第一太平戴维斯2016年第一季度上海市场回顾
上海甲级写字楼市场
2016年第一季度，核心商务区迎来4个写字楼项目入市，季度新增供应14万平方米，将全市核心商务区甲级写字楼存量推至650万平方米。
本季度核心商务区甲级写字楼净吸纳量达16.2万平方米，其中全市约82%的成交发生在浦东，浦东成交中约78%发生在次级商务区。
在近几个季度新交付项目的吸纳作用下，本季度核心商务区甲级写字楼空置率降至5.7%，环比下降0.4个百分点。
本季度核心商务区甲级写字楼平均租金环比增长0.1%，达每平方米每天人民币8.71元。
2016第一季度，非核心商务区迎来三个写字楼项目入市，季度新增供应18万平方米，存量升至204万平方米。
在新项目入市影响下，本季度非核心商务区空置率上升3.3个百分点，达30.4%；平均租金为每平方米每天人民币5.10元。
展望
2016接下来的三个季度内，核心商务区预计有约98万平方米新增供应入市，其中包括上海中心28万平方米的写字楼供应。
2016接下来的三个季度内，非核心商务区预计有约245万平方米新增供应入市，其中约50%的供应量位于虹桥交通枢纽。
尽管需求活跃，在供应持续放量的前景下，新项目去化压力加大，业主为竞争优质租户提供更多优惠。新兴商务区中，轨交及商业配套较为成熟的项目在竞争中优势明显。
尽管全市供应放量，核心商务区优质项目的业主仍拥有较强议价能力，租金和入驻率将继续表现平稳。
上海零售市场
2016年前两个月上海零售总额同比上升7.0%，增速较去年同期降低1.1个百分点。
合生汇作为五角场近九年来首个新项目入市。
核心商圈购物中心首层租金季度环比上涨0.3%，至每平方米每天人民币48.6元；非核心商圈环比上涨0.1%，至每平方米每天人民币17.0元。
第一季度，核心商圈购物中心空置率环比上升1.0个百分点至4.8%，非核心商圈下降0.5个百分点至9.0%。
大体量超级购物中心表现好于市场平均水平，空置率降至历史最低。
新出台的税收方案将对业主方及小型跨境电商带来挑战。
展望
预计将有100万平方米新增供应在未来三个季度入市。
越来越多项目考虑放宽优惠条件以争取较高入驻率，全市平均租金将因此走低，但指数（基于同项目租金变化计算）仍将保持稳定。
虽然供应压力持续，但市场有望从旅游、文化等项目打造中获取新的前进动力。
上海住宅租赁市场
一季度，无新增服务式公寓项目供应，预计第二季度将迎来新项目开业入市。
一季度，全市住宅租赁市场平均租金环比上涨1.9%，达到每平方米每月人民币186元，同比上涨2.8%；整体空置率环比下跌1.1个百分点至8.2%，同比下跌2.6个百分点。
全市服务式公寓平均租金环比上涨2.2%，达到每平方米每月人民币224.6元，同比上涨3.2%；空置率环比下跌0.3个百分点至8.5%，同比下跌3.6个百分点。
全市小业主公寓平均租金继续保持上扬态势，环比上涨2.7%至每平方米每月人民币178.9元，同比上涨5.7%；空置率环比下跌1.7个百分点至12.3%，同比下跌0.7个百分点。
全市别墅租赁平均租金环比上涨1.1%至每平方米每月人民币152.3元，同比上涨0.5%；空置率环比下跌2.4个百分点至3.5%，同比下跌3.6个百分点。
本季度共达成两宗服务式公寓大宗交易，即阜兴以人民币13.5亿元购入位于长宁区的虹桥公寓，以及莱蒙国际以人民币5.73亿元购入位于浦东浦建雅居的服务式公寓及办公楼。
展望
预计第二季度将迎来三个服务式公寓项目开业入市，包括两个逸兰服务式公寓：逸兰森兰（196套）和逸兰永业（182套）。此外，位于浦东的钻石碧云服务公寓经装修升级后将重新开业，共计280套租赁单元。
由于政府支持创业及中小型企业，并视其为未来经济增长的驱动力，因此上海将继续吸引大量创业人才，这将使来自国内企业主的租赁需求不断增加。这些人群兼具独立和富有，其房屋租金往往可纳入公司的运营开支，因此有能力在高档住宅内安居。
在沪外籍人士数量的减少使未来住宅租赁市场面临一定挑战。而员工派遣期的缩短或使小户型公寓或以短租为主的租赁项目更受青睐。
上海住宅销售市场
一手商品住宅市场
一季度，上海新建商品住宅新增供应共计约140万平方米，环比下降59.7%，同比下降20.9%。
一季度传统淡季不淡，成交依然表现抢眼。本季度一手商品住宅成交量同比增长117.7%，共计约430万平方米，自去年第四季度的单季成交高位环比下降12.8%。
一手商品住宅成交价格环比继续上涨2.0%，涨幅有所放缓，成交均价达人民币34,500元/平方米。
一手高端公寓市场
一季度，无新增高端公寓供应，这在一定程度上归因于近期政府对预售证的严格管控。
本季度一手高端公寓成交量共计约25.7万平方米，环比减少27.4%，同比增长62.3%。
一手高端公寓成交均价环比继续上涨2.9%至人民币每平方米79,700元。核心高端住宅区域成交均价维持在人民币10万元/平方米的高位；而新兴区域录得最大价格涨幅，环比上涨6.1%至人民币57,800元/平方米。
住宅用地市场
本季度共计成交八幅含住宅性质的土地，共计约46.9万平方米可建面积，其中62%可建面积成交于青浦区。
成交宅地平均成交楼板价为人民币19,400元/平方米，环比上涨4.4%。
房企积极拿地，使成交宅地平均溢价率自去年第四季度的73.8%上升至本季度93.8%。
展望
受到年初政府严控预售证管理，预计第二季度将迎来大量新增住宅供应。其中，位于黄浦区的复兴珑御项目计划将于近期加推三房（约150-190平米）和四房（约220-275平米）的大户型公寓，共计为市场新增137套销售单元。
3月25日出台的“沪九条”将在中短期内对楼市成交起到抑制作用，减少市场活跃度，防止房价过快上涨。
当前上海不少板块正经历大规模旧改，例如苏河湾、董家渡和杨浦东外滩等，这些板块价值将得到提升，因此未来将见证更多高端住宅产品入市。
上海投资市场
第一季度投资市场共达成四宗主要交易，总金额43亿人民币，同比下降34%。
非核心区域办公楼及酒店公寓成为一季度成交主力，分别占总成交额55%及45%。
三宗交易为内资买家买入，占总金额80%。
土地市场持续活跃，外环外四幅宅地成交楼板价突破每平方米人民币20,000元。
中海地产收购中信集团旗下资产包。一线开发商持续业务整合，以降低风险及融资成本，同时保持行业领先地位。
营改增自五月一日起将在房地产行业推行。由于业内需时间理解消化，短期内或将影响到大宗交易达成速度。
展望
在全球成熟物业投资回报率走低，及国内降息背景下，上海市中心写字楼物业仍是海外买家投资优选。
零售及物流市场投资者以战略投资为主，将更多以资产包或平台形式实现交易。
营改增将使公司花费一定精力处理税务安排，以避免潜在损失，但整体长期而言，应有利于行业减轻税负。
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