万科物业的抵抗者
数天之前，“万科业主暴力慈善”罗生门沸沸扬扬，担纲组织方的万科物业蒙上品牌阴影。
这不是唯一的坏消息。实际上，万科物业已在扩大规模之路上遭遇顽强的抵抗者。乐居深度记者从多位知情人士处获悉，在过去的近半年时间里，万科物业并非只坐享万科品牌红利，掌门人朱保全面临诸多扩张的烦恼。
一位上市房企高管告诉乐居深度，早在今年3月，朱保全便就组建万科物业大联盟一事与之洽谈，欲输出“睿服务”这一万科物业管理品牌。
“他想让我们加入进来，我们支持他这么做，但是我们不会加入这个物业联盟，因为我们有自己的物业模式。”
在万科物业的拉拢名单上，对朱保全说不的并非孤例。“有规模的开发商都不会轻易把自己的物业公司让出去。”上述房企高管说。
何为万科物业大联盟？即“睿联盟”体系，它依托于“睿服务”，一个基于移动互联网的物业管理平台。简言之，它是万科以联盟为依托，通过并购与合作，对其他房企同行输出物业管理品牌，以扩大规模，增加管理面积，为上市之路增加筹码。
过去数月，他们动作频频，不断对外发声。
5月，郁亮首次公布万科物业要独立上市的目标。
6月，万科又马不停蹄推出万科物业的事业合伙人制，随后设立内部基金，鼓励员工承接物业项目。并要求万科物业通过并购与合作等市场化路径，追求快速增长。目前，官方数据显示，万科物业管理的物业面积已超过1亿平米。
据乐居深度从知情人处了解，万科物业对外的并购与合作目前有两种形式。
一，万科物业收购物业公司或同行的物业板块，直接挂牌万科“睿服务”，输出品牌。
二，合作，不挂牌万科物业，但由万科物业派人进驻合作房企内部操盘、管理，输出管控标准。
对于第二种不挂牌的物业合作，知情人称，“你还是可以用你的物业品牌，但万科物业进驻管理，就算万科的业务。万科注重规模，要的是用户。只要是万科物业管的盘，不用万科物业品牌就相当于是代工，也是万科的产值。”
为了争取同盟，万科物业亦在制度设计上发力。乐居记者获得一份内部资料，资料清晰显示了万科物业希望获取同行芳心的制度设计。
在睿服务中，一种是专业服务费模式，确保合作伙伴的合同主体不变，合作伙伴向万科物业支付专业服务费，二者共同分享超额收益。另一种是兜底模式，合作伙伴优先，按照合同对价获取固定收益，万科物业劣后，承担风险，提取超额收益。
当然，同万科的物业合作也可以选择股权合作，以包括参股、控股、合资等方式在内的资本化方式合作。
为了提升增值经营收入，物业联盟成员可按管理面积分配额度，入伙。投资基金聚焦在社区生活服务及O2O行业的优质企业。
但万科物业的这一美好构想遭遇了冷热两重天，响应与抵抗者同样众多。
从推出这一构想至今，南京金隅紫京府、青岛天泰爱家物业、北京佰嘉物业、深圳卓弘物业、海南南国控股集团、交大房产智能物业、卓弘物业等都与万科“睿服务”达成合作关系。
“一些区域型开发商乐意把自己的物业交给万科，新开楼盘可对外说物业是万科的，楼盘品质和房价都有提升。毕竟，小房企对物业没有需求，觉得托管也无所谓，借万科品牌，还能形成品牌溢价。”一位接近万科物业的内部人士说。
在一份宣传材料中，万科物业展示了一份合作红利：在万科物业与山东天泰使用兜底模式合作后，天泰城的二手房均价从7000元/平米涨至7500元/平米。
但是，品牌房企们对万科物业的扩张拉拢术并不买账。据乐居记者了解，对于万科物业伸出的橄榄枝，许多大型房企现在多是观望态度。
房产买卖大势日趋平淡，物业服务登上主场与风口。乐居记者获悉，万科物业抵抗者多是大型房企，他们一方面看清了物业在未来的价值增长空间，不愿轻易摒弃这一成长性业务，让万科物业登堂入室。
另一方面，万科物业的扩张意图在于上市，在与多方洽谈合作中，却几乎只字不提未来物业上市后，加入者的利益分配，此种态度亦令一些房企不满。
“我 们的物业即使管不好，也确实没万科管得好，但我们也知道未来物业对我们是有价值的。物业这一块我们不会放手，我把别人请到家里来多可怕。如果合作后，未来 万科物业上市，他们没有一个利益兑换机制给我们，对我们来说是很不划算的。现在房地产不至于活不下去，自己做反正就贴补钱到物业，亏点就亏点吧。”一位房 企内部人士说。
“物业现在是香饽饽，因为物业拥有客户，可以挖掘很多价值。我认为品牌开发商都不会主动把物业让出去，每家都有自己的城池，都在守着业主等机会。我们只会自己做物业。”一位同样被万科招手的上市房企总裁说。
一位不愿具名的万科内部管理人士告诉乐居记者，对小型房企来说，万科物业含金量较高。但对大中型房企来说，引入优秀的万科物业并不等于能把房子卖得好，其吸引力并不高。“这导致我们的物业只能跟小开发商合作。”
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