滨江集团新跃进：保守做置业 激进做非房产
与最后35.54亿元的成交总价相差200万元，6月19日出让的上海杨浦区一宗地块，最终未能落入滨江集团（002244.SZ ，以下简称“滨江”）和平安联合体的囊中。
这是今年滨江联合平安对上海土地市场发起的第一次冲锋，这也印证着前不久滨江董事长戚金兴对上海市场的决心，“今年滨江要坚定不移地在上海拿地，将上海作为走向全国的第一步” 。
2008年5月29日，滨江在深圳中小板鸣锣的那天，戚金兴为进军上海设定的期限是五年内，不过他都未曾如愿。这家成立了23年的公司，正试图创造其发展史上的第二个分水岭，为此它以走出去和多元化来诠释企业壮大的基本逻辑，只是前途未知。
疑似区域发展触顶
成立于1992年，滨江一直以保守和深耕杭州本地中高端市场自居。分水岭在2005年，彼时13岁的滨江凭借金色海岸项目打破了杭州豪宅市场几近空白的局面，并逐步让自身锁定杭州豪宅市场1/3的占有率和一定的话语权。
土储匮乏，成为近年外界质疑其发展的焦点之一。梳理中不难发现，滨江近些年来拿地的波动性较大，而如其成立早期时低价拿地的优势正在减弱。
2009年，滨江曾斥资52亿元竞得金色黎明、上虞金色家园、杭储102地块；2010年，逆市购得9幅土地，平均楼面价6050元/平方米。而在 2011年，其整年没有拿下任何地块。在2012年下半年，当其他房企创造一次次土地出让高潮时，滨江仅出资16.55亿元竞得杭州余政储出两宗地块的土 地使用权。
到了2013年，滨江三次出手耗资67.64亿元拿地，并创造当时惊动业界的杭州华家池地王。而2014年仅新增一宗嘉兴平湖地块，拿地销售额占比 回落至历史低点。2015年一季度，滨江新增土地建筑面积37.7万平米。截至目前，滨江土地储备约280万平米，其中约60%位于杭州，其他40%位于 杭州周边中小城市。
瑞银证券分析师丁晓在今年4月曾指出，未来滨江房地产业务恐会增长乏力。“从历年拿地数据看，滨江拿地金额整体趋于缩小，并且更为偏爱合作拿地方 式，项目的权益占比持续降低，”丁晓认为，滨江土地储备仅可满足未来2-3年的开发，预计未来公司房地产业务将仍旧限于杭州及周边城市。
这样的担忧不无道理。反映在公司的账面上数字便是一大佐证，截至6月15日完成的103亿元销售额中杭州市场达到73亿元，占了70%多的比重。
强烈意愿进入一线城市，正成为滨江注解里突破发展的一大“利器”。属虎的戚金兴曾将滨江2015年的销售上限设为180亿元，但他也表示，如果滨江成功进军上海市场，销售额会是200亿元以上。
滨江集团董秘办有关人士对时代周报记者表示，滨江其实从2014年年底开始就已经逐步着手改变布局思路。为此，浙江区域就保留大杭州、嘉兴平湖和绍兴区域，衢州、金华等区域已经不再为滨江重点考虑的地区。
在亿翰智库上市房企研究中心主任张化东看来，目前来看，滨江的成功仅限于杭州，如进入上海发展，所面临的形势颇为严峻。
“滨江为此要付出的总投资不会少于20亿元，这对一家中型房企来说，在资金的要求上已经很高了。”张化东对时代周报记者表示，事实上，目前滨江筹资渠道依旧相对较少，筹资方式和结构依旧较为单一，主要为自有资金、商品房预售款和银行贷款三大方面。
多条腿走路
眼下，滨江不得不面临净利润下滑的现状。财报数据显示，2011-2013年，滨江的净利润处于稳步增长阶段，数据分别为约7.83亿元、12.66亿元和14.1亿元。不过在2014年，该水平一下子滑坡到8.29亿元。
到2015年一季度末，滨江实现营业收入27.7亿元和归属上市公司的净利润2.89亿元，分别同比减少13.77%和21.21%。同时，该公司期内经营活动产生的现金流净额为-4.46亿元，去年同期为-14.92亿元，同比增加70.11%。
滨江的资产负债率维持在80%以下水平，2012-2014年底，这一数据分别为79.97%、78.55%、75.92%。到今年一季度末，稍有下降到73.67%。
“1/3自建，1/3合作，1/3代建，”这是戚金兴抛出的关于滨江未来房产业务量结构的蓝图。当中，代建业务成为了新的布局点，更是滨江在轻资产上的尝试。
2011年开始，滨江就已经成立了杭州滨江房产建设管理有限公司负责旗下的代建业务部分。彼时滨江集团董秘李渊曾表示，“滨江利用专业的销售优势、品牌优势和管理优势承接代建业务，相当于无股操盘。” 李渊指出，滨江的目标是到2017年，实现代建项目销售额百亿元。
戚金兴对此也有过一番盘算，“如果销售规模要超出180亿元，滨江势必要增加合作或者代建项目，我们不想过于突破。所以把代建、合作控制在60%左右，剩余40%独立开发建设”。
但目前来看，滨江的代建业务还在成长中。滨江2014年财报显示，其全年实现销售157亿元（含协议金额）其中代建业务销售金额为32.4亿元，只占据20%左右。
“滨江发力代建业务有着在净利润上谋求新增长点的考虑，” 杭州当地业内人士李明（化名）对时代周报记者表示，但代建本身就是个伪命题，房企想做又做不到时才会找代建。与绿城等在代建上较有经验的公司相比，滨江的优势并不明显。
滨江的代建业务前景如何，目前尚无从判断。戚金兴曾说，未来一些小型房地产企业会有三种去向：一是边缘化，从一线城市走向二、三、四线城市，逐级退出；二是暴利空间被压缩，但能保持一定的租金收益，原地踏步；三是被迫转行。
他要求滨江朝着“保守做置业，稳健做企业，激进做非地产”的路子前进。戚金兴给滨江铺了一幅更大的蓝图：今年将介入养老产业，而明年将开始做农业， 未来将在“房地产+生活”、“房地产+养老”、“房地产+物业”等方面寻找更多的机会。在他看来，滨江在未来会“激进做非房产”。
不过，属于滨江的未来图景到底是什么样的？一切都只是刚刚开始。
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