安居客：因户籍改革，外来人口或将挤爆北上广！
影响国人半个多世纪的户籍制度，10月21日出现真正松动。这一天，国务院常务会议通过《居住证暂行条例(草案)》，草案规定在全国建立居住证制度，推进城镇基本公共服务和便利向常住人口全覆盖。
这一草案通过，反应本届政府深化改革的决心，原本户籍附带的专属福利将慢慢淡化，体现社会公平正义。但相较于公共资源配置优越的上海、北京、广州等一线城市，三线以下城市在未来很长一段时间，吸引力将更为弱化。此消彼长下，一线城市或将迎来流动人口涌入高峰。
“外地人”之悲
对于北京、上海这样的都市而言，有太多外来人口在挥洒着汗水，为所在城市贡献自己的力量。但无论成就如何，如未获得当地户籍，“外地人”这个略带歧视性质的帽子就会一直跟随。
就职于上海某培训机构的杨亚，历经4年打拼，取得一定成绩。“实际上，还是很难融入上海人这个圈子，工作、生活中处处小心，生怕因‘外地人’身份而被别人指责。”杨亚坦然，“这应该是户籍差异带来的自卑感吧。”
根据《中国流动人口发展报告2014》：到2013年末，全国流动人口的总量为2.45亿，超过总人口的六分之一。特别是如北京、上海等特大城市，吸纳跨省流动人口的趋势正进一步增强。
《居住证暂行条例(草案)》正是给这2.45亿人一个与所在地户籍人口同等待遇的保障，征求意见稿明确列举了居住证持有人在居住地享受与当地户籍人口同等的基本公共服务，其中第一条就是免费接受义务教育，且没有限制条件。另明确了积分落户规则。
事实上，早在本次草案出台之前，包括北京、上海、广州、深圳在内的多个地区已开始实行居住证制度。
根据《上海市居住证积分管理办法》规定，符合一定条件的创业人才和创新创业中介服务人才将可以获得120分的加分，这意味着这类人才将可以享受包括子女教育在内的多项公共服务待遇。
“按照现有规则，我享受基本的福利没有问题，不过拿到上海户口还是有些困难。但我会坚持下去，也期待户籍改革后，政策会进一步放宽。因为拿到上海户口，对我来说是一种认同，也是单身买房重要凭据。”杨亚如是说。
据安居客分析师介绍，目前外地户籍在上海购买住宅，必须满足缴纳一年以上社保、或提供一年以上的纳税证明(个税证明)且必须以家庭为单位。也就是说，非沪籍未婚人士不具备买房资格，拥有上海户籍者则无此限制。
“都市土著”之殇
一方，是外地人认为给所在城市做出了贡献，理应享受同等福利。另一方，都市原住民满腹怨言，认为外来人口影响原住民社会福利的享受，甚至直接推高了房价，理应限制。
以上海为例，1999年上海总人口为1567万人，到2014年末，上海常住人口超2425万，其中，户籍常住人口1429.26万人，外来人口996.42万人。
对比这期间房价，据安居客公开数据显示，上海房价1999年均价为3102元/平方米，2014年均价为27248元/平方米，房价增速近8倍。
房价一路高涨的背后，是旺盛的购房需求及稀缺的土地资源。此前有机构发布报告称，2011年上海城镇建设用地已占市域总面积的48%，接近50%的生态极限值;按城镇用地计算，上海人口密度高达9589人/平方公里，其中中心城区16828人/平方公里，而这一密度是东京的2.4倍、伦敦的3.5倍、巴黎的4.8倍。
严峻的土地形势下，迫使上海市政府自2010年发布“限购令”起，前后出台一系列调控政策，并逐年升级。从居住证购房制度，到限定个税或社保证明，再到非上海户籍未婚者不得在上海购房。这一系列措施昭示着上海希望提高外地人口购房门槛，来减缓外来人口的增长速度，进而给房价降温。
从上海市统计局提供的本市常住人口数据来看，此举对人口控制上确实起到了一定作用。上海2011年常住人口增长45万人，2012年增长35万人，人口增长速度放缓，明显低于2000-2010年间平均每年69万人的增长速度。
不过，上海房价却未能如愿降温，依旧连年上涨。2012年，上海房产成交均价为22595元/平方米;2013年，上海房产成交均价为24177元/平方米;2014年，上海房产成交均价为27248元/平米。几年间，上涨幅度达20.59%。
据安居客分析师介绍，上海房价持续上涨，除因符合购房需求的外来人口越来越多，本地人口对改善型住房的需求释放也是原因之一。
目前上海城镇居民人均住房建筑面积35.1平方米，折合人均住房居住面积17.8平方米。曾有媒体报道称，上海市场上约有80%的改善性购房需求。但安居客上海房价指数显示，目前上海楼市新房均价达31954元/平米，普通的上班族“上海土著”还很难负担得起，所以需求还未完全得到真正释放。
安居客分析师称，随着户籍制度改革，原本当地政府限制外来人口购房的措施即将失效。可能会在很长一段时间内，中小城市大量人口涌入一线城市。如有改善型住房需求的上海本地人还未出手，未来上海房价将更难以承受。
户籍改革+老龄化=一线城市被挤爆?
截至2014年底，中国60岁以上的老人占到总人口的15.5%，达2.12亿。据预测，到2050年，中国老年人口将达到4.8亿，几乎占全球老年人口的四分之一。
有观点认为，户籍改革或是为应对中国人口老龄化危机进行的铺垫，其目的是便于人口向一线城市进行迁徙，维持生产效率。
以老龄化非常严重的日本为例，东京都市圈总人口达3700万，用仅占全日本4%面积的空间聚集了28%的人口，且人口还在继续上升。
造成这一现象的主因是，老龄化社会需要以较少的劳动人口维持整个国家的运转，这时运转效率就尤为重要。相比三四线城市来说，一线城市拥有齐全的公共资源配备与生产配备，同时，更大的人口密度意味交易成本运输成本会大幅降低。
与之相反，三四线城市各方条件均比拼不过一线城市。户籍差异淡化下，年轻的劳动力为寻求更高薪酬，更多工作机会，会选择扎堆进入一线城市。这时三四线城市如公共服务配套还未跟上，且没有良好的福利激励措施，或将面临空城危机。
安居客分析师认为，届时房价或会成为一线城市筛选人口素质的主要因素。因一线城市土地资源有限，当大量人口涌入后，房价必然会持续高涨，直到普通民众难以企及。届时，如没有过硬的专业技能，所获薪酬难以满足日常消费及住房需求，非人才型人口向一线城市涌入数量或会因此骤减，进而转向二线城市。
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