家居商业地产项目：接地气才有生命力

在沈阳家居界，按照商业模式和业态规划，很容易区分出家居卖场的进化脉络。第一代是以批发为主的沈阳九路家具建材市场，她曾连续20多年独领风骚，批发渠道覆盖全东北。红星美凯龙、居然之家和香江家居为代表的终端零售独立店属于则第二代家居卖场。2010年至今，沈阳周边地区的四个综合性家居商业地产项目崛起，标志着第三代家居市场的形成。

第三代家居市场主要特点是：规模大、业态多、综合性强。动辄上百万平方米的规划，不仅涵盖家具、建材市场，还包括酒店（酒店装修效果图）、百货、娱乐等业态。虽然是庞然大物，但某些项目还是存在不少"隐疾"的。

"首先在项目规划和建设上过于强调规划的宏伟壮观，落地却遥遥无期。商业地产确实需要远期规划，因为项目从拿地到建成运营往往需要二三年时间，仅各种审批流程就得一年多，项目边审批边建设已经成为行业潜规则，这本无可厚非。但实际上我们看到，几年过去了，当初描绘的宏伟蓝图，50%都达不到。"有业内人士在谈到这一问题时表示，"有些项目只考虑大而全，不考虑消费群体的容量。家居地产项目的选址，周围必须要有稳定的人口区域，没有人，一切都无从谈起。实际上沈阳在建的家居地产项目都在市区周边。也有项目采用自建住宅，并配有物流和交通网络的形式，来弥补这一缺点，可随着住宅购买力下降，那些规划和承诺都成了空中楼阁。"

"资金链和开发周期，决定项目的成败。商业地产的资金来源一定要低成本、可持续的、长期的。商业地产开发周期过长，则各种财务成本利滚利的翻番上涨。一般来说，投资人拿一块地首先考虑这项目是走现金流还是走利润，拿地成本是多少，开发周期多长。市场培育需要3-5年的情况下，希望获得短期回报率和长期回报率是多少。在这些指标下就会形成基本判断，后期的销售计划也基本按照这样的思路列出营销方案。"某地产项目负责人告诉笔者，"沈阳家居商业地产项目中就有这样的例子：投资人同时在多个地区拿地，本来资金链就很紧张，又因为这样那样的原因，沈阳项目几年开发和工程建设毫无进展，执行团队频繁更迭，致使团队本身和业界对项目信心极度动摇。融资渠道不顺畅，逼得没办法，强行要求中原地区的项目开盘大量回笼资金，前期效果还不错，但后期营销和招商进场却遇到了很大困难，全盘计划都被打乱了。"

这位项目负责人还指出：项目建成后销售一部分用于回笼资金，自持一部分等待升值，再把租赁权收回进行招商，收取租金和物业费，这是目前家居商业地产项目的基本运营模式。其实商业地产本质上不是商业，也不是地产，而是以零售物业租金收入为目的的长期房地产投资行为。如果开发后全部销售出去，称不上商业地产。做商铺销售，要靠卖大店的现金流平衡回报率，不要卖小店。小店的租金随着商业升值不断增加，大店的租金是相对稳定的，几乎很少增长。对于家居商业地产项目，一定要先租后建，招商在前，建设在后。但在实际操作过程中，有些项目把上述基本规则都打乱，造成了如今后继乏力的现象。

有行业专家强调，家居商业地产"运营为王"的生存方法基本相同，但死亡方式却各不相同。有因不懂地产运营规律盲目进入失败的，有因选址规划、团队建设、运营能力不足等原因夭折的。归根结底，家居商业地产必须要接地气才有生命力。（作者：随风）

供稿人随风：自由撰稿人，从事家居行业7年，拥有多年的家居行业研究经验。

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