金地西安千亩大盘的“去库存”残局 遭遇两波维权
作为全国四大龙头房企，金地集团（600383.SH）无疑是进军西安房地产市场的“排头兵”。
但开发规模一番突进过后，金地集团目前却在当地遭遇不断的“负面烦心事”，其明星楼盘项目曝出违规销售和后续质量纠纷，给其品牌形象注入了尴尬的因素。
自2012年年前大手笔投资西安城改项目，即金地西沣公元（下称“西沣公元”），是金地在西安开发的最大地产项目。但现实中，屡陷未批先建、违规销售问题是该项目的不同寻常之处，之后因交房延期、未给业主兑现配套承诺，而遭遇业主退房风波。
4 月14日、15日两天，长江商报记者在位于西安市高新二路的金地集团西北区域公司总部采访发现，一拨是“金地·湖城大境”楼盘的来自各地的20多位商铺业 主，因为交房一年多来，体现商铺价值的商业步行街无法兑现，以致债务缠身，集体上门维权；另一拨是“金地·格林”楼盘的退房者，再次讨要他们认为应付的剩 余退房款。
两波集体维权行动让金地集团西北区域公司的接待人员连日来疲于应付，以致残局难解。
通过多点开花和差异化的商业路线，金地致力于在西安的地产业打造一个标杆，但行业环境已发生变化，持巨资四处布局、快速圈地粗放式开发带来的“后遗症”，在挑战金地平衡规模与效益的能力，而金地的发展之路，面临的又一大挑战是“去库存”压力与持续发酵的品质危机问题。
违规楼盘拖垮“大咖”金地
“请问您要现房还是期房？我们二期现在销售的是1号、6号楼，正在打地基，您具体想看什么户型？”4月12日下午，在“金地西沣公元”项目销售中心，一位售楼人员递上售楼书询问长江商报记者。
“金地西沣公元”位于西安高新区西沣路与西部大道交汇处，正在重新进行装修。在嘈杂的环境中，几名售楼人员正在热情接待来此咨询的购房者。而销售中心的窗外，推土机和运土车正在裸露的土地上奔忙着。
这 是一个千亩大盘，曾经上了西安市房管局“黑榜”的违法销售项目，因为未批先建、涉嫌违规销售，媒体多次予以曝光。2014年3月，“西沣公元”项目遭西安 市房管局执法监察队通告，不得无证预售。西安市房管局也多次对该楼盘无证售房行为进行处罚。2015年，“西沣公元”项目因“未批先建”被西安城改办处罚 193.91万元。
虽然西安市对于没有预售证违规售楼现象掀起整治风暴，但据当地业内人士介绍，事实上，西沣公元在未拿到土地证、建设用地 规划许可证等手续，早已率先一步于2011年2月动工建设，接下来其违规行为几乎是从未间断过，从2013年起一直在卖，因为有学区房的卖点所以还卖得不 错。一直持续到2015年8月，西沛公元才领到土地证等五证。
“西沣公元”项目涉嫌违规销售的数据，也已显示在金地相关的年报中。金地2013年、2014年、2015年年报显示，“西沣公元”项目逐年的预收售楼款分别为5.12亿、7.73亿、29.18亿元。
“因为证件一直不全，拖累了金地西沣公元项目的销售，并没有达到金地集团的预期。”易道顾问分析师张博向媒体表示，“由于艺华年等楼盘的拖累，金地集团在西安的项目都卖得一般，所以，该公司对这个占地一千多亩体量巨大的项目寄予了很高的预期。”
根据相关资料，“西沣公元”规划占地面积高达1241亩，除了有高档次住宅之外，还规划有60万平方米大体量的商业综合体群，该项目一期耗时近5年之久，亦使得西沣公元的总投资不断推高。
2011 年年报显示，金地集团对该项目预计总投资为133.44亿元，此后，金地集团又将预算追加到216.51亿元。截至2015年三季度末，“西沣公元”项目 累计投入资金58.6亿元，其中金地集团的自有投入资金为36亿元。此外，在金地集团2016年一期募集的10亿元中，其中2.5亿元用于西沣公元项目。
事实上，“西沣公元”的大手笔开发，也正是房地产业的下行拐点，不仅开发销售未达到金地集团的预期，一再拖延的工期拖累了金地集团业绩，因为资产缩水和配套设施与承诺不符，一些业主要求退房。
当长江商报记者询问“西沣公元”在建项目是否还存在违建情况时，金地集团西北区域公司的接待人士称，“西沣公元”目前在售的楼盘全部证照齐全，“我们已经缴纳 了罚款，并进行了整改”。
对 于媒体报道“西沣公元”项目因“未批先建”被西安城改办处罚193.91万元，金地集团未就遭受处罚一事做过任何公告，是否涉嫌信息披露违一事，该接待人 员回应称，根据上市公司的有关信披的规定，“西沣公元”项目被处罚并不符合需要信披的最低标准，即涉案金额超过千万元才构成信披条件。
大手笔入主城改受挫
“西沣公元”是金地参与西安雁塔区西沣路区域的城中村改造项目，占地千亩的大盘算得上目前西安城改规模最大的项目，亦是金地在西安的最大地产项目。
绿城、万达、万科等扎堆西安，却是金地集团先拔头筹，其在没有得到政府任何承诺的前提下，先投入上亿元的资金修建曲江遗址公园配套工程，于2008年终于取得曲江遗址公园周边规划面积超过1平方公里的所有综合项目开发权，平均地价非常便宜，一下占据了商业先机。
一 位当地地产业人士向长江商报记者介绍，金地集团围绕曲江开发了“尚林苑”、“芙蓉世家”和“湖城大境”等高端房产项目，其大盘开发模式在西安房地产业领一 时风气之先。而金地集团围绕曲江遗址公园的投资建设，短短几年，让区域的地价翻了几十倍，这让多年财力不足的地方政府也尝到了甜头。
公开资料显示，西安市场实际属于金地集团核心城市之一，其签约金额和面积占有率为全国的5.8%。
与大多数二线城市不同的是，周围分布的近400个城中村，成为制约西安扩城惯性发展的巨大瓶颈。把城中村改造成为最为现代化的区域，帮助政府实现超前规划与建设方案，拿地豪气的金地集团，也成为当地城改项目上的“排头兵”。
当地一位媒体人称，在西安，近200个城中村陆续改造，让这个二三线城市衍生出国内独有的千亿城改房市场。金地参与城中村改造项目，试图为城市产业发展提供不同类型的房子，借此挖掘商机，进行一场探索性试验，也有推敲盈利增长的新模式之意。
陕西房地产研究会会长王圣学对长江商报记者称，城中村大多位于城市的黄金地段，房地产市场好时，尽管拆迁成本高，但盈利空间仍很大，开发商拿地意愿依然强烈；但当市场下行后，城改项目遇到的问题就会暴露出来。
西安一名房地产人士介绍称，“招拍挂”之前的程序一般要1至2年，期间涉及的拆迁、安置与补偿等事宜若不顺畅，开发商拿地的时间表很可能再被推后。
据 长江商报记者了解，一般的西安城改项目，有80%的土地属于集体土地，需要走复杂而漫长的土地报批流程，一个正规城改流程中，各种配套资金一般都需要数亿 到几十亿元的资金支撑。以“西沣公元”项目为例，由于开发企业在拆迁和过渡安置过程中就已投入大量资金，又无法用土地抵押融资，后续开发建设存在较大的资 金压力。
所以便有了超过七成的开发商算着经济账，采用边开发建设、边办手续、边预售房子的方式，来缓解资金压力。
据媒体报 道，“西沣公元”项目在取得预售证前，其无证销售的签约金额已高达27.35亿元。长江商报记者在调查中发现，总体量超过5000万平方米的西安城改房市 场，在经历了“无证售房”筹资、项目停工等乱象后，在楼市转入下行趋势下，现在还没有找到合理的盈利模式，多个大盘资金链断裂，处于停工状态。
激励政策下的“去库存”难题
深 耕西安市场10余年，金地集团的开发节奏和定价策略，是市场风向的重要依据。不过，多年来高密度的开发建设，使金地集团“去库存”考核指标面临压力，逼迫 金地西北区域公司必须快跑。近几年，中海、招商、金地、保利、万科等开发商相继扎堆西安，令市场竞争激烈程度不言而喻。
在“去库存”压力下，也迎来了当地品牌房企的集中放量及真枪实弹的销售搏杀。
而且，西安尤其城改房供应量突出，城改房多以低于市场价出售，最高的与同地段正常商品房价格相差2000元/平方米左右，其虽然间接拉升了部分楼盘的成绩，但也是导致西安目前其他房屋积压和房地产市场陷入困境的一个重要原因。
尽管西安官方推出的“买房送户口”等刺激政策仍在发挥效力，受益于今年全国楼市快速回暖，西安楼市销售状况维持了良好攀升势头，作为人口不足千万人的内陆城市，西安在2016年预计将要完成1800多万平方米“去库存”任务，颇有难度。
有当地业界人士这样看待金地集团等知名地产开发商参与城改项目，认为其势必加剧城改房的供应量，一旦用其刺激市场，会加速市场对楼市存量资产价值估价的下调，从而使得楼市和自身经营更加危险。
一 位西安房地产业内人士分析说：“实际上，2014年金地集团全国的销售和利润都在下降，其中一个重要的原因就是它的区域布局和产品结构的失当，包括西安、 沈阳、南京、杭州等数个其核心城市的楼市，在2014年整体市场的震荡中首当其冲地受到打击，这些城市是今年楼市成交下滑的重灾区。”
事实上，金地集团西北公司在此之前面临着业绩难以完成的巨大压力，为了挽回局面，该公司年底前专门调回了负责商业地产的销售团队披挂上阵，通过各种激励政策，以确保在最后的一个多月里完成25亿元的销售目标。
长江商报记者在西安房地产市场的调查显示，包括保利、金地、华远等多家品牌房企的标杆楼盘，都相继曝出质量纠纷。当地业内观察人士认为，向来注重楼盘品质的上述多个品牌房企身陷品质危机，是其曾经快速圈地粗放式开发带来的“后遗症”。
其中，金地集团在当地不但参与了多个黄金地段的城改项目，而且也向来标榜其开发楼盘的品质。然而，去年以来，金地集团在西安的多个项目也出现“问题楼盘”，比如其开发的金地翔悦天下楼盘在2015年夏季集中曝出室内剪力墙裂缝、有关房间防水处理不够、墙体钢筋不够等问题。
一位要求匿名的地产机构研究总监表示，房屋质量问题的出现，既有房企不作为的一面，也有建筑工程方面的问题，从房企品牌维护的角度看，若房屋质量问题多，不利于项目销售，还会付出“品牌遭质疑”的高昂代价。
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