些。他最初看中的是东五环外一个报价240万元的房子，按照他的设想，首付三成，再加上点税费，准备80万元左右的房款就足够了，但实际和中介了解发现，他的首付款根本不够。

　　小甘看中的房子是一处2000年左右80平方米的两居，算下来单价在30000元/平方米，但实际上房子的银行评估价只能到24000元/平方米。因此，他只能贷到134万元，也就是说首付至少要106万元。而且虽然该房子房产证已满五年，但不是房主的唯一住房，小甘还要承担房主的个人所得税。这样一计算，小甘只能与房子失之交臂了。

　　由于二手房的销售价格与银行评估价格之间有差距，二手房的首付比例一般都要高于总价的三成，再加上二手房成交过程中的各项税费，刚需转战二手房市场需要一定门槛，首期拿出的购房款要比买同价位新盘多出不少。

　　陈志也指出，二手房不太可能是刚需的避风港。因为二手房价格更易受市场波动影响。当外围市场价格整体朝上走时，二手房价格自然会水涨船高。只要平均地价与平均收入之间的差距越来越大，二手房同样会将刚需隔在门外。

　　小户型商住首付堪比改善盘月供压力难承受

　　目前在北京新房市场上，小户型最集中的地方就是商住盘了。由于不受限购影响，虽然屡被禁止，但商住项目仍然不断涌出。而商住项目的户型设计和装修风格主要吸引的就是两大人群，首次置业的年轻人和投资客。

　　虽然户型小、总价低，但事实上，首次置业的刚需客选择商住楼同样也没有那么容易。按照政策，商住楼项目必须使用商业贷款，不能使用公积金，而且商住楼首付比例必须要超过50%，贷款期限最长为10年，这对于经济实力并不雄厚的刚需族，是个不小的难题。

　　以一套总价200万元的商住项目为例，首付至少要100万元，月供也在11000元以上，这对于首次置业的刚需客，压力还比较大。而且，换个角度，同样的首付，同样的月供，拉长还款年限，刚需可以转向总价300万元左右的普通住宅，选择又多了起来。而且，使用公积金贷款购买普通住宅节省下来的利息，对于刚需客是笔不小的数目。

　　对于以居住为目的的刚需客，商住项目居住舒适度也难以满足，部分商住楼使用商水商电、没有天然气，生活成本无形增加不少。近两年，商住项目的质量问题也屡被质疑，上周《广厦时代》就曾报道过，商住楼因“货不对板”遭遇维权的事件。

　　曾经居住过一段商住楼的一位业内人士也建议，商住楼一般只用于做过渡性居住或投资，想追求居住舒适度或家的私密感，商住楼并不适合。本版文/门庭婷