一线城市豪宅上演最后的疯狂？
近日，上海易居房地产研究院发布的2016年一季度《一线城市豪宅市场研究报告》显示，一季度一线城市单价6.2万元以上豪宅（别墅+高端公寓）成交5791套，同比增长超过1.5倍。
一、沪深豪宅成交同比增长依旧迅猛
具体来看，一季度豪宅成交量同比增长超1.5倍。2016年一季度，一线城市豪宅成交5791套，占整个商品住宅成交量的5.8%，环比下降25%，同比增长151%。当季商品住宅成交100081套，环比下降22.8%，同比增长46.8%。环比来看，春节因素加上供应不足，成交量出现下滑。
2016年一季度，成交均价6.2万元/平方米以上楼盘中，北京豪宅成交536套，占北京全部商品住宅成交总套数的2.7%；上海豪宅成交2932套，占上海全部商品住宅成交总套数的8.5%；广州豪宅成交56套，占广州全部商品住宅成交总套数的0.2%，属于城市顶级豪宅；深圳豪宅成交2267套，占深圳全部商品住宅成交总套数的13.3%，豪宅占比较大，可认为部分普通商品住宅豪宅化。环比增长来看，因春节因素以及2015年四季度增长较快，出现部分回调。同比来看，四个一线城市表现出一定的差异，北京和广州延续之前的下滑态势，降幅分别为7%和38%；同时，上海和深圳增长依旧非常迅猛，增幅分别为163%和330%。
一季度豪宅成交结构中，上海成交套数占比50.6%，比2015年四季度下降0.3个百分点，依旧超过半数；深圳占比有所上升，从2015年四季度的38.9%上升到当前的39.1%。
二、一线城市豪宅成交均价达8.3万/平方米
在价格方面，一季度豪宅成交均价同比增长放缓。2016年一季度，一线城市豪宅成交均价8.3万元/平方米，环比增长8.5%，同比增长18.5%，比上个季度回落1.7个百分点。当季全部商品住宅成交均价同比上涨30.7%，明显快于豪宅增长幅度。豪宅均价涨幅相对较小，一方面与其基期值有关；另一方面也与自身增长动力高度相关。
2016年一季度，北京、上海、深圳三个一线城市豪宅成交均价比较接近，成交均价约8.3万元/平方米。广州均价为7.7万元/平方米，低于其他三个一线城市，主要原因是广州房价整体相对其他三个城市较低。从各城市涨幅来看，深圳领涨，环比增长10.4%，同比增长44.3%。
三、沪深豪宅项目在成交量TOP50占比超过94%
2016年一季度，一线城市豪宅有成交记录的楼盘222个，相比四季度247个，减少了10.1%，在一季度一线城市豪宅成交量TOP50的排名中，北京、上海、深圳分别为276套、2358套、2142套，无广州项目，上海、深圳两地项目成交占比超94%。广州成交量最高排名在第74位，为天河区珠江新城的汇悦台项目，成交14套，合计4526平方米。一季度，成交量前十的项目仍然被上海、深圳包揽，合计成交2182套。
四、豪宅成交均价门槛超16万元/平方米 上海包揽前三
2016年一季度，一线城市豪宅TOP50的成交均价排名中，北京、上海、广州、深圳项目成交均价分别为11万元/平方米、11.5万元/平方米、9.3 万元/平方米、10.2万元/平方米。成交记录中，均价超过10万元/平方米的楼盘超过28个。一季度，一线城市豪宅项目成交均价前十名被北京上海包揽， 前三名更是被上海独占，成交均价都在16万元/平方米以上。总的来看，四个一线城市顶级豪宅中，上海单个楼盘涨幅相对较大，而北京涨幅较大的楼盘数量较多。
五、一季度一线城市豪宅套均面积约166平方米
2016年一季度，一线城市豪宅套均面积166平方米，环比上升3.8%，同比下降15.7%。其中，一线城市中广州同环比保持较高增长。
六、未来豪宅退烧是必然趋势
本轮豪宅市场的火爆有其内在动力和合理性。从市场角度来看，楼市正在复苏，加上投资投机需求比例增大，豪宅作为其中一类居住产品，必将随大势而行。从产品本身上说，居民收入的增长，住房市场化发展十几年催生的大量置换和改善需求，以及居民对高品质生活的向往等等，都为豪宅市场带来了强大需求动力。基于一线城市资源的稀缺性，加上当前投资可选择余地较少的情况下，豪宅市场热度还将散发余温，未来的需求可能更为温和。
反观，从需求方面来看，过往年份积压的需求已持续释放一段时间，产品本身供应比较有限，而成交量最大的沪深3月分别出台了限购和信贷收紧的措施，导致高端改善型供需方都在逐步减少。未来退烧是必然趋势，预计二季度豪宅成交量将有所下滑。
数据来源：CRIC、易居研究院
执笔人：易居房地产研究院研究员 谢金龙
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