张大伟：二线城市将成市场热点

  财政部发布关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知，2月22日起执行。个人购买家庭唯一住房90平方米及以下减按1%税率征收契税。家庭唯一住房面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

  伟哥分析认为：

  首先，从直接影响看，房地产政策继续宽松，有利于非一线城市楼市去库存。从政策的直接影响看，其中契税主要影响改善需求，在过去的政策中，大部分城市针对首套房有不同程度的减免，140或144平米以上及二套全部安装3%收取。

  这种情况下，举例来说，南京王先生要买一套改善性住房，如果在90平米以内，如果总价在200万，在过去需要交纳6万契税、现在新政策后只需要缴纳2万。

  如果面积在90平米以上则以前需要缴纳6万，新政后只需要4万。

  第二，营业税政策相比之前不一样的主要体现是非普通住房，针对大户型、高价、别墅等物业。在过去的政策中，满2年也需要缴纳差额营业税，在新政策未明确，如果各地落地细节中也按照住房计算，那么对于改善性需求有非常明显的利好。

  第三，政策继续绕开了一线城市。整体看，一线城市不存在库存的问题，预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。

  第四，这些政策针对二手房影响比新房更大，因为二手房实时交税。而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契税缴纳。

  第五，中央部委接力地方出政策救市，预计后续针对房地产的政策依然会频繁出现。

  各地在密集发布去库存政策，预计两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。

  但整体政策的力度将不同，分城施策是未来政策放松的主要特点。

  经济缺乏动力，导致房地产依然是最重要的引擎，房地产新常态下，需求上涨乏力，这种情况下，楼市各地市场分化，因城施策将成为未来房地产刺激的主流。

  重庆作为2016年第一个系列发布刺激引导房地产企业走出低谷、激发房地产活力的城市，将会有更多城市跟随。

  江西提及去库存不力的将问责，也表明了房地产库存压力对地方经济的影响非常大。

  整体看，各地方省市出台的系列政策力度依然各异，依然需要中央财税信贷政策的配合。

  2015年，是楼市政策从逐步放松向全面利好转变的一年。政 策的利好推动全国房地产市场销售企稳复苏。在“稳定住房消费”的大方针指导下，从全国到地方的各类托市政策轮番出台，“330新政”引发二手房市场井 喷，“930新政”令年末市场暖冬再现。虽然销售情况表现良好，但房地产市场自身依然存在严峻的库存问题。化解库存从而成为年末中央高层关注的焦点，也料 将成为下个年度政策制定的核心目标。

  2015 年，我国宏观经济运行压力巨大，2015年GDP同比增长6.9%，20多年来首次跌破7%。投资及出口表现不佳成为拖累经济增长的两大主因，全国固定资 产投资增速回落，进出口总额同比下降。而固定资产投资之所以增长缓慢，主要受到房地产开发投资增速回落幅度较大影响，且房地产开发投资增速去年以来持续下 滑。

  此外，房地产业不仅对宏观经济造成较大负面影响，而且由于房企整体购地意愿低迷，使得地方土地出让收入大幅回落。

  分城市来看，一线城市最被标杆房企看好。特别去年的持续降息后，一二线城市，楼市资金面明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三四线因为库存绝对值过高，这种情况下，2016年市场分化的趋势将依然延续：

  2016年的上半年房地产救市政策依然会持续出现，说明了房地产对整体经济的影响较大，楼市政策继续宽松。

  但分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高，未来的2016年房地产市场二线城市将成为市场热点。

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