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小新塘旧改算法保利城投城中村的利润账本

https://www.biud.com.cn 2015年08月24日09:01 家居装修知识网

作为保利地产(600048)旗下城中村改造明星子公司——保利城投再下一城，正式成为广州天河小新塘城中村旧改项目的开发建设方。

　　日前，广州小新塘片区暨天河区新塘、新合公司“城中村”改造引入合作企业暨广州市新谭房地产开发有限公司100%股权转让项目签约仪式在广州举行，正式引入保利城投参与小新塘旧村改造，计划将该项目打造为城市综合体。

　　至此，保利城投公司在广州开发运作的城中村旧改项目包括琶洲地块三项目、琶洲108项目、冼村项目、萝岗大塱村、小新塘村五大项目。

　　低地价成本和高溢价产品是城中村旧改项目的优势所在，随着新一个旧改项目的获取，保利城投在城中村改造方面的利润收成成为了市场关注的焦点。

　　对此，中原地产项目部总经理黄韬表示，旧改利润具有很大的不确定性，拆迁时间越短就越好，这是肯定的。

　　小新塘旧改算法

　　资料显示，小新塘位于天河区东北部、新塘街东部，是广州市首批启动改造的9条城中村之一，也是深入天河智慧城核心区域的一条村，与奥体中心、广州科学城、天河软件园相临，改造涉及面积78万多平方米。

　　与众多旧改项目一样，小新塘也经历了一段漫长的拆迁过程。2009年8月18日，小新塘改造正式启动，彼时曾因第一期拆迁在短短一周内就已经完成1/4的成绩让市场大为吃惊。但一期的顺利改造并没有延续，之后由于担心国有资产流失及违章建筑井喷等原因，改造计划一度搁浅。

　　“从启动改造到现在，经过五年的漫长谈判，小新塘终于迎来了曙光。”新塘村领导表示，如今保利城投成为开发建设方后，将为项目改造注入动力。

　　据了解，本次广州新塘旧村改造项目所在的地区户籍人口6385人、2135户，截至2014年7月31日，项目改造签约率已达90.6%，涉及的各类建筑总面积103.95万平方米。

　　黄韬认为，签约率达到九成，能说明拿下整个项目的成功率很高，但前提是要能拿下来，没拿下来说利润也没有意义。

　　事实上，关于改造签约率有一点是比较值得关注的。据媒体报道称，2011年11月8日，在天河区八届人大一次会议上发表的《政府工作报告》显示，新塘、新合公司（小新塘项目原改造主体）整体改造签约率已达90.549%，完成拆卸房屋178387平方米，已发放村民临迁费5.3亿元，集体物业搬迁费6108万元。

　　相较之下不难发现，2011-2014年期间的改造签约率几乎没有出现变化。“一旦出现钉子户，即使只剩下5%也很难搞定，所以最终成本不好确定。”黄韬表示。

　　或正是出于尽快完成改造签约率的考虑，保利城投承接小新塘项目后，在补偿费上也作出了一定调整。

　　据介绍，签约协议包括旧村村民住宅位置本面积、安置补偿款细则、临迁费标准、双方权益等，保利城投表示，补偿方案还是相当优惠的，具体包括阳台飘窗每平方米补偿2000元，作住宅用途的合法建筑面积临迁费每月每平方米补偿25元，商铺物业每月每平方米补偿55元，村民满意改造签约率超九成。

　　而原来的临迁费的具体标准是：居民住宅按照三层加10平方米梯间以下实际建筑面积计算，按每平方米每月20元的标准补偿临迁费；商铺全部按拆迁前核准的实建面积每平方米每月50元。按此标准计算，原来每个月的临迁费总额约1000万元。

　　也就是说，在旧改签约率不变，补偿费用提高的情况下，保利城投仅支出的临迁费成本将超过1000万/月，一年下来就过亿。“拆迁时间越短就越好，这是肯定的。”黄韬强调。

　　城中村利润账本

　　2014年5月20日，保利城投以保利地产旧改方面的核心平台正式亮相，彼时，保利地产更将旗下四大城中村改造项目注入保利城投，包括琶洲地块三项目、琶洲108项目、冼村项目及萝岗大塱村项目。

　　事实上，保利城投前身即为保利地产旧改项目代表作——琶洲旧改的项目公司。之所以专门成立旧改平台，正是保利地产对旧改项目丰厚利润的追逐。

　　保利地产相关负责人曾表示，集团目前在各地仍在留意旧改项目的参与机会，“顺利推进的旧改项目利润会高于直接在二级市场拿地开发。”

　　根据现有公开资料显示，2009年，保利地产以实际楼面地价约4714元/平方米的成本获得琶洲村旧改项目。截至目前，保利地产琶洲综合体项目已开发有包括住宅、公寓、写字楼等产品，其中住宅产品售价达4-4.5万元/平方米，写字楼均价2.8万元/平方米，公寓2.8-3万元/平方米。

　　直到今年，琶洲电商总部区相继推出12宗地商务设施兼容商业设施用地，全部底价成交，楼面价介乎1.3-1.8万元/平方米。

　　此外，保利城投联合体去年5月29日以底价28.6亿摘得广州萝岗巨无霸宅地科学城KXC-S-3地块（萝岗大塱村项目），折合楼面价5980元/平方米。地块成交价仅为周边售价1/3-1/5，据悉，该地块现周边在售项目有新福港鼎峰、奥园广场、科城山庄等，售价在18000-25000元/平方米。

　　同属萝岗科学城的KXCD-F2-3地块和KXCD-F2-4地块在今年1月29日被时代地产分别以6470元/和6660元的楼面价拿下，两地块周边楼盘1.2-1.3万元/平方米，土地成交价为周边售价50%左右。

　　从上述例子不难看出，城中村改造方式的土地成本优势确实比二级市场拿地来得明显，利润也更加客观。不过，事情总要分两面来看，高利润背后可能同时伴随着风险。

　　对于旧改项目来说，最大的风险莫过于拆迁推进缓慢。目前，保利城投另一个城中村改造项目冼村项目就因拆迁难度陷入停滞。据较早前报道，进入2015年，冼村项目拆迁进度依然停滞不前，仍有300多户、400多栋拆迁房尚未完成。

　　“保利地产介入这个项目已经投入十几个亿了，目前仍未看到实质性的拆迁进展”，保利冼村项目相关负责人早前接受媒体访问就曾如是表示。据了解，该项目一个月临时成本就要1000多万元，这并不包括财务、人力成本。

　　显然，城中村旧改项目是一把“双刃剑”。“成本没办法确定，利润也很难说，幅度也可以相差很大，从5%-30%都有，这没有标准可言的。”黄韬如此指出。