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造库存去库存楼市左右互搏

https://www.biud.com.cn 2015年04月06日09:02 家居装修知识网

先是两部委出台政策，要求控制土地供应、调整户型结构、鼓励其他行业投资房地产开发；随后又有三部委出台购房利好政策，一些城市随即爆出购房火爆或者房价反弹的新闻。这一轮的救市政策配套出台，在各个城市落地情况如何？全国房价会应声而涨吗？消费者中会出现一哄而上的购房潮吗？

对此，长江商报记者采访了一些研究房地产方面的专家，在他们看来，房价普遍上涨的担心可以打消掉，但靠地方政府控制土地供应来去库存，效果不容乐观。

控制土地供应规模

存在“自律矛盾”

在3月27日的“两部委新政”中，明确提出对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

此举被看作是在调控楼市消费端的同时，加强对供应端的控制，两者配合在一起属于“双阀门”。“今年楼市的主题还是去库存。楼市的库存就像是一个水池，消费端就是出水口，土地供应端就是入水口，现在要锁紧入水口，放大出水口才能放掉池子里的水。”亿翰智库地产分析师张化东对去库存做了这样的比喻，他认为最新的关于下调首付比例的政策，实际上就是鼓励购房，扩大出水速度，但入水口的控制“可能不会太乐观”。

张化东对长江商报记者介绍，地方政府普遍存在靠卖地挣钱的情况，特别是三四线城市，卖地冲动很大，此次关于控制土地供应规模的政策，在落实上，是给地方政府出了难题。“这些地方是靠卖地挣钱，同时库存也不少，现在不让卖地了，库存有缓解，但房子还是卖不出去。”张化东介绍，实际上地方政府部门每年都会制定土地供应规划，但往往又因为政府的意志自行更改规划，“初衷是好的，但在实际落地的时候，好经可能会被歪嘴念歪了。”

杭州好地研究院院长钱贤强认为，关于土地供应的控制，直接目的是去库存，但同时也是稳定价格，稳定消费者对房价的预期。在他看来，尽管地方政府的卖地冲动不会消减，但土地实际供应规模不会增长。“土地能不能成交，现在要看开发商的信心，而不是看政府意志。目前开发商对楼市的预期不好，不会贸然去拿地，并不会出现政府想推地就能推得出去的绝对情况。能不能控制得住，还要看。”

浙江大学房地产研究中心一位不愿具名的学者认为，关于土地供应规模的控制，无法给出一个标准，来划分哪些地区需要控制，哪些地区还可以继续供应。“有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模的要求，凸显了约束机制。地方政府部门对自己的情况其实心里有数，但是这个政策交给地方政府来落地，属于自律，这种自律跟它的需要存在矛盾。”该研究者认为，尽管不看好“自律”效果，但该政策能凸显出市场作用，开发商会根据市场来决定是否接手土地，控制效果会在客观上呈现，但呈现的程度还不好说。

房价不会普遍上涨

在此轮新政公布之初，就有猜测：房价会不会应声上涨。近两天内，已有新闻爆出深圳、苏州、无锡等地房价上涨，广州市长则公开发声力挺当地房价上涨，还有专家在媒体上表示北京六环房价也要进入4万元时代。

对此，长江商报记者在采访中，专家异常统一地表示：房价不会普遍上涨，部分需求旺盛地区会微涨，另外一些地区则是因为先前降价销售，现在调回原价，只是“看上去涨了”。

浙报集团地产研究院院长丁建刚表示，一二线城市短期内成交量会爆发性上涨，但不需要担忧房价普遍上涨。“最近几年，投资房产的人对市场信心和预判有了大幅度逆转，这种投资热情在几年内都难以恢复。”

最近几年的调控，比如贷款政策、限购等，加上现有的库存量，除了北京上海供求关系相对平衡，大部分城市都出现了供过于求的局面，从这个现实看，房价不会出现应声而涨。”丁建刚对长江商报记者说。

目前来看，公积金方面的政策是出台最密集的，但易居研究院研究员严跃进认为，单纯依靠公积金政策来刺激楼市需求具有不可持续性，因为各地的住房公积金贷款额度都相对紧张，对楼市成交的刺激有限。

钱贤强认为，楼市价格回暖情况会出现，但不会大涨。“一些楼盘放出涨价消息，一部分是噱头，希望对购房者造成房价可能还会涨的感觉，以促进销售。还有部分只是以前亏本销售，现在调回原价，并不是真正涨价。在这种高库存情况下，除了北京、上海这些地方，开发商不会冒险涨价。要想买房划算，还要再等几个月看看。”

户型结构不会颠覆

此次楼市新政中，要求对户型结构做出调整，钱贤强认为，这实际上是全面废止了早年实行的“9070”政策。有消费者担心，在改善型住房需求增加的过程中，取消90平米以下户型的比例要求，会造成开发商为了追求利润，扎堆开发大户型。

所谓“9070”政策，指的是2006年国务院规定，新建住房90平方米以下套型，必须达到开发建设总面积的70%以上。当时的背景是：中小户型供不应求，难以满足刚需。“还有一部分考虑也是为给购房者减轻购房压力。如果开发商扎堆推出90平米以上的大户型，购房者不仅会因为单价太高买不起房，也会因为总价太高不敢买房。”钱贤强认为，该政策已出台9年，目前购房刚需正在往改善型需求转变，此次是从国家层面没有明说地废止了。

但是否会造成开发商扎堆开发大户型，造成部分小户型刚需消费者买房更难？研究者们认为这种担心没有必要。“目前改善型住房需求确实在增加，但与刚需之间并未形成颠覆变化，刚需还是大量存在。现在政策完全放开，完全市场化，开发商会去根据实际市场情况开发，但并不会造成扎堆建设140平米以上的住房。”丁建刚介绍，在目前杭州市的库存中，住房库存有9.7万套，140平米以上的只有1.7万套，占20%左右，大部分还是90平米左右的。

其他产业投资有待激发

此次的调控政策中，格外提到未开发土地可以调整用途，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。

严跃进认为，这是一种信号，意味着“产业地产的春天”可望到来，这些领域将会成为房地产下一个十年的重要增长点。房地产开发企业可以从中获得启示，未来可以重点关注此类产业的用地优惠政策。

亿翰智库研究院张化东介绍，目前养老产业、文化产业等项目还存在一些弊端，项目拿地价格与一般住宅拿地差不多，价格太高，增加了成本，而产业本身不够成熟，消费能力跟不上，造成整体利润低，开发商不愿做，虽然有政府鼓励、规划，但实际效果并不好。

“今年楼市的主题还是去库存，中央层面鼓励发展养老产业、文化产业，也是想把房地产开发往这些领域分流，减小新库存的产生。”张化东介绍，政府确实在倡导、鼓励，但是利润上不来，开发商都有趋利性，不会主动学雷锋，并不是政府规划了他们就愿意投资。他认为，这些产业地产的成熟，还需要几年成长期，政府要鼓励这些产业发展，最简单的就是降低拿地价格。

今年楼市的主题还是去库存。楼市的库存就像是一个水池，消费端就是出水口，土地供应端就是入水口，现在要锁紧入水口，放大出水口才能放掉池子里的水。

—亿翰智库地产分析师张化东

杭州去库存的尝试

2014年4月

杭州市萧山区开始执行一条未正式宣布的拆迁安置新政策：政府将之前的安置房换算为现金补贴给拆迁户，以鼓励拆迁户将该笔资金投入楼市。

2014年10月底

杭州市住保房管局等七部门联合出台政策，对职工家庭申请公积金贷款购买第二套改善型普通自住住房，并已结清相应购房贷款的，按首套房贷款政策执行。

2015年4月1日

杭州市开始给高级人才发放购房现金补贴政策，最高补贴达100万。

一名女子路过巨幅广告，上边“2小时劲销过亿”的大字很有冲击力。