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地产开发投资退潮存量房市场万亿级机会

https://www.biud.com.cn 2015年12月03日07:45 家居装修知识网

高和资本董事长苏鑫认为，未来更大的市场空间在于存量房市场。据他粗略估算，目前北京市2005年以前竣工的商业和办公类物业总量中，有价值1347亿元物业需要进行更新。而以此估计到全国，他认为保守来看可以达到万亿市场。

12 月2日，SOHO中国宣布与绿地控股签署战略合作，今后两家将共同探索办公室互联网运营新模式。绿地将发挥在全国主要城市物业、场地资源优势；SOHO中国将提供空间设计、施工管理、营销推广、运营管理等资源，双方将在全国一二线城市（首批试点北京、上海）建设和运营一批共享办公空间。

以开发商的角色进入管理输出，潘石屹的这一做法缘于其自身对当前高地价风险的担忧。

潘石屹并非个案。近期以来不少开发商不再热衷于争抢高风险的地王，而是将目光转向大量存量物业的经营上。

开发投资市场的高风险

房地产的市场化集中度越来越高。

截至上周，多家重点房企已陆续公布10月业绩，整体表现优于市场大势。今年1-10月，中原监测的20家重点房企平均销售面积、金额分别同比增长15%、 14%，销售面积增幅明显高于全国水平，销售金额增幅与全国相当。而从市场份额来看，20家重点房企今年以来在全国市场销售面积占比为12%，销售金额占比19%，均与去年同期基本持平。

目前，有7家房企销售金额已经突破一千亿元，分别是万科、恒大、保利、中海、碧桂园、绿地、万达。尽管市场持续回暖，重点房企总体业绩向好，但全国市场分化加剧，中小房企生存依然维艰。即使实力房企也趋向谨慎，合作、转型加速，以增加自身抗风险能力。

开发商对三四线城市风险形成了共识，集中转向一二线城市导致这些区域地王频出。

据 CRIC研究中心统计，今年年初至今，北京市场共成交96块地，其中13块地王，占比达到13.54%。这些地王当中，除了华润、首开和新联投资联合体于丰台区以86.25亿元拿下的全市总价地王外，其余12块地全部成交于9月以后。10月下半月开始，不仅接连成交了两块总价超80亿元的天价地块，葛洲坝所拿樊家村地块更是将楼面价推到7.5万元/平方米高位，18个行政区中，7个有新地王出现。

CRIC研究员杨科伟称，“周周地王、一日多地王的戏码接连在北京上演。北京土地市场的疯狂可谓前无古人，恐怕也难再有来者。”他认为，对企业而言，过高的地价无疑增加企业盈利难度，回款周期也将大为拉长。华润和招商被曝出的退地事件表明部分企业已觉察其中风险。

高和资本董事长苏鑫在接受21世纪经济报道记者采访时感慨称，“房地产出现的问题就在这里。大家为了避险，所有的钱都跑到一线城市。一线城市为了政治稳定，所有的土地供应都标准化，拆迁谨慎化，也就是说该供的土地供不出来，土地供应越来越少。没有土地供应，但开发商中上市公司已经有这么多。现在只要是上市公司，最低融资成本可达4%。在钱非常便宜的情况下，开发商的总经理们为了自己活下去，不得不坚持举牌。而央企国企举牌最终还可以配建保障房为社会做贡献。”

万亿存量房市场风口？

潘石屹早在三年前就不再看好开发投资市场。

对于潘石屹而言，土地红利的消失，房价高增长不再，是他不再想涉足开发投资市场的主因。他时常感慨的是，几年前他销售出去的写字楼，如今再购回就要花上好几倍的价格，这让他深感不值。

尽管一二线城市地价高居不下，但整体上，房地产开发投资也在退潮。

国家统计局数据显示，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积17847万平方米，同比下降33.8%，降幅与1-9月持平；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3%。

2015年1-10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6%。其中，住宅投资53150亿元，增长1.3%，增速回落0.4%。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。

苏鑫表示，从基金的角度看，他们不敢再像以前一样投资开发市场。“在一线城市，不考虑赚钱因素去拿地，基金做不到；而在二线城市时机非常难把握，三线城市由于高库存风险不敢进。”

苏鑫认为，未来更大的市场空间在于存量房市场。据他粗略估算，2005年以前，北京竣工的商业和办公类物业总量是1683万平方米（工业仓储类物业也可以更新，但量很小），保守假设这其中20%可以进行更新，更新后单价在4000元/平方米（早先竣工的大部分都在城市核心区）。这样算来，北京共有价值 1347亿元物业需要进行更新。而以此估计到全国，他认为保守来看可以达到万亿市场。

苏鑫认为，从政府角度而言，由于一线城市核心区土地供应已经非常少，政府也有动力推动城市更新来增加投资和税收。而他前述估算的仅是商办物业。

从住宅市场来看。财经评论员项峥测算认为，“截至2013年末，我国城镇大约有存量住宅面积238.71亿平方米。2015年上半年全国商品房销售均价为 6815元/平方米，考虑折旧因素，按照0.5系数来折算，存量住宅销售均价为3407元/平方米，由此可以推导得到全国存量住宅总价值为81.33万亿元。若以2000年划界，2/3存量住宅或多或少都需要对品质进行改善。假定每平方米居住品质提升成本为100元，那么存量住宅品质提升市场空间大约为 15000亿元。当然，这样估算或过于简单，我国城镇旧房改造和危房处置是一个动态连续过程，实际上市场潜力可能远较上述估算要大。”