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高价地怎么玩？等待下一个天价地解套

https://www.biud.com.cn 2015年11月06日07:56 家居装修知识网

　　11月2日，丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期B组团以83.4亿元的成交价被华润+华侨城+招商联合体夺得。在配建5.7万平方米公租房后，剩余13.9万平方米纯商住宅折合楼面价为5.6万元/平方米。这宗地是北京第13宗、丰台区第6宗楼面价超过5万的住宅地块。

　　随着一个个天价地接连拍出，如何玩才能让高价拿地地块从烫手山芋变成市场抢手的标杆，考验着每一个拿地企业的智慧和实力。

　　等待下一个天价地解套

　　回顾过去各类天价地块的最终命运，在天价地拍出后，等待下一个价格更高的天价地出现进而解套，成为不少拿地企业的选择。

　　10月20日，位于北京丰台区西南三环区域的樊家村地块成功出让。最终经过104轮竞拍，葛洲坝以49.5亿元总价，配建4.1万平方米公租房及6.18万平方米回迁房的代价竞得樊家村地块。业内测算，地块商品住宅部分折合楼面价超过7万元/平方米，刷新了由同区域石榴庄地块创造的“单价地王”，成为今年以来北京土地市场新的单价地王。

　　就在樊家村天价地块出让的第二天，与樊家村天价地块一墙之隔的懋源地产钓云台项目论坛上，有业内人士就笑称，与新地王一路之隔的懋源·钓云台将成为最大受益者。

　　2012年获得钓云台地块，2013年又拿下夏家胡同地王。夏家胡同楼面价当时只有4万元/平方米。2014年，伴随龙湖、泰禾进入西局拿地，丰台楼面价达到6万元/平方米。10月18日钓云台刚刚公示预售证，4栋楼均价都在10万元/平方米以上，最高的一栋楼均价超过13万元/平方米。业内人士认为，新地王的成交让前期的老地王成功解套。

　　同样，2013年1月24日下午，中央别墅区心脏位置的朝阳孙河地块出让，经过40多轮的竞价，泰禾集团最终以18.5亿元的价格将该宗地收入囊中，2013年7月份，中粮地产以23.6亿元、楼面价4.8万元/平方米摘得孙河一宗住宅用地，刷新5个月前泰禾集团在该板块摘得的地王楼面价，成为新地王，泰禾成功解套。

　　10月20日，丰台樊家村地块竞拍中，经过百轮的激烈争夺后，葛洲坝最终以总价49.5亿元、配建41000平方米保障房面积将地块收入囊中。根据业内人士测算，该地块商品住宅部分的楼面价高达75000元/平方米，溢价率达50%，已经超越融创2013年9月创下的东三环农展馆地块73000元/平方米的楼面价，创下北京单价新地王。

　　葛洲坝地产的相关人士对媒体表示，除了地块优质外，最重要的一点是，北京还没有“解不了套”的地王。

　　等待“面包”价格上涨

　　除了等待下一个天价地解套，对于北京顶豪价格上涨预期，也给了不少房企敢拿天价地的勇气。

　　“地价和房价就好比面粉和面包，面粉价格在当时看似不便宜，但是只要等到面粉变成面包时，面包价格超过面粉，就不亏钱。”一位房企销售负责人表示，“拿地不能近看目前价格，还要看未来，三四线城市房价一年内上涨两千可能性非常小，而一线城市房价一年之内上涨一万可能性大，这就是房企喜欢聚焦上海、北京、深圳等一线城市的原因。”

　　以孙河为例，自2012年以来，包括龙湖、泰禾、首开、中粮在内的一线品牌房企纷纷进驻孙河区域，从龙湖2.02万元/平米的地价，到中粮4.83万元/平米的地价，一年之内，孙河板块土地价格不断上涨，与此同时，随着区域项目入市，区域新房价格同样节节攀高。

　　以泰禾·北京院子为例，该项目独院产品2014年1月20日开盘时为2000万起/套，今年7月起，北京院子全系产品已经达到3100万/套起价。同样，泰禾·北京院子联排2014年1月20日开盘期1700万起/套，当年7月起，这类产品总价已到2000万/套起价。今年，中粮瑞府项目以20万元/平方米的“天价”入市，进一步突破了业界对孙河区域的想象。

　　对于期待市场价格上涨而解套的做法，不少业内人士表示忧虑，一位不愿具名的房企人士就认为，目前北京的豪宅价格已经很高了，如果地块最终拍出7万元/平方米的楼面地价，加上合理的回报，未来入市时得卖到15万元/平方米。从目前来看，做出想要支持这一价位的产品，难度其实非常大。

　　绞尽脑汁做产品创新

　　顶级住宅价格频触天花板，业内对于顶级物业硬性价值支撑的质疑也日益增多。除了地段、产品特性外，购房者买豪宅是按照总价逻辑去选择的，这将倒逼开发商绞尽脑汁要么在产品上下功夫，要么在赠送面积上下功夫。

　　在孙河，泰禾·北京院子作为泰禾集团“院子系”的嫡系作品与标杆之作，在产品打造上，弥补了中央别墅区中式建筑的空白，以福州三坊七巷为蓝本，又传承北京胡同、四合院精华，创新规划出“三街五巷八坊”之格局，营造出极具中国境界的诗意坊巷。2014开年，泰禾·北京院子开盘当日即售罄，18亿元的销售巨额成了高端楼市极为罕见的“日光豪宅”，一举摘得“2014北京别墅销售冠军”的桂冠。在刚刚过去的9月，泰禾·北京院子就以1.9亿元的销售金额，斩获北京别墅销冠。

　　在孙河，20万元/平方米的“天价”项目物有所值，中粮立足点还是产品创新，中粮瑞府一直在推崇的“府园别墅”，产品形式均为地上二层加一层的产品组合，不仅楼层数受到严格控制，而且这种设计会令每层的面宽很大。目前市场的别墅产品面宽只有6-8米，但中粮瑞府要在此基础上翻番。围绕“五园成府”理念，每栋建筑设置二到三进院子，强调礼序与中国建筑中人与自然天人合一的理念。

　　抱团拿地分散风险

　　近年来北京土地市场价格的不断上升，拿地所需资金不断增加，再加上政府对于土地出让金缴纳节点的严格管控，使得房企在拿地时的资金压力、市场风险不可避免，因此联合拿地日益增多，并渐渐成为主流。

　　大型房企在拿地问题上的联合在一线城市表现尤为突出，在拿地上，各自承担地块应付款50%，项目确定合作开发之后，双方成立合资公司，共同持有合资公司股份，可以有控股方，也可以各自持有50%股权。双方在合作上根据自身优势各有侧重点，如处理财务和资金与项目开发推广、后期运营等一般由合作各方分开承担。

　　对于高端市场而言，房企之间的这种合作已不仅是停留在联合拿地、合作开发之上，如果说合作开发算作“连横”，那么房企在“合纵”上则较以往更加深入，这主要表现在豪宅营销的创新举措方面。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房企抱团取地除却出于资金的考量，以期分担压力外，对于市场的谨慎态度，也将催生联合拿地现场的出现。“联合拿地，抱团取暖的方式，既不会错失拿地机遇，也能够规避未来经营风险。”

　　退地事件并非偶然

　　10月21日，碧桂园联合中国金茂以近52亿元的代价取得北京两宗地块，虽然全为商业金融用地，溢价率均超140%，但真正意义上实现了进京梦。然而一天后，市场即传出因举牌超过授权价、成本较高碧桂园退出土地的传闻。

　　市场的变化往往让人始料不及，然而正是市场变化带来的种种不确定性，成为了房企退地的主要导火索。

　　2009年11月20日，手持现金仅2.5亿元的大龙地产经过多达190轮的竞价，以50.5亿元的高价拍下当年北京容积率最低的一块住宅用地——顺义区后沙峪镇天竺开发区22号用地，楼面地价达29859元/平方米。

　　这块地的总价和单价分别创下当年北京公开出让地块的新高，成为当时的双料“地王”。

　　然而，大龙地产的地王故事也开始发生戏剧性的转变。2010年1月22日，大龙地产因为欠缴上述地王项目地价款，被北京市国土局禁止参与新的土地出让交易活动，一周后的2月1日，因逾期未签订该宗土地的出让合同被北京市国土局以一纸公告令其“地财两空”，最终该地块被收回，其缴纳的2亿元保证金被没收。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，北京、上海等热点城市典型板块土地市场价格短期内猛涨，势必导致建造商品住宅的土地成本上涨，那么房价也自然水涨船高，这些项目定价上会接着“向上冲”，以实现既定的投资回报目标。然而，即使在一线需求差异化、多元化的城市，房价上涨的速度也是有“天花板”的，不可能无止境上涨。当项目预期难以盈利之时，还会出现退地的现象。

　　京华时报记者邢飞