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卖房未获“满五”减税房主告税务局

https://www.biud.com.cn 2015年08月26日06:11 家居装修知识网

在海淀法院前日开庭审理的一桩行政诉讼案中，1998年购房的原告桑女士因2014年才办房产证，因此无法享受“满五唯一”的减免税款政策，在转让房产时需全额缴纳高达79万余元的税费，于是将海淀区地税局及其第二分所诉至法院，要求确认所开具税单的违法。被告地税部门表示，依据房产证认定购房时间符合规定。

2006年7月，国家税务总局发布规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。该政策被称为“满五唯一”。新京报记者昨日调查发现，在二手房交易中，针对“满五唯一”政策，出现了买卖双方先签订买卖合同待满五年再办理过户等方式，以达到符合“满五”政策可以少缴纳税款的目的，但其中也存在不小的风险。

　　庭审现场

　　房主：不能“红头文件”一刀切

“我们十几年的房子，用规范性文件一套，变成几个月的——用一份规范性文件来证明我们的购房时间，这不也是奇葩证明么……”桑女士说，2014年她准备将自己16年前购买的房屋出售时，才去办理了房产证，但地税局表示，桑女士的购房时间要从办理房产证当年起开始计算。

因此，取得房产尚不满五年的桑女士在转让房产时不能享受“满五唯一”的减免税款政策，必须全额缴纳各项税款，这意味着，桑女士要缴纳79万余元的税费，比享受“满五唯一”规定的税款多出近60万元。

“买房时间只能根据房产证和契税”，海淀地税局及第二分所指出，关于购房时间的认定是依据《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》规定：个人购买住房以取得的房屋产权证明或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

“我们住了十几年的房子，经过税务局的证明，变成仅住了6、7个月的”，桑女士及丈夫庭审时提出，地税局所依据的规范性文件都不属于法律，算是通称的“红头文件”，其初衷是为了让法律执行起来更有效，但是“红头文件”不能解决全部的问题，在公民财产性收益的问题上，需要具体问题具体分析，政府部门的行政行为，应该立足于更好地保障公民的权益。

案件未当庭判决。

　庭后调查

　　为“避税”签合同满五年后再过户

在法庭上，地税局的代理人表示，在交易过程中，像桑女士这样的情况具有普遍性，不少市民因为未能及时办理契税和房产证，而无法享受满五的，但是，如果桑女士认为地税机关违法，需要拿出法律依据，以法律依据为准绳。

昨日，记者联系到就职于一家连锁房屋中介公司的经纪蒋先生，据其介绍，按照规定，二手房交易时，购房时间仅参考房产证和契税证明的标准时间，其他证明，地税机关一概不给“通融”，但是在交易中，买卖双方还有一套“对策”。

蒋先生说，不满五年又想进行房屋交易的买卖双方很多，一般会采取让双方先签订购房合同，但不办理过户的“实操”策略，在双方签订买卖合同后，待房主购买房屋届满五年，双方再到房产部门办理过户，这样的话，房主按照“满五”政策可以少缴纳十几万到几十万的税款。

但是此举会包含相应的风险，比如，房屋买卖合同签订后，房屋正式过户前的这段时间，房子由谁来居住？谁来负责打理，缴纳各种费用？双方是否有权利将房子出租或者抵押？房子在此期间的涨跌风险谁来承担等等，一旦约定不明确，都可能导致因购房陷入争议甚至诉讼。

新京报记者王巍