李宇嘉：为房贷新政配套细则也须“因地施策”
◎李宇嘉
楼市“3·30”金融税收政策“组合拳”，无论在力度上还是推出时间节点上，都超出了市场预期，在业内也被视为唱响了楼市春天的故事。
据笔者所知，在深圳，有的开发商连夜开会，上调新盘预售申报价格；而有的二手房业主直接将挂牌价提高了10万元，或者干脆撤下房源待价而沽。与此同时，一些准备买房的朋友则后悔应该先出手买房——这就是楼市新政在深圳最接地气的反应。
目前新政出台已一周有余，根据笔者的调查，对市场影响比较大的一个方面是在二手房市场上。此前，房产交易税负对交易双方尤其是购房者来说偏高，而作为普惠性的、减税负的政策，营业税免征期“5改2”在各地相继“落地”，使相当多数的二手房购房者可以免交在房产交易税负中大约占到一半的营业税，由此大幅降低交易成本，实实在在地产生了惠及民生的效果。
目前，大家最关心的就是二套房贷首付四成的政策如何在各地具体实施。降低二套房贷首付，最主要的目的是去库存和提高成交量。但对于这一问题，有必要采取因地制宜，分城施策的办法。
自2009年扩大内需以来，房地产市场规模化扩张的主力是广大二三线、三四线城市，但跨过供求平衡(2012年以后)，楼市需求却主要集中在人口集聚的一线和少数二线重点城市，从而造成了供应的区域性过剩，库存主要集中在二三线、三四线城市。
从消化周期来看，一线和重点二线城市基本上在12个月以内的“安全期”，而多数二三线、三四线城市的消化周期在24个月左右，长的达到40个月甚至10年。
根据易居房地产研究院的监测，截至2015年2月，北上广深四个一线城市库存消化周期分别为10.1、13.2、12.6和8.3个月，南京、厦门等重点二线城市消化周期在10~15个月，相对健康。2014年以来，随着首套房认定标准放宽、降准降息等宽松政策的实施，一线城市已出现回暖趋势。以深圳为例，根据国家统计局70个大中城市房价数据，其新房价格从2014年12月起已连续3个月出现环比上涨。
有鉴于此，不论从去库存的目的出发，还是从一线及重点二线城市当前楼市运行的态势出发，笔者建议，降低二套房贷首付成数的政策，也应坚持分类指导、因地施策。
此前，部分一线城市二套房贷首付比例达到七成，若一下子降到四成，杠杆利用率接近放大一倍。
在一线城市楼市回暖趋势基本确立的情况下，杠杆率的提升必然会刺激房价上涨预期，加速需求入市。
根据笔者实地调研，新政出台的一周内，一线城市主城区二手住房成交量环比增幅在10%左右，“反价”现象频繁出现，特别是一些临近地铁、中小户型和价格洼地(主城区老旧片区)的二手房和学位房等所谓刚需房，业主“反价”比较多，幅度多数占总价的5%~7%%(约10万~20万元)，甚至有业主不惜交违约金也要反价。与此同时，排队买房、多个买家“抢一套房”、中介佣金上升到3%等楼市火热时期特有的现象，也有所显现。
笔者认为，一线和少数二线重点城市去库存和提振销量的压力并不大。相反，由于刚需长期存在，供应缺乏弹性，在市场已回升的趋势下，政策刺激容易在短期内放大需求，加剧供求矛盾并导致房价上涨。而营业税免征期“5改2”的政策的实施，在降低改善性需求置业成本的同时，本身也降低了炒房的成本，这对于投资需求入市也形成了推波助澜。
在2015年“两会”第一次提出分类调控、“落实地方政府主体责任”的情况下，重点城市不应该忽视房价上涨带来的舆论压力和民生诉求。
毕竟，这些城市未来依旧会呈现人口净流入的状态，住房保障也没有完全覆盖到位。因此，房贷新政落地要体现差异化，三四线城市全面落实没有任何问题，而重点城市则要谨慎对待。
(作者为深圳市房地产研究中心研究员)
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