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东莞南城房租持续上涨写字楼竞争将加剧

https://www.biud.com.cn 2015年04月03日13:59 家居装修知识网

南城国际商务区北区年内动工。

南城CBD北区年内开工

文/广州日报记者蒋幸端图/广州日报记者卢政

主城区最后一块大面积连片待开发土地——南城国际商务区北区年内动工，并将进入全面开发阶段。随着南城CBD建设进程，东莞主城区将有大量写字楼产品入市，给目前已经“供过于求”的写字楼市场带来新的竞争压力。

南城CBD北区年内开工将推动周边房租上涨

今年东莞《政府工作报告》提出，将全面启动南城国际商务区北区开发，引进一批企业总部和高端服务业，结合轨道交通TOD开发，探索以空中连廊等方式促进商贸资源整合，推动中央商圈和各镇成熟商圈功能强化、布局优化，探索建立新型商业购销平台和物流集散中心。

近年来，南城国际商务区的概念已逐步深入人心，无论是房企还是购房者都看好南城的发展潜力。在一系列利好的催动下，南城区住宅均价从2013年正式跨入“万元时代”，成为东莞置业的热点区域。

据了解，南城国际商务区北部片区规划用地面积约335130平方米，建筑开发量为1834052平方米。业内人士介绍，从规划中也可以看出，随着今年南城CBD北区正式开工建设，未来众多写字楼建成使用，将会推动周边房租持续上涨，但同时，写字楼的竞争压力也将加剧。

利好：未来南城房价或进一步上升

瑞峰置业市场研究部谭锦凤介绍，从政府规划可知，南城CBD北区将大力引进金融机构，打造金融商务区，进一步完善商务区的商务商贸功能，这一规划的落地将带动金融产业链上下游企业进驻南城，为南城再带来一批高素质的购房群体，对南城未来房地产发展起到极大的促进作用，未来房价或会进一步上涨。

另外，南城CBD定位东莞城市会客厅，主要是承接产业转型和强化中心城区功能。谭锦凤表示，给楼市带来最直接的反应是，“大量高端服务业进驻，大量高素质人群进驻，将给租赁市场带来大量市场需求，周边房租也将持续上涨。”

问题：写字楼供应加大竞争更激烈

随着南城CBD区全面建设，意味着将有大量写字楼产品在近年入市，给目前已经处于供过于求状态的东莞写字楼市场带来压力，部分位置差、老旧的写字楼生存也越来越困难。

东莞中原研究中心监测数据显示，截至2014年12月31日，东莞全市写字楼可售面积为45.85万平方米，从整体上看，写字楼库存量呈现逐步走高之势，库存压力突显，预计未来市场竞争加剧，库存消化压力增大。

谭锦凤表示，在东莞产业转型的刺激之下，近年来东莞涌现一批又一批写字楼项目，开发趋向从中端往高端发展，如环球经贸中心东城万达广场等项目，售价和租金都比以往普通写字楼高，未来入市还将有万科大厦、浙商大厦等高端写字楼。

不过，她同时指出，市场供应量有增无减，但需求量却暂时跟不上供应，而且东莞企业以制造业为主，部分企业主仍然在厂区办公；加上东莞镇区较为分散，部分企业直接选择所在镇区的写字楼办公。为改变这一趋势，还需要政府方面多方引导和支持。

相关数据

供过于求去年写字楼成交量价齐跌

东莞中原研究部监测数据显示，2014年东莞写字楼供应18.68万平方米，比2013年大幅下降15.17%，供应套数为773套，创近7年第二低。成交方面，2014年写字楼成交711套，同比去年减少87套。从供需对比看，写字楼存在严重的供过于求状况。

价格方面，2014年写字楼成交均价为9093元/平方米，同比去年下降2.25%。一方面是相对低价项目成交比重大从而拉低全市均价；另一方面，部分成交比较突出的项目均价比2013年明显下降，且降幅超过1000元/平方米。

现状

低价格产品受宠：小户型写字楼均价低至4916元/平方米

受写字楼市场“供过于求”、库存压力大影响，东莞写字楼销售“以价换量”现象显著，小面积、低价格产品更受青睐。

东莞中原研究部监测数据显示，2014年东莞写字楼成交均价为9093元/平方米，同比去年下降2.25%。成交主要集中在80平方米以下的户型，特别是40~60平方米写字楼成交均价仅为4916元/平方米，开发商“以价换量”的意图明显。业内人士分析，从去年的成交情况来看，总价低的小面积户型写字楼成交突出，而其他户型写字楼产品成交偏低迷。

而在二手交易市场，2014年东莞写字楼放盘均价为8522元/平方米，同比去年大幅下降13.91%。从一些重点区域写字楼放盘均价情况来看，大部分区域均价均呈现不同程度的降幅，只有东城能够保持高速增长。

租金两极分化:整体租金偏低有的每平方米仅收20元月租

刚过完春节，市民陈小姐就告诉记者，她在第一国际出租的一写字楼单位租金从去年的50元/平方米/月上涨至60元/平方米/月了，从前年的40元上涨至今年的60元，租金以每年10元的价格在上涨，如果按照售价1万元/平方米均价计算，租金回报率已接近8%。

记者了解到，目前，东莞大道两旁是东莞写字楼产品租金较高的区域之一，特别是第一国际周边配套成熟，受到许多企业的青睐。然而，在莞城、甚至是南城区其他区域的写字楼，就没有这么好运。在鸿福路附近，有不少早期写字楼打出“整幢写字楼出租”的广告，租金在30元/平方米/月左右，而莞城的写字楼租金更低。随着城市重心南移，莞城的写字楼受欢迎程度下降，一些早年的写字楼租金仅一二十元/平方米/月左右，甚至更低。

东莞中原研究部监测数据也显示，2014年东莞三级市场写字楼租金均价为47元/平方米，从一些重点区域写字楼放盘租金均价情况看，虎门写字楼放盘租金最高，为84元/平方米。从东莞写字楼放租租金月度走势来看，2012年以来，东莞写字楼放租租金相对企稳，而近两年租金略有上升，但上升幅度较小，整体上租金水平偏低。

东莞中原地产市场研究部相关人士认为，尽管东莞写字楼供应量比较大，但大多数项目的品质档次偏中低端，或定位不清晰造成对企业吸纳性不够，商贸集聚力不强。此外，基于东莞中小型企业尤其散户企业比较多，也压抑了写字楼租金上涨。