环北京楼市隐忧：通州限购后燕郊房价一天一个价
日前，记者调查了解到，自通州执行严格的区域限购以来，通州周边的燕郊房价已开启了新一轮上涨，个别项目与今年5月份相比已经上涨近一倍。同时，受二套房信贷、公积金等多项政策调整所带来的利好影响，香河、固安、涿州等北京周边区县的房价在近期也出现了较大幅度的上涨。
据记者最新获得的一家房企在京开发策略的研判报告显示，预计2015年随着楼市成交的回暖，北京市场将会呈现主打去库存以及新增供应不足的局面，全年北京房价涨幅将在13%-15%之间，而成交量则将在2015年下半年有一个较高的增长。
“一天一个价”
据分析，2015年下半年，随着市场回暖、企业资金回笼、信贷环境放宽，房企竞争会更加激烈，到今年四季度，北京房价的环比涨幅将达到高点。
这一判断对于以北京为标杆、房价涨跌跟随北京市场起伏的“环北京”区域楼市似乎同样适用。今年9月份以来，“环北京”区域房价不断探索着新高点。
“我在燕郊买房的定金都是追着销售交的，现在燕郊不少项目都在做国庆期间的销售预热，价格比现在又要上调，这才不到两个月的时间，我看中的楼盘每平米已经涨了3000元。”在北京工作的方先生在9月中旬刚刚购买了位于燕郊的一处商品房。
“自从通州开始限购以来，燕郊的房价基本就是一天一个价，9月初刚开盘的商品房项目，不到一周就售罄了。”本打算在通州购房的王女士，在通州执行限购后失去购房资格，只得在燕郊看房，但燕郊房价的快速上涨已经让她“有点失去信心了”。
与去年相比，燕郊的个别项目价格涨幅已经翻倍。以燕郊理想新城为例，这一项目曾经一度以价格相对较低获得购房者青睐，直到去年，该楼盘均价仍为7000元/平米-8000元/平米，但目前的最新价格已经达到17000元/平米左右。
“现在整个燕郊的市场价格都是水涨船高，现在这个价格的房源已经很少了，在国庆节前后开盘的房源价格还要上调5%-10%。”理想新城的销售人员对记者表示。
不过，燕郊并非“环北京”区域楼市的特例，据记者调查了解，随着近期楼市各类政策的宽松化调整，北京周边的香河、固安、涿州等地的楼市也进入亢奋状态。
“最近我们的项目价格已经调过两次了，第一次上调了5%，第二次上调了10%，调价后的销售情况都还不错。”位于涿州玫瑰大街的一在售项目开发商对记者表示，今年京津冀一体化规划方案获批后，涿州的房价就进入上升通道，加上信贷及公积金政策调整，不少北京客户选择到涿州买房。
“环北京”楼市的价格快速上涨也引起了政府管理层的关注。为此，近期，河北省住建厅、国土厅联合发出通知，“维护北京周边地区房地产市场平稳健康发展”被列为河北房地产管理部门工作的重要问题，要求在规划、土地、建设等各个方面严格把关，严厉查处房地产企业恶意炒作、捂盘惜售、哄抬房价等行为。
业内称开发商过度炒作
“北京房价居高不下，中低端商品房市场逐步萎缩，这使得北京的部分购房需求迅速外溢，这给‘环北京’楼市带来了机会。尤其是去年市场低迷时，‘环北京’楼市受冲击明显，项目去化困难、库存积压严重，因此当销售窗口期到来时，开发商都会不遗余力去库存。”有房产研究员指出。
从近期北京土地市场的成交情况来看，截至9月21日，北京成交土地额已经高达167.6亿元，出让的地块基本都为区域地王，楼面地价均超过5万元/平米。
“北京土地市场几幅地块的高价成交，一方面，‘面粉贵过面包’的市场环境将带来房价将继续上涨的预期，另一方面，高价地频现也意味着未来北京的商品房市场将以高端住宅为主，中低价位的商品房将越来越少。”北京房地产协会秘书长陈志指出。
分析报告认为，根据逆周期法则，2014年下半年至2015年上半年是最佳拿地时期，2015 年下半年，北京土地市场价格已经相对过高。同时，旭辉地产也将战略深耕区聚焦在通州、大兴、房山和顺义等外围京郊区域。
“目前通州、大兴、房山等区域的土地价格已经较高，比如大兴最近成交的地块价格单价都超过2万元，因此依靠价格优势，与通州、大兴、房山临近的燕郊、固安、涿州等地仍然有市场空间。”房产分析师称。
不过，业内分析人士仍然担忧“环北京”区域由于缺乏产业支持，房价过高则更易积聚泡沫。
“‘环北京’区域楼市的最大弱点在于这些区域与北京之间是联动的，而与当地的产业发展并不吻合，如果没有产业支撑，那么这些地区仍然难以摆脱睡城的发展模式。”陈志表示。
亚豪机构市场总监郭毅认为，燕郊房价过快上涨，更主要的原因是开发商过度炒作，无论燕郊距离通州有多近，仍然绕不开人口过度集中的短板。而与人口过度集中难以匹配的是燕郊教育配套、医疗配套的匮乏以及难以解决的交通瓶颈。“从目前来看，北京楼市的部分产品类型也存在需求透支的情况，预计明年北京楼市或将迎来调整，而在这样的联动作用下，‘环北京’区域的调整也在所难免。”
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