楼市快评：“抄底”别墅应慎之又慎

回看“红五月”，受多重利好的刺激，东莞楼市的成交量出现“井喷”，购房者杀得天昏地暗，开发商笑得合不拢嘴。

根据东莞中原研究部的监测数据，在刚刚过去的5月，东莞的住宅成交套数为8971套，成交面积达99万平方米，创下史上单月成交量高位。而别墅产品单月573套的放量成交，尤为引人注目，这与去年同期相比激增382%。

其实在东莞的房地产市场，别墅价格相对较低这是众所周知的事情，近年来一向维持在每平方米1.5万元左右，有部分镇区的别墅还卖出了“洋房价”。近来的别墅是谁在大手笔买入？早前有媒体报道称，业内人士透露除了临深片区外，目前虎门、松山湖等镇区的别墅产品约有五成以上是来自深圳投资客购买。

这一说法并非空穴来风。据笔者统计，5月新增别墅产品的项目主要集中在临深片区，新增别墅产品的8个项目中，有5个来自临深片区，包括保利生态城、万科棠越、汇景城市山谷、金地艺境花园以及珠江观澜御景。供应量合计8万平方米，环比上涨60%，同比大幅上浮700%。从新增供应量所处的区域，我们大致可以得出深圳客已成东莞别墅主要买家这一结论了。

自“3·30”楼市新政出台后，深圳的房价暴涨，有的甚至卖出了每平方米37.6万元的天价，让很多深圳人望房兴叹。一些人把目光投向了东莞的临深片区，购房以自住为主；与此同时，一些深圳的投资者则发现，假如按照楼王的价格在深圳买30平方米的公寓，在东莞都够买一栋别墅还“有找”，在这个节点上“抄底”东莞别墅，是个再自然不过的选择了。

东莞素有“金融绿洲”之称，有藏富于民的传统，很多东莞人都是投资高手，这么明显的“底”他们为什么不抄，而且这个“底部”有数年之长。如果不是东莞人太笨，那原因可能是东莞别墅的投资价值，至少在最近几年他们并不太认同。

东莞的别墅——尤其是一些新建的别墅区入住率其实并不高，很多本地的老板之前热衷于买别墅，并非用于自住，是将其作为一种固定资产投资，然后以别墅作为抵押物来向银行申请贷款，用于公司的开支。

但是近年来，由于东莞的别墅一手库存量过高，从2011年开始，东莞别墅项目供应量加大，大型别墅项目出现，市场供过于求，这也导致一些地段差、物业管理不好、入住率低的别墅估值向下走。如前几年以500万元买入的别墅，在贷款做估值的时候可能只值400万元，这也是为什么最近两年别墅不太受市场欢迎的原因。

不过，最近深圳投资客到东莞“抄底”别墅，笔者认为他们更看重的是别墅的升值空间——毕竟深圳的房价已经那么高了，隔壁的东莞还能低多久？在价值被低估的时候买入，然后在价值被高估的时候卖出，是最朴素的投资原则——前提是在适当的时候，能够卖得出去。

事实上，别墅作为房地产项目的“顶配”，在房地产市场占比仅5%，有特定的消费人群，在二手市场上别墅的流通性是最差的。再加上买入后，每个月的管理费也是一笔不少的支出，如果后期房价的上涨无法达到买入时候的预期，那就相当于每个月给小区交利息了。

不过其实想想也没关系，房子嘛，本来建了就是给人住的。以后实在卖不出去，就自己搬过来住呗。

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