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上海二手房降温新盘热销高端市场冰火两重天

https://www.biud.com.cn 2015年09月25日08:34 家居装修知识网

9月中旬上海楼市新房成交面积环比、同比增长明显，根据上海中原研究咨询部数据显示：9月1日-20日，上海新建商品住宅（不包括配套动迁房）成交面积85.42万平方米，环比、同比分别增长30.72%、90.79%；均价29658元/平方米，环比下滑6.43%，同比增长13.48%。9月上中旬房价环比上月同期下降主要是中低端项目成交占比较高所致，限价房和郊区楼盘成交活跃。不过，这并不影响高端楼盘的成交。

“金九”如期而至

高端和中低端一手房热销

与 8月同期相比，9月中低端楼盘交易旺盛，高端楼盘微幅增长，而中间段价位楼盘成交比重收窄。9月上中旬，单价在6万元/平方米以上的楼盘成交比重为 6.02%，比上月同期增长0.18%；单价3万/平方米以下的楼盘成交占比72.82%，比上月同期增长8.41%；而3.1万-6万元/平方米楼盘成交占比为21.16%，比上月同期减少5.59%。

9月中上旬，单价在10万元/平方米以上的高端楼盘共成交了23套，其中徐汇衡山路板块的“嘉御庭”成交最为火爆，成交11套，均价10.18万元/平方米；其次是卢湾淮海中路板块的“茂名公馆”成交了4套，均价12.75万元/平方米；闸北不夜城板块的“苏河湾华侨城广场（T2楼）”单价最高，交易了1套单价15.55万元/平方米的房源。唯一成交的一个高端别墅项目是浦东北蔡板块的“宝华海尚郡庭”，共成交了2套独立别墅，单套面积在400平方米以上，均价达13.51万元/平方米。

专家观点：

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示：从9月上中旬的成交量来看，预示着整个“金九”到来已经没有悬念，从供应来看，住宅供应面积达128万平方米，是8月的3.15倍，比去年同期增长76.29%，充足的供应量也预示着10月交易继续保持旺盛的格局。9月上中旬高端项目上市量速度加快，上周高端公寓供应了3例，上市面积13万平方米，其中闸北不夜城板块的“新湖青蓝国际一期”和闵行金虹桥板块的“虹桥荣信苑”都是全新项目，这些新盘项目入市有望推动10月及以后高端住宅的成交继续保持一定热度。

另外，一些中高端项目上市体量也不少，如上周浦东花木板块上市的“陆家嘴梧桐公寓”体量达13万平方米。不过，从售楼处获知的消息是开盘时间尚不确定，预计会在10月底，实际上很多项目即便取得了预售许可证，但开盘时间和报价仍会按照其房屋预定情况而定，这也为11月、12月份楼市行情继续热销打下了基础。

房东跳价成阻力

高端二手房成交缩水两成多

据中原地产研究部数据显示，进入9月，二手住宅市场每周交易量保持在8000套以上，“金九”成色不错。但与一手高端住宅销量攀升相比，二手高端住宅交易量比8月同期缩水两成多，市场行情和期待有较大落差。

据上海中原地产陆家嘴多家分行经理介绍，9月该地区高端住宅成交情况并没有如市场期待的那样出现热销场面，相反还有降温的迹象。来客量和带看量比8月减少 2-3成。挂牌方面也不太积极，一般来说一个小区，比如仁恒滨江园一般会有七八套房源挂牌，但9月份只有五六套新增房源，而且挂牌价有3%-5%的上涨。比如近期挂牌的仁恒滨江园的3房户型，总价都在1100万元以上，而上月相同户型还挂出过不到1千万元的价格。由于目前挂牌房源总价都在1000万 -2000万元，去化难度加大，导致销量和8月同期相比下滑1-2成。

据上海中原地产古北多家分行经理介绍，进入9月，买家数量和上月基本持平，但受到挂牌房源严重不足影响，成交量比上月下滑有3成以上。比如交易比较活跃的古北瑞仕花园，9月新增挂牌还不足十套，而且挂牌的都是3房以上的大户型。除去位置不好的之外，还有不能看房的，真正能卖的不足5套。另外，楼市持续向好，一些房东动不动就跳价，而且幅度30万元起。比如近期有套古北瑞仕花园的3房，房东挂牌从1200万元，后来有三四组客户看过后马上要求加到1250万元。整个古北从4、5月份开始量价齐升，累计到现在差不多单价涨了1 万元/平方米，而现在市面绝大部分是大户型，总价就很可观了。

专家观点：

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示：二手高端住宅成交量下挫是由多方面因素造成的。首先，上半年高端住宅成交势头强劲，抛出或是置换的房源释放得比较充分，后续力量接续遇到障碍。其次，二手高端住宅价格涨幅比较可观，自“3·30”政策后，一些区域累计涨幅达到20%，不少买家看着房价快速上涨，心理接受度有限，放缓入市脚步。最后，房东盲目跟风涨价，出售诚意度不够。从卖方角度出发总想卖个高价，但有些房东不是根据物业类型以及市场行情来定价，对后市盲目乐观，定价过于随性。

根据房企的推盘计划，很多一手高端住宅将在9月末和10月份集中入市。届时，市场选择面将扩大。房企为了去库存，在定价方面预计会保持很大的亲和力。如果房东在价格方面仍比较坚持的话，二手高端住宅市场将处于被动局面。