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北京二手房市场卖多买少学区户型涨降纠结

https://www.biud.com.cn 2016年05月17日16:31 家居装修知识网

“你发现了嘛,最近卖房的着急,买房的不急了,恐慌购房潮应该过去了吧。”尽管由于惯性,房价目前还在高位徘徊,但很多人都从二手房市场透露出的一些细节和迹象,感受到市场在降温。

声音

房价近期很难涨了

“有一部分房主觉得现在的价格可以了,小孩大了,留着学区名额也没用,租着费心,不如趁着价高卖了;还有一部分是为了改善居住环境,去郊区买大房子。”对于最近市场房源多了,某地产金融街店高级经理焦更亮也说,最近房主卖房确实比较积极。

“金融街学区是西城最好的学区之一,有北京最好的小学实验二小、实验中学,相对弱一点儿的学校在全市也算是中等水平的,另外,这个区域还有不少银行总部,所以,这里的房子一直需求量很大,房价上涨得也很快。昨天,我们谈好的一个单子,面积小点儿,单价已经14.9万元了。”焦更亮介绍。

“因为房价高,卖房的多了,但成交量并没有随之上涨,4月份以来,成交量还少了。”焦更亮解释,着急落户的,都提前买了;不着急的,对目前的房价需要一段时间观望和消化。尽管如此,有七八年学区住房买卖经验的焦更亮认为:“现在房价虽然已经很高了,上涨空间不大,但短期内要想把学区住房的价格降下来,也很难。”

迹象1

部分房主退租卖房

“搬家太烦人,一想,我就要疯了。”最近,一直在西单附近租房的范女士被房东正式通知:“因为家里着急用钱,要卖房,房子不租了。”可现在距离范女士的租房到期日还有近3个月。据了解,经过一轮房价上行,目前,房价已经到达一个阶段性高位,一些房主认为现在是“史上最佳卖房期”,不惜悔约退租,把手头的房子卖掉变现。

“我在这儿租了5年了,房租从3800元涨到了6300元,一直没听说什么人卖房,但最近半年我都听说3户卖房了,我的房东也动心了。”范女士突然意识到,最近楼里房东卖房的多了。

范女士所租的小区是北京实验二小的学区住房。“户型都不大,多数是50多平方米的小二居,听说现在能卖到14万元一平方米了,一套房能卖700多万元,即使房租6500元,租100年也租不出这个价儿呀。”范女士一算账,对楼里房东集中卖房也能理解了。

“我们房东上个月就和我念叨过这事儿,但可能还在犹豫,扭扭捏捏地没有明说。最近不是传银行信贷收紧嘛,估计房东怕价格回调,上周末专门过来一趟,和我说,她外孙子想出国留学,着急用钱,要把这套房卖了。但我知道,她家经济条件还可以,不愁孩子留学的钱。”范女士一听,就挺不高兴的。

房东也觉得不好意思,毕竟合同没到期嘛,所以,给了范女士半个月的找房期,还免她2个月的租金。“房主还是合适呀,1万多块钱和700多万元比起来,也就毛毛雨了。”

迹象2

好房源也拿出来卖了

“育翔学区住房,满五年唯一住房带名额,户口随时可迁走,97平方米,报价960万元可谈。”不久前,高女士的微信里收到中介这样一条“优质学区住房”的出售信息,中介还特别提醒她,最近,这边儿卖房的房主虽然挺多的,但基本是五六十平方米的小户型,这样南北通透、楼层又好的大户型出房的很少。

“我倒不觉得这样的房源有多稀缺,最近,我收到好几条这样‘优质房’信息。”高女士淡然地说。

“新风南里新上房源,78平方米大二居,房主诚心出售。”“24号院小白楼终于出房了,80平方米带露台。”……曾经在中介公司做过买房登记的高女士,在微信里随便一翻,就找出很多这样的房源信息。

“都说现在卖房合适,真看出来了,很多房源的户型、朝向、楼层都是小区里最好的,以前房主都当传家宝似地捂着不卖,只租不售,现在都拿出来卖了。”高女士明显感觉到,最近,市场上“好房”多了。

迹象3

买房人下不了决心问“高参”

按说买房是一个家庭自己的私事儿,但因为现在房价处于历史高位,很多人担心价格回调,在出手前,内心充满各种徘徊、纠结,于是纷纷求助于哥们儿、闺蜜、同事、同学、亲戚……如果不咨询一遍,就觉得不踏实。可增加了“咨询”这个环节后,无形中拉长了成交周期,有的咨询着咨询着,就把这事儿拖黄了。

“我们最近看了六七套了,有1套觉得还行,但拿不准现在买会不会成了‘接盘侠’,你帮看看?”小许夫妇最近有点儿闲钱,没有更好的投资渠道,又担心拿在手头贬值,就想把它当首付,贷款买一套300万元左右房子来投资,好不容易看好了南三环的一套,两个人心里又开始犯虚,谁都不敢拍板定下来,于是,各自在微信中咨询“高参”。

有的说,你从坐地铁就能看出来,北京外来人口太多,短期内,需求肯定降不下来,而北京的供地越来越少,房价上涨可能会暂缓,但涨上来肯定不容易降;有的说,现在房价刚涨上了,正是高点,不可能再涨了,如果不着急用房,可以等等看;还有的说,现在买房也可以,但不能买南三环,应该买西三环和北三环,这两个区域相对升值空间更大一些……

左一言,又一语,小许夫妇听着都觉得有道理,不知听谁的好了,所以,一个多月了,又看了几套房,现在还没定下来买哪儿。

数据1

四月二手房网签降17%

数据显示,4月全市二手住宅网签量环比下跌17.6%。其中,东城区、西城区、朝阳区、海淀区、通州区、昌平区、顺义区、大兴区环比跌幅均在20%以上。石景山区跌幅14.9%,门头沟区环比下降3.7%。房山区、亦庄开发区、丰台区成交量小幅上涨,涨幅分别为2.9%、5.5%和6.5%。

各区网签量大幅下降的原因有两个方面:一是年后至3月底,市场火爆,成交量大幅上升,导致交易量集中,交易流程速度放缓。在一定程度上影响月度成交量;同时,由于网签集中,滞后期延长,因此网签量的下跌幅度有一定的夸大。市场实际成交量仍高于2015年月度平均成交水平。二是由于深圳、上海限购政策出台,对市场参与者的心理预期产生影响,观望情绪滋生。全市二手住宅市场成交量4月份整体呈下降趋势,部分地区上涨,主要是因为网签进度延迟。

进入5月份,　5月2日至5月8日的第一周,北京市二手住宅成交3857套,网签量环比下降43.3%。主要是受五一假期的影响,加之春节后需求的大幅释放和近期入市需求的持续减少,使得网签规模有较大幅度的下滑。但受成交结构因素影响,5月第一周,北京市二手住宅成交均价为40667元,环比有1.7%的涨幅。

数据2

双限首周通州商住楼仅签8套

据亚豪君岳会统计,通州“双限”后,商住楼仅签约8套。亚豪机构副总经理高姗分析认为,最近两周成交的快速下滑,主要是受到通州住宅与商务型公寓双双限购的影响。据亚豪君岳会统计数据显示,通州居住类产品“双限”后的首周,仅成交商品住宅104套,其中商住产品的销量不过区区8套。

在通州成交探底的同时,需求的外溢使得周边大兴、朝阳两个区域成交量出现明显上涨,其中大兴区上周成交283套,市场占比18%,居各区县之首,相比此前一周上升了4个百分点;朝阳区上周共成交160套,市场占比环比上升5个百分点。

高姗预测,通州房产投资之门的全面关闭,使得这轮由通州商住引发的成交快速爆发之势正式终结,而在今后一段时间内,在没有爆发性因素出现的前提下,北京整体住宅市场成交将趋于稳定。