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公租房首试PPP解围筹建难动态租金确保社会资本收益稳定

https://www.biud.com.cn 2015年05月28日08:07 家居装修知识网

　　PPP正式进军房地产界。昨日，中国政府网发布消息称，财政部、住建部等6部门已于近日发布通知，鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理。按通知计划，今年各地就要组织启动PPP模式公租房项目试点，那么到底对于企业来说，PPP建公租房能否为其减轻负担和建设压力？公租房如何玩转这一新模式呢？

　　当公租房遇到PPP

　　本次6部门发布的《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》(以下简称《通知》)中明确提出，公租房PPP模式主要是政府选择社会资本组建公共租赁住房项目公司，项目公司与政府签订合同，负责承担设计、投资建设、运营、维护管理任务，在合同期内通过“承租人支付租金”及必要的“政府政策支持”获得合理投资回报，依法承担相应的风险；政府负责提供政策支持，定期调整公共租赁住房租金价格，加强公共租赁住房工程建设及运营维护质量监管。

　　值得注意的是，为了保证社会资本的收益，《通知》提出，这类公租房将建立动态调整的租金价格机制，确保社会资本具有稳定合理的投资回报。此外，合理回报的另一大来源即“政府政策支持”，将包含财政、税费、土地、融资、收购五个层面。

　　而对于政府的投入形式，《通知》也给出了以“土地入股”的概念，即对于新建公共租赁住房项目，以及使用划拨建设用地的存量公共租赁住房项目，经市县人民政府批准，政府可以土地作价入股方式注入项目公司，支持公共租赁住房政府和社会资本合作项目，不参与公共租赁住房经营期间收益分享，但拥有对资产的处置收益权。

　　政府房企借PPP减负

　　“此前，公租房建设对于地方财政和房企来说都是一笔不小的负担。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存在提到公租房引入PPP的原因时如是说，从政府的初衷来看，PPP是一个被同时寄予了解决公租房建设任务、降低建设成本等多项期待的途径。

　　陈宝存介绍，目前，我国各地建设公租房供应任务依然比较艰巨，现大多采取经营性土地项目出让时配建一部分公租房建设面积的形式，将建设任务转嫁给开发商，开发商建设完成后再由政府回购。虽然这种形式目前基本被各界接受了，但业内也不断有声音指出，这实际上是将公租房的建设成本摊在了开发商的土地成本中，最终进一步地转化到了房价上，未来的政策仍需调整。而这却给了公租房领域引入PPP的契机。

　　“从目前的保障房发展趋势来看，公租房建设未来肯定不是保障房建设的主流形式，但作为一个传统的保障房政策，这部分供给短时间内仍然不可或缺。”陈宝存表示。而中国社科院财贸流通研究室主任张斌更直言，公租房是比较适合PPP模式的项目，因为这种模式可以帮助项目将成本分担调整至最合理的状态，即不是把过多的重任都压在政府财政上，也不是一股脑地“扔”给开发商。

　　而且，对于部分库存量仍较大地区来看，PPP公租房也许为它们开辟了一条去库存压力的通道。“而PPP正为面临这样难题的开发商提供了一个机会，以那些过剩项目入股，通过PPP公租房确保基本的利润。”陈宝存表示。

　　楼市动荡期风险把控难

　　陈宝存坦言，目前，央行、各部门对于楼市的刺激政策一波接一波，各地市场在逐步回暖，房企对于后市的信心也在逐步增强，在这种情况下，只能保证相对微薄利润的公租房能否对开发商形成足够的吸引力还不得而知。“即使建立了动态调整租金的机制，公租房作为保障房项目，租金水平整体还是难以和市场租赁住房项目相提并论的，这意味着房企想收回投资甚至获得利润必须拉长投资战线。”陈宝存表示。

　　然而，在张斌看来，PPP公租房的未来却乐观得多。他认为，PPP公租房项目可以分多个阶段由政府和社会资本进行合作，比如，政府如果负担了先期建设成本的话，后期可以找运营商合作，由运营商主要负责运营、维护。“而且，PPP公租房项目中，政府合作的对象也不仅限于开发商，虽然租金+补贴不一定能保证社会资本获得多高的利润，但即使是长期但可预期的利益，仍然会有社会资本愿意参与合作。”张斌表示。

　　他认为，未来这类项目中企业可能会遇到风险分摊的衡量问题，如果判断不准，比如部分地区公租房补贴标准商量不当，很可能仍然会面临亏损的局面。北京商报记者蒋梦惟