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19天盖57层高楼背后：房地产离工业4.0还有多远

https://www.biud.com.cn 2015年03月27日07:51 家居装修知识网

远大集团19天建起57层楼的新闻，引发业界对于房地产工业化的关注。这会不会成为整个房地产行业“第二次爆发”的核心原动力？在景瑞控股主席阎浩看来，“中国房地产工业化连2.0、3.0都没有完成，但德国已经实现了4.0。中国房地产工业化还有很大的发展机会。”那么，这些机会究竟体现在哪些方面？房地产工业4.0给相关企业带来的，是爱还是痛？

19天时间盖57层楼，远大的速度给地产业带来巨大震撼。过去十来天，房地产最热话题莫过于此。景瑞控股主席闫浩甚至提出了房地产工业4.0的概念，引得业界一片沸腾。

房地产工业化的前景虽好，但真正落地却并不容易。用现代化的模式生产建筑，最核心的障碍在于，由于预制构件均需在项目附近制作，这就要求地区的市场必须够大。

成本较高也使得房地产行业无法快速实现工业化。然而，生产的低能耗、低污染，却让急于改进空气质量的公众迫切希望房地产的工业革命能早日实现。

困难重重的工业化

建楼很快，拓市很慢。19天，57层，平均每天3层。远大集团这一盖楼速度十分惊人，因而也引发不少公众质疑。

一名建筑工程师告诉《每日经济新闻》记者，如果用传统建造方式，由于要等混凝土变干，才能继续上一层的浇灌，所以一般来说，至少三四天才能建一层。

远大集团能够快速建设的原因并不神秘，即住宅产业化，提前在工厂生产轻钢、混凝土预制构件等，然后拿到现场拼装，用干法作业大幅度取代湿法作业，外表与普通建筑无异。

不论是哪种结构，其核心都在于减少浪费、提高建造效率，并在规模化之后降低成本。

但与建造速度形成对比的是，从2013年至今，远大集团的加盟商仍是6家，没有增加。一名业内人士向记者表示，企业经营首先要考虑利润，房子不愁卖的时候，开发商肯定是用最熟悉的方式快速盖房。住宅产业化虽然会缩短工期，但在投入初期，没有成熟的施工工人和熟悉标准化设计的设计院，贸然上马难度很大，而且成本不菲。

上述人士称，虽然去年以来政策频出，目前构件厂也存在很大的产能缺口，但远大集团的“加盟费太高了”，所以有意愿加盟的少。根据《每日经济新闻》此前报道，远大集团的加盟费在4亿~7亿元左右。

未来市场供不应求

住宅产业化项目可以有效降低能耗，如万科上海新里程项目施工过程中降低了约20%的施工能耗，减少约60%的用水量、混凝土损耗和钢筋耗材，以及约80%的木材损耗、施工垃圾和装修垃圾。

但万科并没有全面推行产业化。这主要是因为住宅产业化的生产还是以当地资源为主。万科方面曾表示，由于各地构件厂分配不均，很多地方并没有合格的构件厂。

宜居中国住宅产业化和绿色发展联盟副秘书长于维伟向《每日经济新闻》记者表示，构件的运输半径有限，如果距离过远，就成本而言比较不划算。据他介绍，目前做得比较好的城市如沈阳等地，都有围绕住宅工业化生产的产业链园区。

与供应量并存的问题是，没有一定规模的市场消化，供应端始终无法发展。在于维伟看来，去年以来楼市下行对房企改革的倒逼，以及近期利好政策的叠加，市场的需求绝对值很大，而构件厂的供应很少，基本不用担心销量。如果能接些建筑面积达到几十万平方米的大型项目，半年的产量都能消化了。

最佳突破口可能是保障房

一方面，供应端因为市场小而不完善；另一方面，需求端出于成本考虑试水者少。谁愿意先跨出第一步呢？

在于维伟看来，培育产业链，目前主要是政府主导，仅靠几家房企，压力很大。在保障房领域，政府已开始引导采用产业化方式，若有更多配套扶持政策，推进速度将更快。

这一点，深圳已在实践。今年起，深圳新出住宅用地项目以及政府投资建设的保障房住房项目须100%实施产业化。

如果深圳的保障房实践被全国多个城市复制，住宅产业化市场将被迅速催生，加大房企试水意愿，当规模化后，建造成本才有望低于传统方式。

产业化的建造方式也将极大解决保障房的品质问题。南京幸福城保障房项目在采用预制装配整体式混凝土剪力墙结构技术后，基本消除房屋常见的渗漏、开裂、空鼓现象。

除此之外，政府还有诸多可供工业化开发的公共项目。以深圳前海为例，据万科前海公馆招商总监何岚介绍，前海公馆是与政府合作项目，“产业化率达到100%”。

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是什么阻挡了万科住宅产业化进程

◎每经记者白亚静发自深圳

像造汽车一样建房子，这并非痴人说梦。不过，住宅产业化并不是简单的“搭积木”，而是要建立统一的模数、流水线量产通用部件、进行标准化设计，最后再将各种零部件拿到工地组装。

生产方式的转变使得建造工期大幅缩短、品质提升，无疑是以高周转为运营模式的房企的福音。然而，目前整个行业的住宅产业化进展缓慢。

这一状态或将因楼市进入下行空间而出现变化。市场对品质要求的提升，以及政府提供的优惠政策，使得相当数量的房企开始探索住宅产业化。

产业链配套不完善

万科推进住宅产业化由来已久。第一个真正意义上的住宅产业化项目——上海浦东万科新里程，早在2007年即已开工。但万科的产业化进程缓慢。截至2014年，累计实施了住宅产业化技术的建筑面积有700多万平方米。而2014年一年，万科的销售面积就有1800多万平方米。

万科作为先行者所遭遇的问题，其实是整个行业处于培育期的缩影。

万科建筑研究中心高级专业经理杨高飞向《每日经济新闻》记者表示，之所以没有全面推进，与一些地方缺乏构件厂资源有很大关系，并不是所有地方都适合上马住宅产业化项目。

去年，记者在万科东莞住宅产业化研究基地看到，所谓预制构件即在生产车间内，将钢筋放入标准形状的模具，然后再浇灌混凝土，直接生成柱、楼梯、楼板、墙面等，产品类别很广，甚至包括花坛、石凳等园林配景。

深圳市建筑科学研究院副院长刘俊跃表示，住宅产业化进展缓慢的主要原因在于产业链配套不完善。

据记者了解，国内构件厂的技术、产能水平参差不齐，规模较大者如北京建工旗下的构件厂，技术在行业内处于上流，但多承接利润较高的政府基建工程，规模较小的又无法满足房企需求。

为何推高建造成本

黄金时代，由于行业毛利高，市场对卖方有利，很多开发商对推广住宅产业化的意愿并不高。

宜居中国住宅产业化和绿色发展联盟副秘书长于维伟称，当市场转向白银时代后，建筑、人工成本以及市场对品质的关注，使得房企开始聚焦住宅产业化。

虽然住宅产业化的本质之一是降低成本、加快资产周转率，但由于产业链不完整、生产规模小、标准混乱，在初期房企的建造成本并没有如期下降，反而上升。

在万科2007年的上海项目中，王石曾表示，土建成本比原基础增加了40%，如果规模达到10万平方米，这一数字可从40%下降到25%。

8年之后的今天，住宅产业化的建造成本仍略高于传统建造方式。据记者了解，预制构件多是自主报价，由于工艺、管理差异，价格并不相同，由于这些部件量大价贵，所以对建造成本影响很大。

据悉，日本住宅产业化的组装比例平均在65%，这一数字过低，对房企而言不合算。

万科公布的一系列信息可见，从PC外墙、预制楼梯到轻钢龙骨石膏板隔墙，其组装的部件正逐步增加。但目前并没有数据显示，其组装比例有明显提升，不少项目采用工业化的生产方式仅在提高品质、解决渗漏等问题。

建筑工业化的基础是设计标准化，设计标准化的基础是模块化、模数化。万科广深区域本部副总建筑师在推介住宅产业化时表示。

于维伟称，成本高的原因之一是现有标准不统一，没有国标、行标，各种户型尺寸不一，使得模板数量大幅提升。

此外，预制构件的生产特性更影响到房企的命根——现金流。一方面，采用预制构件后，虽然整体工期缩短，但对于主体结构的工期影响甚少，这使房企无法大幅缩短从拍地到预售的时间，回款速度并未明显加快。另一方面，由于预制构件已提前做好，房企付款的时间反而会提前。

这一情况或将在深圳有所改观。去年11月，深圳市政府发文称，今年起，产业化住宅可由主体建设到2/3预售，改为建设到1/3。

试点项目成本高，不可避免需要依靠传统项目来摊薄。但企业放在第一位的肯定是股东利益。不少业内人士曾多次呼吁政府增加住宅产业化的补贴。

去年，深圳市政府提出，对自愿实施产业化方式建造的企业，将给予3%的建筑面积奖励。而北京、上海、合肥、沈阳等地也都出台各类优惠政策。

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推动建筑工业化开工厂易跟技术难

◎每经记者卢曦发自上海

将墙壁、顶篷等各种各样的“零件”运到建筑工地上，通过“搭积木”的方式建起住宅，这在日本已经不是新鲜事了。在中国苏州，来自日本的开发商也尝试了这一方式，建筑效率大大提高。

在工业化成熟的国家和地区，这一模式已经成为必需。但从经济角度考量，成本并不会降低，推动建筑工业化的最大动力来自政府，以及大众对环保的要求。在那些地少人多的国家，这一需求更加强烈。

追求效率

在上个世纪日本经济腾飞的阶段，所有人都失去了等待的耐心，造房子也不例外。日本人感到，在工地上一砖一瓦地砌房子已经落伍了。由于相关行业的技术十分领先，日本国内工业基础好，当仁不让成为建筑工业化的先驱。

日本的“住宅工厂”里，建筑物的各个组成部分被细化，分门别类生产，从流水线上下来，再运到施工地点。

卫民不动产蔡为民告诉记者，在发展建筑工业化的早期，日本也遇到过一些问题，最大的难点在于现场组装，各种不同部分的零件很难一次就顺利地组装成一个整体。“如果不是一个工厂生产所有的零件，涉及的零件种类又太多，就很容易发生‘不兼容’的问题。”蔡为民说。

在日本，“搭积木”还曾遇到很多细节问题。经过协调，零件能很快到达建筑案场，建筑的速度也很快，但很容易因为细节问题的不周到带来严重问题。电路埋线、水管分布……稍有不慎全盘皆输。“日本也是经过了较长的一个过程，不断改良，才终于走向成熟高效。”蔡为民说。

政府推动

“在香港，我们也会‘拼房子’，大约十年前就有人这么做了。”一家港资开发商销售经理告诉记者。

中国香港选择这一方式，主要的推动力来自政府。传统的施工方式，建筑现场会产生不少垃圾，造成原料浪费。香港特区政府部门着力解决这一问题，在推广廉租房的过程中，首先落实。承担保障房建设工作的开发商按照要求，将“预制”的过程在广东设厂完成，再运到工程所在地“拼搭”。“最核心的问题是绝对不能有偏差，一旦工厂前期准备不当，到现场就会出现严重的问题。”上述销售经理告诉记者。

以这种方式建设，从成本角度看甚至是不划算的。香港开发商在执行这一模式的过程中都经过了精心计算，包括工厂应该设在成本较低的地方，但距离不能太远，否则会大大拉高运输成本。在工地上组装的过程中，因为少了水泥混凝等工序，对周边环境的污染也大大降低。“但还没有看到有香港开发商来内地这么做。”上述销售经理说。

前期评估很重要

按照这种方式建筑施工，可以快速完成，减少城市大兴土木带来的交通压力和环境污染。缩短时间，加快开发商的资金回收。

蔡为民告诉记者，这种方式在中国推广，最大的问题来自于“人”。这一模式对精细度的要求很高，需要大量高素质、有经验的人才，包括一线工人，以及负责督导的工程师。

“中国房地产行业发展太快，来不及培养那么多工人和工程师。工厂的技术指标可以提升，达到日本的水平可能不需要很久，但‘软件’方面需要漫长的过程。”蔡为民说。

高力国际执行董事汪蓓告诉记者，建筑工业化在西方国家已经比较普遍，特别是那些钢铸结构的建筑，“零件”可以“模组化”。

不同的国家因为不同的条件，推进建筑工业化面对的问题也不同。日本作为一个地少人稠的国家，开发项目时需要考虑所在的位置，如果模组体积较大，就需要考虑运输问题，是否会因为道路过窄而无法运到？前期评估非常重要。

汪蓓认为，这样的方式最大的收益是在工地管理，施工变得简单、干净、好操作。

“中国到处都有开发项目，绝对有实力做建筑工业化。关键在于开发者，对新技术的引进、时间、熟悉度。工厂在中国不难开设出来，难的是后续技术要跟上。”汪蓓说。