一线楼市“风继续吹” 用地极限逐渐推涨房价
早在6月16日,股民老徐就清仓了,并把这笔钱投入到楼市,在北京六环边买了套商住项目。面对这几天的股市暴跌,老徐颇为得意地对《每日经济新闻》记者说,“股市有风险,现在利率低,买房更稳妥。”
刚刚经历了一轮“风雨洗礼”的A股投资者中,做出类似老徐的选择的恐怕不在少数。卖股买房,这为近期楼市,尤其是一线楼市的回暖再添一把火。
万达集团董事长王健林在做客新华网思客讲堂时直言,北上广深这些城市房价永远会上涨。这一说法是否靠谱?
中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者,一个大都市建设用地的总量,一般是整个城市土地总量的1/3到1/2,一线城市的用地指标已经达到该数据的极限,所以只能从存量土地方面考虑。
陈晟认为,越接近这个极限值的城市,土地的供应量就会越少,相对来说价格也愈加坚挺。如果这类城市的人口还在持续增长,存量土地的盘活又不够快的话,那么房价上涨的速度就会更快,反之亦然。现在来看,北京、上海、深圳这三个城市目前已接近用地的极限。
政策利好提振楼市成交
在多位业内人士看来,此次楼市回暖,与政策利好密不可分。“限购令”取消,降息,降准,多地公积金迎来调整,房贷优惠加大以及购房税收减免等多重政策利好,无疑提升了消费者的购房信心。
在“第七届中国产业园商务区发展论坛”上,中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示,当前的宏观经济形势和房地产关系非常密切。在政策利好影响下,4月份以来全国房地产市场形势出现了积极变化,4月一线城市和部分二线城市房价开始明显企稳回升。
6月27日下午,央行官网发布消息,从6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准,以进一步支持实体经济发展,促进结构调整。与此同时,存贷款利率对称降息0.25个百分点。一年期存款基准利率降至2%,比历史最低值的1.98%仅高0.02个百分点。而一年期贷款基准利率,在今年5月11日创下5.1%的史上最低值后,进一步降到了4.85%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,此次降息降准无疑对房地产市场形成利好,不论是上游的开发融资,还是下游的购房按揭,都将受益。今年二季度以来房地产量升价稳的趋势将在下半年延续。
伟嘉安捷企划经理吴昊指出,新一轮降息后,商贷的按揭利率为5.4%,公积金贷款利率为3.5%,比2008年全球金融危机时的利率还要低。以北京为例,公积金首次置业可以最高贷到120万元。假设贷款20年,降息后,公积金贷款每月将节省155.14元,总利息节省近4万元。按基准利率算,商贷每月将节省利息169.62元,总利息节省4万余元。
政策托市效果已经显现。2015年5月,北上广深四个一线城市新建商品住宅成交面积分别为94万、130万、100万和60万平方米,环比增幅分别为3.2%、4.8%、17.5%和46.7%,同比增幅分别为59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。
从环比来看,深圳增幅最大;从同比来看,深圳和上海反弹力度最大。与上一轮楼市复苏期的2012年5月相比,深圳、上海新建商品住宅成交量已远远超过当时,故在本轮楼市调整中,深圳和上海领涨一线楼市。
楼市的火热加快了去化速度。易居智库数据显示,一线城市5月末新建商品住宅库存面积为3615万平方米,环比下跌1.5%,同比增长12.4%。同时去化周期11.3个月,已经连续5个月低于12个月的水平。
虹吸效应带来人口净流入
为什么选择来到北上广深?作为一个“北漂”,《每日经济新闻》记者和身边多位小伙伴们聊过这个问题,更多的人用一个词来回复,那就是“机会”。
不管北上广深的房价有多贵,居住有多难,空气有多糟糕,道路有多拥堵,还是有那么多人蜂拥而来。
除了机会,经济增长水平,也是导致一线城市人口净流入的关键因素。央视新闻微博发布的31个省份人均收入排行榜显示,2014年沪、京、浙、深等省市的城镇居民人均收入都超过4万元,上海达47710元,分区域来看,东、中、西收入差距依然显著。
北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的2014年度人口调查抽样结果显示,2014年末,北京全市常住人口为2151.6万人,与2013年相比,增加36.8万人。其中,全市常住外来人口为818.7万人,与2013年相比,增加16万人。
上海市统计局、国家统计局上海调查总队发布的数据显示,到2014年末,上海全市常住人口总数为2425.68万人。其中,户籍常住人口1429.26万人,外来常住人口996.42万人。
深圳的数据显示,2014年深圳市常住人口中非户籍人口为745.68万人,户籍人口为332.21万人,非户籍人口的数量是户籍人口的两倍多。此外,广州也是位居全国人口净流入第一梯队的城市。
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为,由于各城市发展不均衡,而一线城市具有较多的教育、医疗等优质公共资源,有较多的就业机会,所以人口规模还在不断增加,房地产市场仍然会供不应求,未来房价很难降下来。
土地天花板制约楼市供应
除了北上广深,还有哪些地方适合置业?
王健林在做客新华网思客讲堂时表示,国土部刚刚发布了对16个城市用地的刚性约束规划,16个城市近期会出台一个最终用地极限,当然包括北京、上海、广州等。也就是说,到这为止,不准再新建了,只能在存量上想办法,只能二手买卖。这个制度会进一步使这些城市的供应量减少,所以一线或者二线靠前的城市会永远处于房价上涨的过程中。《每日经济新闻》记者注意到,早在2014年7月,住建部和国土部共同确定了全国14个城市开展划定城市开发边界试点工作。首批试点城市包括北京、沈阳、上海、南京、苏州、杭州、厦门、郑州、武汉、广州、深圳、成都、西安以及贵阳。“城市开发边界”指根据地形地貌、自然生态、环境容量和基本农田等因素划定的、可进行城市开发和禁止进行城市开发建设区域的空间界限,即允许城市建设用地扩展的最大边界。
赵秀池说,上述城市都是常住人口在500万以上的特大城市,人地矛盾比较突出,耕地逼近红线。用地刚性规划使新增建设土地供应得到刚性约束,更多的是在盘活存量上下功夫,未来城市建设用地供应会越来越少。
新城控股高级副总裁欧阳捷认为,北上广深外加成都和武汉,是人口聚集过快的城市,这类城市是想绝对性地控制人口过快增长;第二类是潜力城市或中心城市,未来也可能会感染上“大城市病”,目前是预防性地控制。
欧阳捷预计,上述城市未来房地产销售会加快,进而促进去化速度加快;未来人口流入会有所减慢,但净流入趋势不会改变;尤其是一些土地供不应求的城市,还会带动中心城市地价上涨,进而带动周边房价上涨。
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