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当亏损已成事实各开发商如何应对？

https://www.biud.com.cn 2015年06月18日14:57 家居装修知识网

　　“现在杭州的在售楼盘起码有一半以上不赚钱。”今年5月，绿城掌门人宋卫平曾这么说。

　　房地产行业已经进入微利时代，前几年开发商拼得你死我活拿的一批高价地，如今沦落为一批亏损楼盘。一些楼盘不得不以低于成本价乃至楼面价的价格卖房：比如进入6月份以来，之江九里以15194元/平方米的成交均价成为主城区销冠，而在2009年，该地块是风光的“之江地王”，楼面价高达15281元/平方米，如今面包卖得不如面粉贵。

　　之江九里仅仅是一个缩影。当项目亏损的事实就摆在眼前时，开发商会选择怎么操盘，到底什么项目才值得购房者出手？

　　面包价低于面粉价

　　之江九里挥泪甩卖

　　已经连续两周，之江九里都登上了主城区套数销冠，这是许多楼盘梦寐以求的。不过之江九里应该不太高兴得起来。因为本月前两周，其成交均价为15194元/平方米，和2009年拿地时15281元/平方米的楼面价相比还低，真正属于面包价低于面粉价。

　　去年年底首次交付的之江九里，还遇上了业主维权。华润新鸿基房地产杭州有限公司营销负责人魏杰表示，个别业主在项目推出特价房后有情绪化的反应，在最近几年下行的市场中，不仅是杭州乃至全国也很常见。

　　回顾2009年，华润新鸿基联合体以27.7亿元高价拿下“之江地王”，折合楼面价格达到15281元/平方米，业内为之咋舌。

　　2013年3月，之江九里首开，当时最高均价达20000元/平方米，不过据说，算上资金成本、建安成本，之江九里的综合成本将高达25000元/平方米左右。这就意味着，之江九里从开盘那天起就是在亏本销售。

　　到了今年初，之江九里更是直接打出了“亏本卖房”的口号，再度下调价格，折后均价降至18000元/平方米。

　　让之江九里这么做的原因显而易见。目前，同板块的融科瑷骊山公寓销售均价在15000~16000元/平方米，去年底首开的中天之江诚品均价也在15000元/平方米左右，相比而言，之前降到18000元/平方米的之江九里依然没有价格优势。果然，不到半年时间，之江九里继续降价，这次推出的是一批特价房，从这两周的成交均价可以看出，15194元/平方米的价格还没有楼面价高。

　　行情低迷

　　亏损项目比比皆是

　　事实上，之江九里并不是一个人在“流血”战斗。在目前的市场行情下，亏本卖房的不在少数。

　　入杭两年的招商雍景湾，终于在5月底首次开盘，截至6月15日仅成交23套房源，均价约18000元/平方米。板块内另一楼盘销售也并不顺遂，开盘至今，房源成交不到3成。可叹的是，这两个盘的楼面价都超过14000元/平方米。那么，加上税费和建安成本、财务成本等，保本价至少在20000元/平方米以上。

　　勾庄板块也是重灾区之一。2013年融科瑷颐湾拿地价8302元/平方米，万通的拿地楼面价为9145元/平方米，越秀的拿地楼面价为9600元/平方米，其中越秀地块的价格刷新板块单价纪录。目前除了瑷颐湾已正式开盘之外，其他两个项目都还没有动静。而目前瑷颐湾成交均价在13000元/平方米左右，没钱赚已是事实。

　　再有南部卧城板块，农房尚海湾两块地楼面价每平方米近万元。业内人士分析，如果算上成本，至少要卖到15000元/平方米以上才能保本；而周边竞品绿都四季华庭楼面价5576元/平方米，开元名郡楼面价是5254元/平方米，众安朝阳八号楼面价也仅在5330元/平方米。即便最近5月29日的一次萧山土地拍卖中，江苏新城首次拿地进驻萧山，楼面价也仅为6090元/平方米。如果尚海湾项目开盘，也必定泣血。

　　亏损项目

　　能不能购买

　　对于购房者来说，最现实的问题就是，如果这些楼盘真的价格很诱人，那么值得不值得买？买了之后交付会不会有问题？毕竟，市场上不是没有出现过这样的事情。

　　2012年原筑壹号以7700元/平方米的起价，成为城东新城的价格新低。但在第一位业主签署了收房合同后，发现煤气并没有接通。令他更气愤的是，卫生间的墙体异常薄弱，40L的热水器只注入三分之一的水，墙体已承受不了，只能去洗浴中心解决问题。

　　除了这种比较严重的交付问题之外，开发商的减配手段也是花样百出。某开发商，在项目降价之后，将楼盘外立面改为涂料；而有的开发商，则相应的取消一些园林景观或者是取消室内恒温泳池，以此来降低成本。

　　“关键还是要看开发商的实力。”一位资深业内人士表示，有些不知名开发商，也不在乎品牌，打一枪换一个地方，如果真的是遇到这样的项目，购房者就要注意了，这些开发商很可能会出现跑路的现象。

　　一位曾在某温州开发商处工作的业内人士就曾私下对记者透露，老板最先想到的是资金怎么回笼，怎么对其他几个股东交代，而不是怎么把项目做到最好。“土地成本、建安成本、财务成本都实打实摆在那里，所以多在单户建筑之外省钱，比如说公共大堂、地下车库等等。”

　　负责任的开发商

　　不会放弃品质追求

　　“对于任何生意来说，都存在有赚有亏的现象。在开发商身上发生这样的事情也并不奇怪。”一位业内人士表示，即便是去年公布的上市公司年报，也有两成的房企亏损。“关键是选择的这家开发商实力如何，以及开发商的言行是否一致。”

　　“不能以成本定价，而是应该以市场定价。”该业内人士表示，楼盘价格向来都是与市场供求关系紧密相关，跟成本关系不大。但在市场不好的时候，是否还坚持做品质，就只能看开发商的良心与实力了。

　　位于滨江万家名城旁边的瑷颐湾，目前已经开盘，而记者在现场看到，房子都已结顶，正在做外立面施工，预计在明年就能交付。“我们的外立面是石材加铝板的，而且都是点式建筑，配备了室内恒温泳池和室外泳池。”浙江融科总经理刘蔚告诉记者。显然，这样的配置，不仅在目前在售的刚需盘中算是高标准，板块内更是首屈一指。

　　在之江九里的现场，记者也看到，楼盘外立面和景观已基本成熟，底商也已确定业态，整个小区的品质感还不错。

　　当然，也有一些开发商选择暂时不开盘，比如说位于勾庄板块的越秀地块和万通地块，两年之后仍然没有什么动作。

　　的确，盈利与亏损，都是正常的市场现象，任何公司都不可能每个项目都保证盈利，只要尊重市场，始终把品质和客户放在首要位置，购房者还是会用手中的真金白银来投票的。