通州升级限购 住宅冷商住热
8月14日晚，北京市首个针对区县的限购令下达，一纸《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》突然落地，让区域内多个项目选择连夜开盘，房价也在短期内快速上调，涨幅高达12%。从该政策实施的8月15日至今，通州市场也已经从最初的震荡中渐渐平静下来，而升级版限购令的影响正慢慢发酵。
政策链接
哪四类家庭可在通州限购1套商品住房？
1.没拥有住房的本市户籍居民家庭。
2.已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年（含）以上的本市户籍居民家庭。
3.已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭。
4.在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。
哪些家庭无法在通州区购买商品住房？
1.已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭。
2.无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。
商住房“亢奋”
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由于上周末“最严格”的限购政策突然实施，让在通州购买纯住宅的资格门槛大幅提高，不少之前有意在通州买房的人只好将目光转向暂时未受政策影响的商住项目上来。因此，多位业内人士认为，这将成为区域内购房人的新突破口。再加上由于害怕商住类产品也将遭遇限购，因此在近期，通州的商住房市场经历了一定时间的“亢奋”。
限购实施的第一天，保利大都会便向意见客户推介150套房源，销售人员称均价预计在3.4万元/平方米左右。而朝北8080(楼盘资料)的销售量也有所增加。“周五晚上出的政策，周末来访量立刻就大幅度提升，是之前的4-5倍，最后总共成交50套左右。预计下周这一期产品就能售罄。”朝北8080项目营销负责人表示。
“对于商住项目是否会限购，我觉得还是要看住宅限购之后，对政府、对市场的影响。”亚豪机构市场总监郭毅分析：“此次限购主要是为了平抑通州的投资需求，应该是一个短期政策。如果执行之后，投资需求降低，可能就不会加码；如果投资需求转向商住，则有可能继续加码，限购商住类产品。”
台湖区域受影响较大
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与商住房的热销相对应的，则是住宅市场销售量的回落。“影响较大的就是台湖板块。”郭毅表示：“对于在台湖区域布局的东亚、万科等企业可能会产生一定的影响，当然，这些影响也仅限于住宅项目。”
东亚新华地产营销副总监董广博表示，限购对项目的销售肯定有影响，不过目前不是很担心台湖区域的销售。他介绍，由于限购抬高了购房门槛的关系，印象台湖项目的成交量比之前减少了一些，不过由于这些住宅产品所剩不多，因此他们目前也不是很着急去化。
“限购会使住宅的销售被抑制，但事实上，需求却是依然在的，因此商住类产品的销售反而会增加。”董广博表示，目前整个通州除住宅产品外，还有大约200万平方米的商住类产品，限购之后这些商住类产品的价格均有所上浮。
而对于一些低容积率的高端项目而言，限购的影响可能也并没有想象中的那么大。一位业内人士透露：“像鲁能格拉斯小镇(楼盘资料 业主论坛) 这种已入市多年的项目，一年的去化也就几套左右。已经经历了多轮调控，并不急于出手回笼资金，因此这一轮限购对其影响也是比较有限的。与之相对，限购政策对于一些有业绩要求、需要资金周转的公司来讲可能影响会比较大。”
看点·二手房
从量价齐涨到“跳水”
新政出台后，通州部分着急卖房者降价10万-20万元
6月以来，通州区受益于多种利好，二手房成交的量价增长表现突出。升级版限购令出台后，通州二手房市场“跳水”。不仅各中介到访量缩水，部分业主也主动降价。业内表示，虽然并未出现大规模降价出售现象，但未来一段时间通州市场将保持博弈状态。
部分房源降价10万-20万元
据通州区域某中介门店反映，8月15日新政实施的第一天，通州二手房就出现降价苗头，部分着急卖房的业主开始主动降价，降价幅度从10万至20万不等。
上周末及本周二，记者走访通州区多家中介，很少看到看房人的身影。中介人员也表示，新增客户量和客户来访量均出现大幅度减少，部分之前有明确购房意向的客户也由于购房资格问题放弃在通州区购房。
记者在北运河西站附近的中介门店看到，往常下班后的集中看房期，店里只有三三两两的工作人员坐在电脑前。
一经纪人告诉记者：“政策出来后，看房的人越来越少了。还有业主看不清形势，不仅不降价，反而还想涨价，最后被我们及时劝住了。”记者表示想买网上所说的降价幅度较大的房源，对方表示“目前运河附近降价的不多，你说的降价20万元的可能是一些位置不好的楼盘。”
买卖双方陷观望
“6月、7月份通州二手房量价增长明显。尤其在梨园等成熟区域，成交均价增幅达到7%-8%。通州限购令出台后，市场得以暂时冷却。未来一段时间，预计改善需求将向其他区域转移。符合条件的首次置业的购房需求将成为未来通州区域的购房主力。”业内表示。
面对限购令，买卖双方心理预期也发生变化。一方面，部分业主的心理价位有所松动，惜售情绪有所降低，但未现大规模降价出售现象。另一方面，有资格购房的人数大量减少，而有资质的也陷入观望。
有分析称，由于此前通州区的客群中有大量非京籍，以刚需家庭和换房家庭为主，区域限购政策实施后，一方面对需求量产生较大影响，另一方面也将影响一些家庭的换房计划，进而对供应产生影响。未来一段时间内，买卖双方的博弈将进一步加剧。
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