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产业园区开发企业转型创投瞄准超额投资红利

https://www.biud.com.cn 2015年05月29日08:05 家居装修知识网

“大众创业，万众创新”风起云涌，处在转折路口的众多房企也多方寻求突围之道：有的立足主业深耕细作；有的联合抱团发展；有的转向创新创业……

在创业企业的传统聚集地，诸如张江高科等产业园区也正在加速转变运营模式，开始瞄准超额投资收益和长期红利，向产业运营和资产增值的方向转型升级。而传统中介机构，则纷纷构建自己的线上平台，转型O2O模式，给业界带来了革命性的影响。

在创业风潮下，国内创业企业数量去年达到了365万家，几乎每天诞生1万家初创企业。在创业企业的传统集中地，产业园区也正在面临运营模式的加速改变。《每日经济新闻》记者注意到，主攻产业园的产业地产企业，不少已经瞄准超额投资收益和长期红利，开始向产业运营和资产增值的方向转型升级，资本市场对此高调响应，加速了这轮转型。

业内人士提醒，产业园的服务和管理体系构建复杂，如何实施是关键，转型潮流终究需要大浪淘沙。

创业潮加速转型升级

“我国的产业园发展模式，从低成本的工业园区开始，逐渐引入产业主导，形成市场、政府双轮驱动，再由内生动力和技术创新驱动，至今已开始形成以具备高势能优势的现代科技新城为核心的运营模式。”鼎韬咨询CEO齐海涛表示，这一过程中，不少产业地产企业开始从单纯的土地增值、物业租售，向产业运营和资产增值等方向拓展更多价值实现模式。

《每日经济新闻》记者注意到，作为“产业新城开发”这一常见模式的典型代表，华夏幸福正迫切想在“园区运营+地产开发”的传统模式上，玩出更多新意。

5月4日，华夏幸福与太库科技达成协议。双方约定，将寻找全球领先的创新技术，利用华夏幸福全国超30个产业新城帮助科技成果商业化，华夏幸福则将从太库科技的孵化器运营管理中受益。

“华夏幸福意图打通从孵化、加速，到产业化、产业服务的价值链条。”中银国际分析师袁豪表示，在国家鼓励创新驱动、转型发展的大环境下，其希望探索创新发展的模式。

在转型上，张江高科走得更快。近日，张江高科总经理葛培健就多次公开强调，“要成为科技投行，让产业地产和产业投资协同发展。”

在张江高科2014年年报中，房地产业务收入25.32亿元，占主营业务的86%，服务类业务则占比13.8%。“3年后，张江高科产业地产收入占比将从60%~70%降到50%，产业投资占比将升至50%。”葛培健表示。

成都高投集团旗下天府软件园方面也告诉记者，园区的创业企业规模一直在扩张，供不应求。预计随着入园企业增加，企业咨询、设施、注册、品宣、培训等孵化服务的业务规模将随之扩大。“在大众创业的潮流下，产业地产企业在业务规模等方面，短期未必会有很大扩张，但在经营模式上，尤其是在服务与科技投资方面会发生很大变化和提升。”上海陆宥投资CEO胡之骥表示。

转型瞄准超额投资红利

《每日经济新闻》记者注意到，科技部网站最新统计数据显示，截至2015年3月，我国国家高新区总数已达129家。据投中研究院数据，2014年全国孵化器数量预估超过1500家。

目前，国内孵化器的主要载体依然是以高新技术区为主的产业园区，而随着创业企业的大幅增加，更多产业园区将承担创业服务的业务。其中巨大的资本收益，已对企业形成巨大的吸引力。

在资本市场上，园区开发概念股和创投概念股表现抢眼。万得数据显示，年初至今，高新发展涨幅为122%、苏州高新涨幅为135%、张江高科涨幅为139%。

对高新发展来说，调整业务和优化资金结构，是其当务之急。3月份，高新发展便借力高投集团通过定增方式，募资4.97亿元，实施业务整合，推动主营业务的转型升级。

在这期间，张江高科有更高的利润预期。记者注意到，张江高科投资收益已达到利润总额的75%，且持续提高。“目前，张江高科股权投资额约32.6亿元，假设创投业务权益增加值是投入额的6倍，张江高科的创投业务权益增加值将在195.62亿元，参股多家高新企业以及日趋完善的PE投资链条，使其投资收益增长潜力很大。”海通证券分析师涂力磊表示。

胡之骥直言，每个企业都有自己的经营理念和模式，但地产和金融结合是必然趋势，部分金融功能很强的企业，不排除将形成大型的投资集团。“园区开发企业市值普遍不高，未来告别地产，转型创投业务，既能发挥优势又能带动区域经济升级、创新发展。”光大证券也表示。

产业园区盈利差距较大

《每日经济新闻》记者注意到，目前，主要的园区开发企业虽然预期普遍向好，但实际盈利能力差距不小。

就2015年一季度业绩而言，季报显示，张江高科、南京高科净利润同比增幅分别在260.72%和446.97%，中关村、长春经开等园区开发企业净利润同比增幅也在20%以上。高新发展、苏州高新、电子城等企业净利润则同比下滑，市北高新跌幅甚至达700.6%。

南京高科正逐步退出房地产和市政业务，转入搭建孵化器架构，且多股权投资已进入收获期。张江高科已同时具备275万平方米产业地产、27万平方米孵化器、科创成功发布平台、产业集群、金融联动平台等系统型资源。华夏幸福产品线也已覆盖产业新城和创新中心……在这轮创新创业潮下，向资产增值的综合型运营模式转型较快的园区开发企业，盈利能力更加突出。

胡之骥指出，园区开发应该倾向小而专业的园区群，而且要更多依托虚拟园区，加强在企业社交、大数据等方面的构建。硬件之外，项目筛选、选拔、投资的能力，各类资源的整合、园区融资渠道的拓展等服务，才是企业的强硬支撑。“园区能否成功，一看服务，二看科技金融，同时还要培养一支专业且长期致力于行业的专业团队，现在业内很缺乏真正了解整合资源、孵化企业服务的人才。”