北京楼市供求现缺口 房企缓售待价而沽
房市地市双双回暖的市场行情令房企再起“慢销待涨”的念头。
根据机构统计数据显示，7月初北京有37个项目计划入市，但最终仅有不足30个楼盘入市。7月20日-27日，北京新开盘项目只有2个，远低于前期水平。
“现在正是房企制定下半年销售策略的时候，而7月份北京成交的多宗高价地则直接给下半年楼市定下基调，热点区域内的项目售价难免会上调，我们也在逐渐提价试探市场。”北京一家全国性房企营销总监告诉记者，为此，正在销售的项目势必放缓节奏。
业内一位分析人士表示，今年上半年楼市升温明显，多数楼盘销售业绩大幅上升，给房企提价增加底气；同时，今年以来北京出让地块量少价高，这使得房企不得不放缓开发和销售节奏。
“惜售”之风再起
“我们项目这一期开盘一共就推出了1栋楼，房源不到100套，每平米价格比上一期提高了300元，市场的接受度还可以，现在新推房源已经基本售完。”北京房山区项目营销经理告诉记者。
以房山区域为例，目前房山的主要在售楼盘为首创伊林郡、合景岭峰、智汇雅苑、金地朗悦等项目，区域均价在25000元/平米，与今年年初相比，区域内的项目售价大多上涨了10%-20%。
“目前房企并未出现大幅调价的现象，但今年下半年开始，频繁地小幅提价将成为楼盘销售的常态，从已有的项目提价幅度来看，多数楼盘每次开盘会有5%左右的小幅上涨。”上述房企营销总监表示。
根据亚豪机构统计，自5月份实现32个新盘入市以来，6月、7月的新盘数量仅有20多个，其中还不乏金地中央世家等高端别墅项目。同时楼盘成交量却不降反升，直接导致市场也出现了明显供不应求的情况。
根据链家市场研究部统计，截至7月26日，北京市纯商品住宅（不含保障房、自住房）成交量为6436套，而同期的新房供应量（不含自住房）仅为3767套，需求和供应之间出现了单月近3000套的差距。
链家地产分析师张旭分析，北京楼市在今年上半年经历了一轮去化高峰，多数项目开始再次步入积累客户、预热市场的盘整阶段，一些原本计划在7月份前后开盘的项目纷纷将入市节点推迟至8月中下旬甚至9月份。
“由于目前北京高端豪宅的竞争进入白热化，因此各大项目由之前的加速去化转向产品升级，通过增加产品竞争力提升销售能力。”位于安定门外的豪宅项目盛德紫阙负责人对记者透露，在该项目去年上市劲销12.8亿元之后，今年下半年才推出91-207平米的新品。
“市场低迷，房企库存压力大，因此低价推盘；市场回暖，房企则放缓推盘节奏，并相应提高利润空间。”业内分析人士表示，这种推盘策略是市场竞争中房企正常的思维逻辑，后续很可能有其他房企跟进调整。
根据亚豪机构统计数据显示，8月份，供不应求的市场行情或能得以缓解，北京商品住宅市场预计将有30个项目入市，其中包括首开万科城市之光、天恒·乐墅、首创·禧瑞墅、嘉诚中心等13个纯新盘，以及包括五矿万科·如园、龙湖长城源著等在内的17个老项目后期。
土地供应紧缩
“北京地价飙升的现实，让上半年业绩不错的开发商们重新打起算盘。”上述房企营销总监表示，由于现在北京市场上土地竞争异常激烈，房企为了自己不至于无房可售，也不得不放缓推盘节奏。
统计显示，今年上半年北京土地市场仅实现土地成交34宗，比去年上半年减少了55宗，出现近8年来同期土地成交量最低。其中，成交总面积为209.72万平方米，相比去年同期减少66%。
而从土地成交月度走势看，今年3月开始土地成交出现明显下滑，连续两个月维持在5宗的成交量；5月更为惨淡，成交量跌至1宗。
亚豪机构副总经理高姗认为，土地市场成交低迷的直接原因来自供地不力，尤其是住宅用地供应稀缺，已经出现了“出一块，抢一块”的盛况，以往并非热点区域的大兴板块土地也高溢价率出让，甚至部分房企明知利润偏低也要抢地以维持运营。
“以自住房为代表的保障房竞建自2013年下半年开始成为土地出让的标配，使得纯商品住宅用地的空间被大幅挤压，大量项目甚至出现自住房及保障房为主、商品房为辅的局面，这也直接导致了新增纯商住宅供应的严重不足。”高姗认为。
业内人士表示，现在的土地价格即将追上房价，现在快速出货并不划算。尤其未来楼市走向尚不确定，给明年业绩留点“余粮”，恐怕也是历经起伏后房企的经验之选。
“对于房企而言，如今一地难求，只要高价拿到一块地，就必须在产品上大下功夫，否则很难回本。”融科千章墅项目负责人对记者表示，为提升项目竞争力，该项目近期专门推出用于服务本项目业主的APP，实现“最后一公里”的配套服务。
中国房地产协会名誉会长朱中一在由全联房地产商会和房讯网主办的第七届中国产业园商务区发展论坛上表示，土地成本持续升高、企业融资难度加大等市场因素，逐渐成为未来的市场常态，因此房企必须考虑如何通过提升产品品质追求利润，而不是单纯追求销售规模的快速扩张。
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