三四线库存难消再成绿城软肋
近日，在港上市的绿城中国控股有限公司（03900。HK）发布2015年年报，显示期内绿城取得收入260.47亿元，较2014年的320.49亿元 减少18.7%。实现毛利54.21亿元，较2014年的81.33亿元减少33.3%。同时，受毛利下滑等因素影响，绿城实现净利润12.59亿元，较 2014年的32.1亿元减少60.8%。值得一提的是，这也是中交集团入主绿城后交出的第一份考卷。
对此，业内人士指出，自2014年融绿之争以来，绿城错过了在一线城市拿地的高潮。与此同时，绿地土储中还有较多的三四线城市，因此，在市场下滑的背景下，销售利润大幅下滑并不突然。
收入主要来自物业销售
年报显示，2015年绿城取得收入260.47亿元，较2014年320.49亿元减少18.7%，实现毛利54.21亿元，较2014年81.33亿元 减少33.3%。收入减少的原因主要来自交付物业销售面积的减少。数据显示，2015年，绿城交付物业销售161.1万平方米，较2014年同期的 193.7万平方米降低16.8%。
具体来看，绿城的收入主要来自物业销售，同时也包括酒店营运收入、物业租金收入、项目管理收入、销售建筑材料收入、设计及装修收入等。其中物业销售收入 233.26亿元，占总收入89.6%，与2014年同期减少22.5%。售价方面，2015交付销售均价为每平方米14481元，较2014年的 15，546元减少6.9%。
净利润方面，年报显示，2015年绿城净利润为人12.59亿元，较2014年的32.1亿元大幅减少60.8%。其中，股东应占利润人民币813百万 元，较2014年的人民币2，072百万元减少60.8%。若扣除收购净收益、若干资产的减值亏损或减值亏损拨回、金融衍生工具公平值变化收益和投资物业 公平值变化收益的税后净影响，本年度股东应占核心利润10.33亿元，较2014年的22.36亿元减少53.8%。
受三四线城市高库存拖累
对此，绿城方面表示，物业销售毛利率的下降主要是因为本年度交付的项目中，有一定比例的项目位于三四线城市，过去几年受中国政府对房地产行业调控政策影响导致项目销售价格偏低，很大程度影响了本年度的物业销售毛利率。
“三四线城市的高库存已成绿城的累赘。”一位业内人士表示，因三四线市场占比较高，绿城的利润率已逐年攀升。
绿城也坦言，物业销售毛利率的下降主要是因为本年度交付的项目中，销售占比较高的台州宁江明月、青岛胶州紫薇广场、慈溪诚园等较多项目均位于三四线城市，在一定程度上影响了销售均价。
的确，数据显示，受房价下滑影响，绿城已竣工可出售物业减值亏损高达3.27亿元，较2014年的7060万元增长了近4倍。绿城销售毛利率从2012、2013年的30%以上直接降至2014年23.5%， 2015年绿城物业销售毛利率更是跌至18.0%。
除毛利下降之外，主要是因为销售及行政开支中，人民币急速贬值引起净汇兑损失大幅增加，且人力资源成本和酒店运营成本也有一定幅度的增长所致。
已做好融资计划
对于负债情况，绿城首席财务官冯征介绍，当前绿城一年期债务为150亿元，一年到两年期为77亿元，两年期以上为220亿元。“关于一年期债务方面，我们已经全部做好融资计划，包括近期的7.2亿美元贷款。”冯征称。
绿城中国3月21日公告宣布，2016年3月18日，公司（作为借款人）、公司若干附属公司（作为担保人）与多家金融机构（作为贷款人）订立贷款协议，该等金融机构将提供一笔高达7.2亿美元的定期贷款。
绿城表示，该笔贷款将作偿还若干其现有的负债及一般营运资金及资本开支需求用途。贷款将于贷款协议日期起计36个月内最终还款日期前分期偿还。
“2014年宋卫平因债务使绿城在融绿之争浪费了太多精力，也使绿城错过了大型房企集中发力一线的时期。”上述业内人士表示。
事实上，2014年5月绿城宣布向融创中国出售24.288%的股份，宋卫平同时宣布卸任绿城董事会主席、退出绿城，主抓蓝城。但就在半年后12月19日，绿城宣布终止与融创的股权交易。此后“融绿联姻”演变为“融绿之争”。
随后五天，绿城就宣布于23日与中国交通建设集团有限公司订立股份交易协议，中交集团将以总价约60亿港元获得绿城约24.288%股份，交易完成后中交 集团将与九龙仓并列绿城第一大股东。随后2015年6月4日，中交集团透过其全资附属公司中交房地产集团有限公司再收购绿城100000000股股份。占 总股本的28.899%，因此为绿城单一最大股东。目前，绿城7名管理层中5名来自中交集团。
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