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回A股一场穿越灾情的万达棋局

https://www.biud.com.cn 2015年07月10日11:02 家居装修知识网

39天后，也就是8月18日，万达商业（03699.HK）H股股东和内资股东将汇聚万达北京总部，商议万达商业在A股发行方案。

在史无前例的股灾中宣布这个故事，万达的节奏有些尴尬。外界一度质疑这只是王健林的“护盘”姿态，但知情人士透露，这项已经筹备了两个月的工作仍在按节点推进，但确实需要顺势而为。

在A股发行证券，被万达内部看成是超越全球商业巨头西蒙的关键一步，万达计划在10年内建设1000家万达广场，这个数量几乎达到了今天的10倍。

显然，万达需要更强的金融平台来支撑这个计划。大的框架，已经在今年搭建了一半，它们是万达商业在H股上市和上海自贸区搭建REITs交易平台。

一位知情人士透露，为了实现万达金融板块的跨越发展，原深交所副总经理陆肖马不久前被王健林请来担任万达集团副总裁。深谙资本之道的陆肖马，将在万达金融板块的筹备中扮演重要角色。

A股发行的真实目的

7月3日，万达商业公告称，万达拟发行不超过3亿股A股，募集资金130亿元，将优先用于投资南京仙林万达茂、济南高新万达广场、合肥瑶海万达广场、成都蜀都万达广场及徐州铜山万达广场等5个项目，余额用于补充营运资金。

经济观察报获悉：这5个项目正在处于销售期，大多销售良好。如济南高新万达广场公寓属于清盘（仅第9层未出售，其余楼层全部售罄），刚开盘写字楼销售情况也不错。

徐州铜山万达广场是其中资金链较紧张，徐州市政府官员透露，徐州已有一个云龙万达广场，市场饱和度较高，且铜山商业地产市场并未起色，造成销售回款慢。据悉，该项目目前由万达党委书记高茜亲自把控，重视程度可见一斑。

上述多个城市土地官员向记者透露，其所在城市的万达广场地价极低，万达集团一位财务人士测算，这5个项目总成本不超过50亿元。万达商业内部人士透露，剩下70亿元会注入补充营运资金。

相比较而言，万达目前财务上的当务之急在于如何提升商业的回报率。据一位万达内部人士的估算，2014年华润置地每平方米商业面积为其带来约1700元的租金收入，新鸿基这一指标为2000元，而万达只有900元。

既然这些项目并不是非常缺钱，王健林为何选择在此时兴师动众地谋划A股发行方案？

万达商业在半年前的港股上市招股书中早有伏笔。

万达商业的股权结构中，其中14.41%的股份是H股，而高达85.59%的股份是内资股。内资股不能在交易所交易。而万达表示“内资股”和“外资股”同股同权，且可以转化为H股。

一些人士认为，万达欲在A股发行，可能看中其高估值。此前，万达商业在H股表现并没有带来惊喜。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为，“万达当时是以折扣价出售给12家基石投资者，半年时间已过，基石投资者已到了抛售窗口期，目前平安资产管理等陆续减持万达股票，此时万达宣布回归A股，这种利好能够对冲基石投资者悲观情绪。”

万达集团一位高管对经济观察报称，A股发行证券因素有多个，最根本原因是，万达轻资产转型的战略定位，需要打造多方位的融资平台。

金融版图呼之欲出

对A股发行，王健林显得深思熟虑。一位万达高管告诉经济观察报，这次万达的动作，并非自上而下，而是上下内外联合推动，万达商业制定A股发行方案即将陆续发送给各股东，在8月18日前各大股东也需要提交对A股发行方案的意见。

据了解，目前部分券商投行部已接到万达部分股东的咨询，个别股东甚至花重金请了私人资本运作高手。不难看出，王健林在探索万达金融化的更多可能。

上述内部人士说，一些万达商业的内资股东希望发行数量、发行对象、发行方式、定价方式、承销方式等按照央企“A+H”模式，也就是登陆上海交易所，其理由是2017年万达金融总部将落地上海自贸区，加上万达商业实体项目优质。

不过也万达人士预测，基于新任万达金融的负责人陆肖马在深交所担任高管多年，万达商业登陆深市的可能性较大。

如能万达登陆A股成型，万达的金融板块将包括：REITs平台、同时面向境内和境外发行的A+H上市平台。

经济观察报了解，近期王健林在一次高级别研讨会上对某财务高管说，不要只顾做埋头的账房先生，而要懂得商业地产的资本运作规律。

当时一位万达商业地产高管接过王健林的话说，“到目前为止，中国所有的商业综合体或商业地产公司在商业模式上还没有完全打通，没有REITs的出口通道，股市交易平台还不够丰富，这意味着企业的自有资金、外部投资、溢价无法收回、融资渠道单一，万达商业的出路还是上市+REITs，同时面向境内外，尤其是离岸REITs，和资本负债没有关系，这是未来趋势。”

王健林对此深以为然，近日专门成立了万达金融筹备组，由陆肖马担任副组长及万达集团投资公司CEO一职。

不足50岁的陆肖马并非经济学科班出身，但却具备丰富的金融机构从业经历，此前先后担任建设银行非执行董事、深交所副总经理。