山东首张不动产权证发放 “房地合一”还有多远?
我省首张不动产权证在青岛发放,人们又一次看到产权登记“房地合一”是发展方向。目前,实施“房地合一”管理体制的只有少数城市,如天津、重庆、青岛等,通常是由国土资源和房屋管理局实施统一的房地产登记。但我省和全国多数城市仍是“两证分开”、“一证上市”,甚至有的市民手里有房产证而无土地证。
不影响交易、也不影响抵押贷款甚至拆迁补偿,土地证“有用”吗?更清晰、完整的产权登记离我们有多远?
“房地合一”什么样
为了直观感受“房地合一”,3月1日,记者在济南和青岛各找了一位朋友,请他们把家里的房产证、土地证拍照传给记者。济南的朋友传来两本证:大红的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》,青岛是一本《房地产权证》,也是红色的。虽然青岛的《房地产权证》就要被新证代替,但“房地合一”的做法仍将延续。
在青岛朋友这一本2014年1月颁发的《房地产权证》中,记者看到,其内页上半页与济南的房产证类似,载明权利人、坐落、共有状况、登记时间和房屋状况(建筑面积、套内建筑面积、规划用途、房屋性质)；下半页,青岛增加了一栏“土地状况”,则和济南的《国有土地使用证》类似,标明地号、地类(青岛为“土地用途”,两证均填“住宅”)、使用权类型(青岛为“取得方式”,两证均填“出让”)、使用年限、使用权面积。后边的附图页,都贴着宗地的四至和图形。
土地使用权面积的登载则大有不同。济南朋友的《国有土地使用证》是按面积“分摊”,使用权面积38平方米,其中分摊面积38平方米,独用面积一栏为空。而青岛则三栏都空着。
济南市某区国土资源分局地籍科负责人告诉记者,土地使用权的分割有不同的方法,济南这个面积的算法是个人房产占宗地上全部建筑面积的比例,再乘以宗地总面积得来,每家可能只有几平米几十平米,虽然不能指定这些土地具体在哪里,但有“按份共有”之义；而青岛的填法有“共同共有”意味。
土地使用权分割难在哪
在“房地分离”的城市,手持“双证”的市民并没有多少。有数据显示,2014年济南新建商品住宅总成交量超过6.1万套,二手房成交量近3万套,一年交易了9万套,而济南市全年只办理了3783件国有土地使用权分割登记。就是说,只有3783套房子从开发商手中把国有土地使用权“大证”变成了“小证”。
为什么出现“分割难”?上述地籍科负责人告诉记者,在济南,办土地使用权分割登记的前提是已办理房产证,就是说,开发商的土地若曾拿去抵押贷款,需先还清贷款赎回土地。另外,一旦有违规超建、配套甩项、验收不合格等情况,小区拿不到房产证,自然就拿不到土地证。
另外,上述“按份共有”的计算办法,也让分割变得滞后。他说,要算出个人的“分摊面积”,就必须等整宗地都开发完毕、所有房源都出来测绘报告,才能算出总建筑面积。
维护权益应着眼长远
记者从房管部门获悉,济南的交易政策是“一证上市”,光有房产证,没有土地证,也不影响交易、抵押贷款、甚至拆迁安置。对开发商也没有硬性政策约束。“老百姓觉得没用,购房合同也没写,开发商自然懒得麻烦。”上述济南朋友告诉记者。
听说青岛颁了“第一证”,济南知名验房师、关注房产多年的田双立充满期待:“‘房地合一’是个趋势,不能因为眼下‘没用处’就忽视了土地权益。”
青岛市国土资源和房屋管理局工作人员告诉记者,2001年,青岛产权登记“房地合一”之初,就是看到商品房市场发展初期暴露出了权属不一致的情况,不便于交易,地是甲的,房子是乙的,出了纠纷法院都难以执行。
济南市一位多年从事房产交易管理的人士举例:“20年前房产很少办证,后来发现孩子落户有用、上学有用；以前办抵押,有些人习惯抱着人家的房产证就行,慢慢知道了这样不管用,应该有正规的抵押权登记。社会管理越来越规范,维护权益应该看得长远。”
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