戴德梁行：探寻北京房地产市场下一个关键词
北京甲级写字楼平均租金保持平稳
北京甲级写字楼市场在本季度迎来两个新项目，分别是位于中关村商圈的中航广场1期和位于亦庄的中航技广场，两个项目共为北京甲级写字楼市场带来318288平方米的优质办公空间，使得全市甲级写字楼总存量达到6347831平方米。
本季度写字楼市场总体表现良好，租赁活跃，受近期部分内资企业大面积成交的影响，本季度全市净吸纳量为159649平方米，环比上升45.8%。至此，2015年前三个季度，全市累计吸纳量增至350832平方米，比去年同期上涨86.8%。因此，在本季有两个新项目入市的情况下，全市平均空置率环比仅上升2.3个百分点至6.82%。
戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管严区海表示：“从租赁成交企业来看，本季度资企业在北京写字楼租赁市场中的占比依然保持上升趋势，约为86.2%。成交企业中，金融和IT类企业表现活跃，二者大约占到总成交租赁的65%以上。其中，望京商圈的保利国际广场继上季度13.3亿大单出售后，本季度又迎来了租赁成交大单，由北京现代汽车金融有限公司租下保利国际广场T1写字楼的8个楼层，面积近15000平方米。”
就整体市场而言，本季度北京甲级写字楼市场有效平均租金继续保持稳定，环比微降0.4%至每月每平方米381.9元（约60.0美元）。分商圈来看，本季度北京甲级写字楼核心商圈有效平均租金同样维持平稳态势，环比微涨仅0.2%至每月每平方米391.4元（约61.4美元）。非核心商圈方面，由于本季度亦庄新入市的项目租金相对较低，拉动平均租金环比下降至241.7元（约37.9美元）。众多商圈中，望京区域写字楼市场成交仍保持着较高的活跃度，本季度望京商圈的有效平均租金为每月每平方米288.8元（约45.3美元），平均空置率环比下降了8.4个百分点至17.4%。目前望京商圈已经成为承接国贸、燕莎等核心商圈企业租户外溢的主要区域，近期因该区域暂无新增供应，预计未来随着现有项目的去化，平均空置率会进一步降低。
戴德梁行北中国区研究部主管陆明表示：“下个季度计划入市的甲级写字楼项目均位于核心商圈，如都能按期入市，将为北京甲级写字楼市场带来超过20万平方米的优质写字楼空间，届时全市平均空置率预计会因大量新项目的入市而出现暂时性上涨，而根据新项目的品质及所处区域优势，租金仍有望小幅上升。”
北京商铺市场多中心化的特征日益明显
宏观经济方面，2015年1月至8月期间北京市实现社会消费品零售总额达到6503.6亿元（1021.0亿美元），同比仍增长6.0%，但增速比2014年同期回落2个百分点。
市场方面，北京在本年第三季度有三个商业项目入市，分别是位于北京丰台区的宝苑国际购物花园、永旺梦乐城及位于朝阳区的金隅嘉品Mall，共为北京零售物业市场带来407000平方米的新增供应，至此，全市优质商业市场总存量升至8956765平方米。
空置率方面，由于新开业的项目预租情况较好，本季度北京商业市场平均空置率环比上升仅0.6个百分点至12.6%。此外，位于王府井商圈的晨曦百货东方广场店已于9月初正式停业，继晨曦百货富力广场店、国贸店和双子座大厦店后，北京最后一家晨曦百货亦走进历史。
陆明表示：“租金方面，由于本季度入市项目位于非核心区，加之目前市场招租的压力，本季度全市购物中心平均租金环比微降0.6%。”
就具体项目来看，位于北京南城中轴路主干道、丰台第二商务核心区内的宝苑国际购物花园于7月底正式开业。该项目是城市南部地区旧城改造项目，也是新开业的项目中体量最大的一个。项目为北京中恒宝苑国际商业管理有限公司旗下自持运营的大型商业，主营国际一二线品牌及欧美中高端品牌。整个项目分为地下1层、地上4层，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、社交、航空等多功能于一体的购物中心。
戴德梁行中国区商业地产部董事甄仕奇指出：“另外，目前O2O模式在商业市场的应用也越来越广泛，不仅凯德购物星2.0版于8月正式上线，大悦城也开发了‘value+行动’商业运营分析系统，大悦城与百度亦宣布建立深度战略合作关系，谋求产品服务的对接。”
下季度北京将有三个商场集中开业，届时将为北京商业市场带来超过20万平方米的优质商铺空间。从未来供应来看，新项目基本都位于大兴、通州等郊区，尤其是通州，下季度有两个入市项目，而且该区目前还有多个在建商业综合体项目，预计未来随着城市副中心规划的推进实施，北京市场多中心化的特征也将日益明显。
北京市高端住宅市场供需两旺
2015年6月至8月期间，北京市新建商品住宅（不含保障性住房）成交量价齐升，成交量方面的提升尤为明显。期内全市新建商品住宅（不含保障性住房）销售面积为3171000平方米，环比上涨71.6%，同比上涨92.5%；成交均价为每平方米26785.9元（约4205.0美元），环比上涨6.2%，同比上涨10.1%。
陆明表示：“本季度成交量大幅增长，主要是随着房地产政策逐渐宽松及贷款利率的下调，房地产市场需求得到释放，尤其是通州作为城市副中心消息的公布后，使得通州房地产市场再度火热起来。6月至8月期间，通州新建商品住宅（不含保障性住房）共成交527200平方米，环比大涨182.8%，反映市场需求庞大。”
本季度，北京高端商品住宅项目同样是供需两旺，全市高端住宅平均成交价格为每平方米57890.3元（约9088.0美元），环比上涨4.9%；成交面积为456300平方米，环比大涨73.1%。陆明续称说：“总体来看，本季度市场以价换量现象比较明显，各物业类型的项目成交量均有大幅上升，而价格变化并不突出，按季涨幅均为个位数字。”
分物业类型而言，本季度别墅类产品成交面积环比上涨78.0%，达到167883平方米；成交价格环比上涨8.6%至每平方米50665.8元（约7953.8美元）。高端公寓市场成交288417平方米，环比上涨70.4%；成交均价为62095.6元（约9748.1美元），环比上涨3.6%。
租赁市场方面，本季度北京高端住宅租赁市场需求稳中有升，全市平均租金环比上涨0.4%至每月每平方米179.3元（28.1美元），其中服务式公寓租金环比增长0.2%至每月每平方米249.6元（39.2美元）；别墅平均租金环比上涨0.4%至每月每平方米118.7元（18.6美元）。空置率方面，由于存量有限且需求稳定，整体市场平均空置率环比下降0.3个百分点至5.4%，其中供应有限的别墅和服务式公寓的空置率分别为7.3%和2.5%，环比下降0.8和0.3个百分点。
陆明表示：“受当前我国经济下行压力影响，近期政府通过降准、降息，放宽境外机构及个人购买商品放宽限制等多项措施刺激房地产市场，使得房地产市场需求得到释放。近期政府又降低二套房首付款及贷款利率，这将在一定程度上释放部分改善性需求，预计未来高端商品住宅市场会持续升温。”
北京物流市场租金续现稳步上升态势
随着京津冀一体化的推进和落实，北京工业经济发展进入调整期，调整疏解非首都功能带来的减量效果日益明显。陆明表示：“2015年1月至7月，北京全市规模以上工业实现增加值约2020亿元，同比增长1.2%，较上半年回落1.4个百分点。其中石油、化工、钢铁等高耗能行业增加值占全市规模以上工业的比重，由2011年的28.5%降到25.4%，同比下降3.1%；而工业战略性新兴产业增加值同比增长4.5%，增幅比全市工业高3.3个百分点，对全市工业增长的贡献率为83.3%；高技术制造业和现代制造业增加值分别增长9.6%和6.8%。重点发展的电子、汽车和医药产业增加值分别增长17.4%、4.7%和4.9%，均高于全市工业增速。”
本季北京没有新的物流仓储入市，全市优质物流仓储存量维持在1105987平方米。
由于北京物流市场供应有限而需求旺盛，现有空置面积较少，租户也相对稳定，本季度全市平均空置率环比微降1.1个百分点至3.4%。本季度北京物流市场大致保持平稳态势，平均租金微涨环比上涨2.2%至每月每平方米39.5元（6.2美元）。
分区域来看，本季度空港区域仍以其高品质的服务和物流设施领先于其他区域，录得平均租金为人民币每月每平方米42.5元（6.7美元），环比上升2.6%。京南和通州区域物流仓储录得平均租金分别为38.6元和36.4元，环比分别上涨1.4%和2.1%。成交租赁方面，本季度较活跃的依然是电子商务及第三方物流等相关企业。
本季度北京共成交工业用地15宗，成交面积为1030665平方米，其中有11宗来自大兴区中关村科技园区的大兴生物医药产业基地，拿地企业多为科技、生物制药及电子类企业。陆明表示：“预计未来北京工业企业向产业园区集聚的趋势会日益明显，下季度北京有多个物流仓储项目计划入市，若都能按期入市，将在一定程度上缓解北京物流仓储供应紧缺的局面。”
寻找商业地产下一个关键词
在刚刚过去的十一黄金周，中国消费者让全世界都见识到了其强大的购买力。七天内境外消费奢侈品金额达到35亿美元。可是，与之相比，黄金周期间中国内地商业消费总额仅为海外消费总额的2.57%。如此强大的购买力和消费，如何才可将其留在国内？
纵观国外的商业项目，有众多的百年老店，例如中国消费者趋之若鹜的法国老佛爷百货及日本多家大型百货公司。虽然历经几百年的商业浪潮，但这些公司擅用创新和先进的经营理念，令其得以保持长久活力。
而对于国内商业来说，尤其是北京商业，自2003年第一块招拍挂的购物中心──新中关购物中心面世以来，也只不过经过了短短12年的发展历程，时间不算长，但在近年商业变革的急浪中，国内商业也经历了不小的磨练。日新月异的商业潮流中，不乏大家耳熟能详的关键词，如体验式、艺术人文、主题商业、O2O等。在不进则退的商业世界中，人们不禁提问：接下来的下一个关键词会是哪个？新的商机在哪里？
甄仕奇对于国内商业未来发展指示了方向，他认为重点方向有两个，一为服务的精细化，二为商品的丰富化。
甄仕奇表示：“商业业者要以全面满足消费者的需求为己任，因此，其服务划分必须更加精细，从多方面提升消费舒适度。这包括紧抓O2O和线上线下互动的契机，建立完善的会员信息系统，提供全国范围内的货品查询丶快递上门服务丶打通O2O与实体商业支付渠道，使其更好为商业服务。当然，无论线上线下，提供精准丶热情周到的服务也是必须的。”
第二点则是商品的丰富化。甄仕奇说：“现有购物中心品牌同质化日趋严重，要打破僵局，就需要拓展多元化品牌，例如引入独家国际品牌首次进入市场；打破区域限制，跨区域导入餐饮及休闲娱乐品牌；扶持本土设计及原创品牌，以及加强其他产业（如电影丶主题乐园）与零售业的互动。”
戴德梁行将携手更多的品牌，将其引入到国内各个城市的购物中心内，助力实现商业市场的丰富化及繁荣。
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