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沪上投资客抛盘效应发酵：二手房普降价5%-15%

https://www.biud.com.cn 2015年10月01日10:05 家居装修知识网

自年初以来的投资客抛售潮，经过半年多时间发酵，已传导至拍卖市场。日前，上海商品房拍卖市场明显热度提升，拍卖成交价格接近市场价的案例屡有出现。

主要来自温州、福建的投资客在上海多数以购买高端商品房为投资标的，并不止一次出现抛售潮。2011年，上海松江新城、洋泾、金外滩、古北等板块就有温州投资客一度将手中房源降价10%“集体抛售”。

张珊（化名）于今年6月份开始在上海新江湾城片区看房，想换一个二手房，与父母住得近一些。然而她发现，中介不断地给她推荐价格远远低于市场价格的房源，后经过详细询问，她获悉这些房子大多都是二次抵押或者被查封即将进入拍卖程序，业主想尽快套现的。

随着二手市场逐渐回暖，这些被套的投资者是否有机会解套？上海链家地产拍卖一部经理高晶晶透露，拍卖房数量上并没有大幅提升，主要是分布在杨浦、浦东、松江及闵行区域，市中心很少。

值得关注的是，拍卖价格目前相对于年初是大幅提高。以往拍卖会门可罗雀，但今年由于房产市场火爆，拍卖会也是场场爆满。而被拍卖的房产，通过社会委托较少，以司法中欠债居多。

投资客抛盘

高晶晶分析，8、9月份以来，拍卖房成交价格接近市场价，有两个原因：一是最近二手房成交数量增多，很多较受市场欢迎的小区都没有二手房源放出来，导致消费者对拍卖房关注度较高；二是上海二手房市场转好，首次改善群体在增加。

链家地产是上海市少数成立拍卖部门的中介公司，其拍卖房成交于2015年第二季度平均每月佣金收入大约有900万元，市场占有率约为20%。照此推算上海目前拍卖房市场容量大约在4500万元/月。进入第三季度，链家拍卖的月均收入在100万元左右。

高晶晶认为，拍卖房热度提升恰恰说明了整个二手房市场正在回暖，但拍卖房对于市场干扰度很低，因为法院每个月摇号进入拍卖程序的房产数量相对固定。

但一个很明显的现象是，目前大部分拍卖房一拍成交的数量增加了，这些案例比前两个月要多。

事实上，投资客抛盘的现象在上海一直持续，例如松江的别墅项目，以温州、浙江一带的投资型买家居多，这些房子的房龄从五年到一两年不等，新江湾城则主要集中了一批福建投资客，现在绿城黄浦湾也陆续有浙江抛盘客放盘出来，此前两个月，21世纪经济报道记者走访中山一路的多家中介门店发现，有少量房源以低于市价30%的总价抛售，目前可能已进入拍卖流程。

高晶晶坦言，最近拍卖房成交的价格有点出乎意料，已经接近市场价。但她又指出，购买拍卖房有隐性风险，有些房子有民间借贷，大多以写欠条的方式操作，有的甚至不到交易中心备案。以豪宅为主的拍卖房，在银行的贷款金额不会少，如果还加上民间借贷，一套房子说不定会有多个债务纠纷。

据了解，链家地产拍卖一部审核放盘的拍卖房一般遵循一个原则：如果有投资客将被法院查封的房子挂牌出售，链家会提示买家风险，或者先让业主自己拿钱解封。

二手房普降价5%-15%促成交

那么二手房市场现状如何？张珊最后买了东森花园一套100平方米出头的小户型，总价680万元，原业主因为要换房，由原来700多万降至680万出手。保辉香景园有一套房，业主是福建人，也以低于市场价的800万元总价出让，而同样的户型有中介挂牌价为930万。据透露，业主一直没有办理房产证，一直要等到有买家买了才办。

一名中介门店工作人员对21世纪经济报道记者说，目前二手房的成交量上涨，有赖于业主愿意降价。综合而言，业主现在挂牌2个月左右没有成交就会倾向于降价，降幅从5%-15%不等，这样的房源出手较快。

投资客在抛售手上的高端房产，而新房市场却处于上升阶段。据上海链家市场研究部数据显示，截至9月30日，9月上海新房市场新增供应量为182.9万平方米，环比8月上涨135.7%，同比去年9月上涨39.5%；成交量为132.0万平方米，环比上涨6.0%，同比上涨72.4%；成交均价为30608元/平方米，环比涨1.2%，同比涨10.2%。

9月上海新房市场供求价实现全面上涨，尤其是供应表现突出，以近183万平方米的新增预售量创下近八年新高，是自2007年以来的最高记录。自9月以来，开发商一改此前相对谨慎的供应节奏，推盘量开始放大。尤其是浦东花木板块的陆家嘴锦绣前城，9月以超13万平方米（共计1106套）的新增预售量入市，在以往的新增入市案例中十分罕见。

相比供应量，9月上海新房成交量并不抢眼。根据链家地产数据，自二季度以来，上海商品住宅成交量便稳居120万平方米以上，成交均价也自5月份以来维持在3万元/平方米以上。虽然“金九”也算是名副其实，成交量已达132万平方米，但在今年上海楼市交易持续火热的状况下，并不突显，也并未超过今年6月份的成交高点。上海链家市场研究部总监陆骑麟指出，加上最后一天的成交量，预计9月成交量也仅与6月持平。价格方面，虽然9月后期中高端项目成交有突围迹象，但在临港限价房的集中签约影响下，9月成交均价涨幅并不明显。