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扎堆入市北京下半年楼市将“涨”字开局

https://www.biud.com.cn 2015年06月25日08:06 家居装修知识网

经过二季度销售转暖的基础后，“涨价”成为三季度的显著特点。个别热点区域的项目报价从之前的3万元/平方米调整至3.7万元/平方米，成为楼市涨价急先锋。同时，统计显示，今年7月北京将有37个新盘入市，创造年内推盘新高。业内人士表示，7月楼市呈现量价齐升的局面恐怕是大概率事件，伴随着销售回暖，房企半年报压力减轻，涨价的意愿开始变强。

房企推盘“扎堆”

不断升温的楼市的成交量，使开发商的推盘热情被不断激活。

“公司今年上半年业绩相对不错，作为高端改善型产品，项目原本并不太着急推盘。”一家房地产开发商告诉记者，但现在赶上楼市上升的势头比较猛，公司决定还是“趁热”推出一部分房源试试水。

数据显示，7月北京商品住宅市场预计将有37个项目入市，其中包括中国铁建顺鑫汇、方庄公馆、新北京中心等在内的14个纯新盘，以及包括首开·熙悦山澜庭、首开·国风美唐、春晖园·随园等在内的23个老项目后期。7月，37个项目的预计开盘量将创造今年的月度供应的新高。

实际上，这将是连续3个月北京楼市的推盘量持续增加。自5月，北京商品住宅供应开始抬头，月度开盘量首次突破30个，6月继续延续这一态势，上半月已有15个项目入市，全月入市量预计将超过30个，如果再加上7月有37个项目的入市量，北京商品住宅供应将连续3个月维持在30个项目以上。

“7月楼市另一个看点将是豪宅项目是否会‘抢戏’。”一位高端项目负责人表示，今年将有16个10万元以上的顶豪项目入市，上半年已入市的仅为个位数。

目前，7月预计入市项目当中已公布价格的，仅有一个10万元以上的顶豪产品——京投银泰琨御府，该项目新一期的报价为10.5万元/平方米。业内人士预计，随着货币信贷政策的不断放松，以及股市震荡加剧的财富挤出效应，借助高端阶层重新进行资产配置的有利时机，未来顶豪项目将扎堆入市。

某研究机构市场部负责人分析，在滞后了一个月之后，市场的供应量已赶上成交节奏，北京住宅市场的全面回暖已正式铺开，而供应上升的最主要原因是需求拉动。

6月1日-18日，北京纯商品住宅的成交套数为4563套，环比上月同期大涨40%。从市场表现来看，自5月开始大量中低端刚需及改善型项目推盘均受热捧，甚至开始出现久违的“日光”现象，这一现象直接激发了此前一直在观望的开发商加快入市。

老项目借精装“领涨”

“历史证明，成交量持续上升后必然带来房价的不断走高。”某项目营销负责人向记者透露，他操盘的项目近期新入市房源价格至少有不低于5%的涨幅。记者了解到，其楼盘目前销售价格为3.2万元/平方米左右，涨价后的房价将接近3.4万元/平方米。

“直接涨价或许难以让购房者在心理上接受。”一位代理行的业内人士告诉记者，目前市场上多数老项目推新盘时都采用毛坯升级精装修的办法来实现涨价目标。

在7月预计入市的37个项目当中，精装或现房个数多达22个，占据绝对比重。其中不乏方庄公馆这类普通住宅，包括新北京中心这样的商住产品也追求精装附加值，甚至连易郡(楼盘资料)这类别墅产品都开始流行精装修。

对此，郭毅分析，目前市场环境还不支持价格上涨，但项目基于土地成本或时间成本不得不涨的矛盾之下，通过“精装修”这种能够拉开产品品质差距的手段来提升性价比的做法，开始在市场中蔓延。未来，随着供需矛盾的进一步加剧，预计未来北京商品住宅市场中精装修将逐渐成为标配。

业内人士表示，老项目拿地时间早，开发和持有的成本相对较低，在定价上具备先天优势。同时，老项目周边各项配套相对成熟，令其性价比有一定优势。再加上近两年老盘周边高价地频现，一些购房者也看好老项目上涨预期。

随着老项目库存压力、资金压力得以缓解，开发商必然提升价格预期，老项目将会“领涨”楼市。

个别楼盘单价“跳涨”

与房价普遍小幅上调不同，部分楼盘房价更是出现“跳涨”。

合生滨江帝景(楼盘资料) 项目相关人士不久前透露，合生滨江帝景将率先提高项目售价，提升幅度每平方米超过2000元。

统计显示，该项目去年8月入市价格为2.95万元/平方米，今年5月的报价在3万-3.5万元/平方米，而目前其报价水平已攀升至3.5万-3.7万元/平方米，从去年到现在的最高涨幅已经超过5000元/平方米，涨幅几乎呈现三级跳的趋势。

有分析人士认为，北京楼市已经走出低谷，涨价项目将不断增多，整体房价水平将步入升温期。

“区域利好传言”带来了区域内的销量大增，这让开发商有了涨价、加推新货量的底气。数据显示，截止到6月18日，通州区纯商品住宅的网签量已高达1272套，是5月同期的3倍半。

业内人士分析，需求的增加既有传闻带来的刺激效应，也有通州各项配套及基础设施的完善对楼市的实际支撑，如果年底通州积分落户制度的细则能够如期出台，很可能会触发区域销量的又一轮暴涨。

业绩无压房价“待涨”

“房价不会出现全面上涨，但一二线城市的房价上涨趋势将继续延续。”业内人士表示，房企5月业绩飘红将为开发商在一线城市提价带来不少的底气。

统计显示，5月房企的业绩全线飘红，20家标杆房企的销售业绩普遍上升。

万科5月的销售金额达到206.7亿元，同比增长四成，环比增加16.4%。恒大地产发布销售简报显示，5月单月恒大实现合约销售额达167亿元，创下恒大地产有史以来单月销售的最高纪录。同样，5月保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)实现签约面积136.45万平方米，同比增长39.35%；实现签约金额175.32亿元，同比增长43.46%。碧桂园单月合同销售金额约125.4亿元，同比增长42%；合同销售建筑面积约205万平方米，同比增长55%。

统计数据显示，截至目前已经有30大房企公布了5月业绩，合计30家企业5月销售业绩达到1398.5亿元，这些企业在4月的合计业绩为1120.28亿元，5月房企整体销售环比平均上涨幅度达到24.8%。

业绩上升让各大房企年中报的压力小了许多，开发商在一线城市已经有资本从之前的“平价走量”，过渡到“伺机涨价”阶段。

同时，股市近期频繁震荡，令位数不少的资金有出逃倾向。以往股市大幅下跌，楼市则较快上涨，股市与楼市之间存在的“跷跷板效应”也很可能催生房价上升。

但业内人士提醒，尽管房企5月的销售环比、同比都实现较快增长，然而由于一季度市场低迷，前5个月多数企业全年业绩目标完成率在40%以下。同时，目前北京楼市虽然弥漫涨价氛围，但涨价基础并不坚实，楼市尚不具备大幅涨价的条件。