地方去库存跟风效果存疑：政策被指透支需求
在中央最高领导层喊话“去库存”之后，山西省提出全面取消限购政策，然而，对于地方政府而言，无论出台多大尺度的刺激政策，似乎都“情有可原”。
“山西此次出台的楼市政策，力度看上去确实较大，但从政策效果来说，预期却并不明显，主要是由于早在去年各地的限购政策就已经或取消或放松，基本无法达到限购目的，而此次山西同时取消的其他限制措施，实际也早已放松执行。”国务院发展研究中心一位负责人告诉《华夏时报》记者。
业内人士分析，在山西楼市政策出台后，预计会有更多地方政府为刺激成交、消化库存而出台类似的“重申”政策，但这类政策的预期效应较弱，未来二三线城市中，房企仍将通过以价换量等促销策略才能完成去库存化。
为什么是山西
11月19日，山西省住建厅等11个部门联合出台政策对山西省房地产政策进行了重大调整，取消了购买商品住房套数、户籍、年龄等限制。除此之外，山西楼市新政还取消了商品住房销(预)售价格申报制度，同时取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。
实际上，早在去年8月4日，山西省会城市太原就已经取消了限购政策。与此同时，山西其他城市的限购也早已名存实亡。不过，限购取消后的山西楼市却仍未见大的起色。
机构最新数据显示，截至2015年10月底，被重点观测的35个城市中，新建商品住宅库存总量为26593万平方米，环比减少0.4%，存销比为12.5，即需12.5个月时间才能消化完这些库存。其中，15个城市库存出现了同比增长现象，而太原在库存上升的城市中则位列第一。
“山西楼市有其自身的特点，即财富阶层大多以投资房产作为自己的首选理财方式。”一位在太原有项目待售的全国性房企开发商对记者表示，为此，全国大型知名房企目前几乎在山西都有项目，省会太原也成了大牌房企必争的市场。
11月19日，融创执行董事荆宏代表融创与太原万柏林区签约，参与新庄城中村改造。同时，恒大在太原的四个项目御景湾、翡翠华庭、滨河左岸及恒大雅苑也都在今年开盘。此外，万科、富力、保利、中海、绿地等知名房企也在太原拥有自己的项目。
“以太原为例，其实当地楼市的成交情况相对还可以，成交量一直保持稳定，但供应量相对较大，这才造成了当地库存不断增长的现状。”山西当地一位房地产行业人士表示。
为此，除了上述取消限购等政策，在优化住房供应套型结构方面，此次出台的山西楼市新政还规定，商品住房套型面积根据市场需求确定，不再受90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积70%以上的限制。对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业对不适应市场需求的住房套型进行调整。
“由于山西的人口流入比例较低，因此刚需购房者在市场中难以发力，山西当地还是以改善型购房需求为主，此次山西新政对住宅供应结构的调整，其实是各项政策中最有实际意义的，直接给开发商以主动权。”上述山西当地人士指出。
“对于地方政府而言，去库存的目的并非仅仅是救楼市，也与当地政府的经济任务与政绩相关，土地收入上不去，地方财政收入就会出现问题，尤其对于山西这样的传统经济衰落、新兴产业尚未成熟的省份，房地产就是最后一根稻草。”上述国务院发展研究中心负责人认为。
公开数据显示，2014年，山西的增速目标仅完成了55%左右，增速在全国排名倒数第一。今年山西的GDP增速目标值是6%，可上半年仅完成了2.7%，完成率为45%，增速在全国位列倒数第二，比倒数第一的辽宁省仅高出0.1个百分点。
不仅如此，当地财政收入也捉襟见肘。山西省的官方数据显示，今年1到7月，全省一般公共预算完成收入1053.3亿元，同比减收50.3亿元，下降了7.9%。全省11地市中有9个市减收，119个县当中有86个县是财政收入负增长，其中有50个县的降幅达到20%以上。
地方“跟风”难见效
在中央喊话“去库存”之后，山西成为第一个出台地方救市政策的省份。业内人士分析，预计随后各地都会有政策跟进的情况。
就在山西出台楼市新政之后，11月26日，宁夏出台公积金新政，对住房公积金有关使用政策进行调整，延长购房提取年限；贷款比例由原来的75%统一调整为不超过购房总价的80%，最高贷款额度也调整为50万元；同时，宁夏新政还取消了缴存余额倍数限制。
而在宁夏之前，还有河南省、湘潭市、海盐市、衡水市分别调整了公积金政策。此外，辽宁省在刚刚召开的冬季房交会上出台了最新的购房补贴政策，北海、东莞、宁波等地也出台了有条件的购房补贴政策。
“目前地方政府再出台政策，主要也是为了显示地方意图刺激楼市的态度，给市场增强信心，实际上原有政策早已失效，但政府发声对当地市场多少会有些作用。”中原地产首席分析师张大伟表示。
对于地方政府而言，积极出政策去库存也是一项重要的“政治任务”。
“中央号召去库存，作为地方主管部门理应响应并给予政策支持，目前我们也在研究相关政策措施，预计年底前会有所动作。”东部某省住建部门的一位官员告诉记者，由于中央在楼市调控上已经放权地方，因此政策调整内容及幅度都由地方自己把握。
实际上，对于地方政府而言，较为可控的救市政策主要集中在公积金贷款、购房补贴、契税减免等措施。但这一类政策早在去年的多轮楼市救市中反复出现。
业内人士分析，从去年5月至今，全国大多数城市的楼市成交主要为政策驱动的结果，一项政策出台后楼市成交就会走高，但一段时间之后，政策效果被消解，楼市成交又再度下降。为此只有不断继续出台政策刺激销售，才能保证继续平稳去化。
“这种政策刺激其实是在透支需求，并不能从根本上解决问题，我们希望出台的政策能够取得实际效果，但政策的空间已经越来越小了。”上述东部某省官员如是说。
“从过去的多轮楼市调控来看，地方政府的这类微刺激已经难以见到实效，现在最有效的办法还是需要从资金上来解决。如果真能从政府层面将住房保障与商品房去库存挂钩，那么起码能解决部分问题。”独立经济学家陈剑波指出。
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