瑞房调整发展模式之难
或许是受够了内地房地产市场的起伏不定以及旧改漫长的动迁期，一向以持有物业闻名的瑞安房地产决定开始着手今年的“大甩卖”。
3月17日，瑞安房地产（下称“瑞房”）正以12亿美元（约合人民币74.7亿元）的价格，沽售上海新天地的超甲级办公楼企业天地一期，其报价约为9万元/平方米。与此同时，瑞安新天地所在的太平桥板块，瑞安的翠湖天地豪宅项目也将在2015年入市。公司计划在4月中下旬展开销售活动，并将于2015年底入市。
已经打好如意算盘的瑞房正计划将出售后入账的资金，用于降负债以及投资新的项目。但是，目前瑞房计划“知识型社区”的新项目能否成功提高周转率却依旧成谜。
瑞房再次“卖卖卖”
据媒体3月17日报道，瑞安房地产正以12亿美元（约合人民币74.7亿元）的价格，沽售上海新天地的超甲级办公楼企业天地一期。这一笔近75亿元的出售，距离瑞房上一笔巨额出售刚满半年。
瑞房对此并不讳言：“公司主要问题是 资产重，周转慢 ，只是想把成熟的商业地产出售之后，资金可以拿去投别的项目。将来的大部分资产包括商业部分，只要价钱合适都会考虑出售。”
上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监分析认为，一方面是瑞房认为内地持有物业的升值空间已经很小，尤其在写字楼供应量高企的上海，大中型企业对办公楼的需求普遍疲弱。此外，近一两年内地房地产市场的起伏不定，也让房企的看法偏向悲观。
“目前企业天地在上海写字楼中出租率和租金都属于中上水平，但是9万元/平方米的报价仍然偏高。”宋会雍对《中国经营报》记者分析说：“倘若项目是整售，一般接盘方会要求租金回报率在6%以上，这就要求瑞房对目前的近75亿元的售价做出一定的折让。”
但是卖家罗康瑞却依旧认为，目前联系的买家出价未达要求。“企业天地真的是最好的资产，我们是很不舍得出售的。”其表示。
曾经对出售西湖天地项目大呼“可惜”的罗康瑞在18日举行的年度业绩会上，也不止一次表示了对年景不好的无奈：“内地房地产市场不是很明朗。但现实的环境是公司的负债太高，有降负债的要求。接下来，商业资产、土地也都可以考虑出售来降负债。”
查阅资料不难发现，2014年年底，瑞房的净资产负债率为79%，较2013年上升20%。负债高企，很大的原因是，瑞房业绩持续下滑、销售回款追不上漫长的动迁所耗去的人力和物力。
Vote out压力盖顶
2015年是“上海姑爷”罗康瑞复出满一年。2011年，这位“上海姑爷”卸任瑞房的行政总裁，交由李进港接任。但随后，瑞房的业绩却呈现出一种起伏不定的状态。
在李进港任职第一年，瑞安房地产营业额较上一年上升74%，股东应占溢利增长22%，并在市况不佳且售价大致平稳的情况下，实现了销售面积的上升。2012年瑞房却仅实现营业额48亿元，同比下滑43%，净利润同比下滑41%，竣工面积也只有64.5万平方米，较李进港承诺的100万平方米差距很大。
在此背景下，多年来一直被视为瑞安新一代掌门人的李进港最终黯然离职。彼时，罗康瑞还专门做了一个向股东道歉的视频。“公司业绩不理想，我不想找什么借口。”罗康瑞也透露其想复出的强烈愿望。
罗康瑞复出的第一年（2013年），瑞房的销售业绩开始出现恢复式增长。2013年全年销售额共实现合约物业销售额人民币166亿元，达到2013年销售目标的151%，较2012年增长190%，但较同规模房企依旧有不少差距。
然而，步入2014年后，瑞房又很快陷入业绩下滑的深渊。截至2014年12月底，瑞安房地产2014年全年合约销售额为97.5亿元，较2013年同期的166.14亿元减少41%，而对应的合约物业销售面积则从2013年的62.15万平方米降低25%至46.32万平方米。若按瑞安房地产年初设定的130亿元销售目标，其今年的目标完成率仅为75%。
在瑞房最新公布的2015年前2个月份的业绩似乎也难以摆脱下滑的“主旋律”。数据显示，瑞房合约物业销售额达到2.19亿元，一月份销售额按年同比下滑75%，一月份合约销售面积则同比下滑43%。2月份合约销售为3.12亿元人民币，依旧按年跌9.3%。
罗康瑞2月初对媒体公开表示，接下来瑞房的业绩将会有所改善。距离任期仍有两年时间的罗康瑞，强调三年计划正开始见效，预料2016年或2017年业绩将改善，并扬言“三年不达标就辞职”，若不满意，小股东可以“vote me out（投票把我踢出局）。”
边卖商用物业，边开发智慧社区
在曾经放言的“vote out”压力下，就算是慢节奏发展的瑞房也开始着手“卖卖卖”。
据不完全统计，近几年瑞房甩卖的资产已经超过百亿。而瑞房的态度亦表明，该公司资产总值1110亿元，当中52%的资产均可供出售。换言之，“只要价格合适”瑞房这一一出售计划将会继续。
2013年11月底，瑞房与买方阳光保险集团订立框架协议，出售重庆渝中区重庆天地企业天地2号的办公物业及停车位；同年12月，瑞房子公司向中国人寿信托出售兴建中的上海商业物业；2014年5月30日，瑞房子公司将杭州西湖天地项目全部出售给金稻投资有限公司；2014年8月，瑞房出售了虹桥天地朗廷酒店和新天地朗廷酒店权益。
得益于2014年完成的三项商业物业出售，瑞房2014年97.5亿元的销售额中有36.43亿元来自于此。
如今，提出了全年销售目标130亿元的瑞房，再次将售卖物业提上日程。3月17日消息，上海新天地的超甲级办公楼企业天地一期将以人民币74.7亿元沽售，瑞安的翠湖天地豪宅项目也将在4月中下旬展开销售活动，并将于2015年底入市。
如果不出意外，瑞房此次要大手笔出售的上海天地写字楼将为其2015年130亿元的销售目标贡献逾一半。
截至2014年12月31日，瑞房的土地储备（包括大连联营公司），总建筑面积为1230万平方米，包括990万平方米的可供出租及可供销售面积和240万平方米的会所、停车场和其他设施。
其中，总建筑面积为170000平方米的重庆天地雍江御庭第二阶段已于2014年落成，里面约有建筑面积2000平方米的商铺将予以销售。
而总建筑面积为88000平方米的武汉天地位于第A1/A2/A3号地块的购物商场正处于施工阶段，预期也将提供111000平方米的零售物业，而位于第A3号地块，也将竣工完成总建筑面积为57000平方米做办公楼用途的企业中心。
此外，瑞房上海瑞虹新城第2和第9号地块已于2014年完成拆迁，计划发展成高级公寓住宅连同辅助零售物业。
显然，决定继续出售物业的瑞房已经打好了资金如何使用的如意算盘。
据罗康瑞透露：“公司将继续在适当时候出售投资物业及整体出售商业物业，以实现集团商业物业的价值，并加快集团资产的周转和资金的循环使用。”
接下来，瑞房还会很积极的追随投资机会，因为现在包括上海等有很多城市邀请瑞房去开发“智慧社区”，承诺给瑞房提供很大面积的土地。
据了解，瑞房口中的智慧社区便是其正在打造的综合知识社区。在2014年12月底，瑞房曾宣布公司与China KCPrincipalPartner及ChinaKCInvestmentManagement和GreenAcres订立框架协议，成立及设立项目公司作出投资。该投资项目中，投资者的承诺总额为6亿美元（相当于约46.5亿港元）。投资策略为在大学、高新科技园区或研发园区高度集中的策略性位置开发、拥有及管理融合住宅商业物业的中型综合多用途知识社区。
从罗康瑞的表态以及过往的资料，不难看出，这未有成型项目的智慧社区有两大特点——项目大、投资高。而这个问题正是以往投资者诟病瑞房旧城改造的问题之一。一心想要把企业周转率由9%升至更高的罗康瑞，能否跳出旧改耗时耗力，回报周期漫长的开发模式有待观察。
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