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通州房价一路领跑房产投资收益将随涨？

https://www.biud.com.cn 2015年05月27日17:56 家居装修知识网

6月是传统的楼市旺季，搜房网数据监控中心统计，下月北京楼市将有29个楼盘入市。当前楼市正在回暖，房价也在稳步回升，素有北京楼市“晴雨表”之称的通州也涨超2.2万元/平，一路领涨北京房价。而在投资理财方面，房产因其突出的抗通胀能力正是不少投资者的选择。

然而房子不同于股票、黄金等市场，流动性较低，投资周期较长；标准化程度又不高，选一套可以投资的房子，似乎和选择收藏的古董一样吃力。对于房产投资者来说，为将风险降到最低，最重要的就是考察一处房产是否值得投资。有关房产估值专家提出了三大公式：

一、租金乘数小于12

租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入)，小于12。投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

二、8年~10年收回投资

投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年之间。

三、15年收益高于买入价

如果该物业的年收益×15年=房产购买价，该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年<房产购买价，该物业不宜投资。

结合该公式，搜房网整理了部分投资项目数据如下：

较适于投资房源数据（搜房网整理）

数据显示，6月即将入市的29个项目中，既有朝北8080 、嘉厚炫城国际、保利罗兰香谷二期、水晶屿等这样的14个老盘、也有新年华SOHO等楼盘在内的15个纯新盘。通州东六环内的朝北8080报价最低为18500元/平米，区域位置相对较好，靠近地铁物资学院站，开始受到越来越多购房者的青睐。新项目中，新年华SOHO作为西二环不多的精装修现房，总价在170万，也是不少打算置业市中心的购房者的优选。

业内人士分析，“通州区一直是北京市场供应大户，但近几年居住类土地供应实际上是明显减少的。”2013年以来，通州区仅供应了7宗包含居住类的土地，其中全部位于通州的台湖及宋庄等区域，而运河核心区几乎无居住类土地供应，所以不少通州的开发商都在酝酿涨价。同时，北京目前商品住宅存量中近80%位于郊区，对于在通州有投资置业意向的购房者来说，新政利好、房价会进一步攀升背景下，房产投资风口或已来到。