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一个百强县的尴尬：昔日楼市狂欢如今消化不良

https://www.biud.com.cn 2016年05月05日11:27 家居装修知识网

宁夏银川市贺兰县是“西部百强县”,虽然人口只有24万,但作为银川的“后花园”,受到购房者青睐。短短几年间,贺兰县房地产市场迅猛发展,但楼市狂欢过后,埋下的隐患陆续爆发,一个小县城库存高达670万平方米。如何去掉这些库存?记者对此展开了调查。

兴也“房” 衰也“房”

从银川市中心驱车10公里,就来到了贺兰县。七八年前,这个小县城成为房地产开发的热土。

“荷兰印象”“天鹅湖小镇”“奥林匹克花园”“泰和地中海”“托斯卡纳庄园”,一个个冠以“洋名”的小区在贺兰县拔地而起。50多家房地产企业云集,贺兰县新开工面积连续5年超过150万平方米,如今的贺兰县可以说是一座富有现代气息的新兴城市。

火爆的楼市吸引了陕西、甘肃、内蒙古等地购房者,一时间外来人口在贺兰县购房超过一半。

“人气爆棚,我每次坐火车从老家回来,车上满满坐着来贺兰县打工、做生意的人。他们对这里有信心,感觉来了随便干什么都能挣钱。”在贺兰县从事房地产销售9年的山西人房华峰说。

尽管第一二产业并不发达,但房地产业给贺兰县带来了可观的财政收入,使贺兰县跻身“西部百强县”。记者在贺兰县采访时,一些老百姓说印象中就感觉前些年贺兰县一直在卖地、盖楼。

然而,近年来楼市低迷冲击大,贺兰县高楼林立又成了包袱。据贺兰县统计局介绍,商品房销售面积增速自2011年开始下滑,每年下降幅度超过10%。楼越盖越多,空房也在激增。

“十三五”期间,贺兰县房地产库存、在建及待开发住宅共有670万平方米,这对只有24万人的贺兰县来说是一个惊人数字。据一些业内人士介绍,受此影响,部分楼盘房屋成交均价最近3年下降了25%,个别二手房成交价甚至跌破2000元。由于空置房太多,甚至出现了“零首付”“零月租”。

是什么导致了如今的尴尬

房地产寒意阵阵,县域经济“打喷嚏”。《2015年贺兰县财政预算执行情况和2016年预算安排情况》中披露,县财政以房地产业和土地出让金为支撑的高速增长期已经过去,财政收入的结构和质量急降,可用财力大幅减少。

潮落之后,再看当年潮起时暗流涌动,总有些蛛丝马迹。

——无序供地,过度开发,供需失衡。“十二五”期间,贺兰县房地产借助地理优势迅猛发展,一些开发商拿地动辄上千亩乃至几千亩。但实际上,人口增长和城镇化带来的住房需求远低于开发速度,每年城镇化率仅提高2-3个百分点,产生的刚需并不是很大。

——违规用地,部分楼盘成为“半拉子”工程。贺兰县委原书记方仁因犯受贿罪被判无期徒刑。他在任期间,为一些开发商违规批地、批项目,开发商争相向其行贿。据业内人士透露,方仁案发后,一些楼盘戛然而止,此后土地、建筑领域的问题爆发,“半拉子”工程让人望而却步。

——开发企业实力不强,诚信缺失,历史遗留问题多。贺兰县大部分开发企业竞争力弱,资金链易断裂,建设进度和质量难保证。一些企业缺乏诚信,侵害了购房者权益。

强刺激并非长久之计

对于如何化解库存,贺兰县算过一笔账:“十三五”期间,刚性需求、改善性需求、吸引性需求等加起来可消化403万平方米。若2020年后不再开发新项目,按年均销售5500套房计算,剩余库存至少还需5年消化。

房地产业在贺兰县多年一枝独秀,虽然近年贺兰县培育了一些新兴产业如现代纺织业、电商产业等,但目前效果仍不明显。

为了加快去库存,今年初贺兰县出台了新政策,凡是在贺兰购房消费,均可获得每平方米180元的补贴。“政府这样的刺激史无前例,目前购房者比较买账,一季度我们的楼盘销量相当于去年全年,希望借着政策的东风赶快消化。”宁夏长城集团房地产开发公司贺兰销售部经理丁妍说。

不过,一些专家认为这样的强刺激并非长久之计。宁夏大学教授田广新说,以前是靠发展房地产业实现经济快增长,不注意培育其他支柱产业,太急功近利。现在楼市出问题了,政府又出台补贴、减税等刺激政策,甚至回购商品房,干预市场太多。

一些业内人士认为,像贺兰县这样的西部县,一定要“亡羊补牢”,及时反思。去库存的过程,也是纠错纠偏、促进健康发展的过程,一定要避开房地产独大的陷阱。要充分研判并控制开发规模,使房地产发展成为“红利”而不是“毒药”。

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