苏州8块限价地昨全成交 2天土地拍卖成交总价241亿
昨日，苏州史上首个限价土拍继续进行，当天共有11宗地块进入拍卖程序，其中有8宗限价地块。由于前一天竞拍的限价地块均以流拍收场，导致昨天的土拍结果备受关注。出乎许多人意料的是，昨天竞拍的地块均被各大房企成功竞得，并没有出现因为超过最高限价而被中止交易的情况，2天时间土地拍卖成交总价高达241亿元。 扬子晚报全媒体记者 张毕荣
记者直击
离最高限价越近，房企出价越谨慎
昨日上午，28号地块正式进入拍卖程序，这也是当天竞拍的第一宗限价商住地块。经过50轮竞价后，28号地块总价达到了201894万元，楼面单价突破万元大关，房企竞价热情高涨。离最高限价越近，房企出价也越谨慎，开发商都在计算着离最高限价楼面价还有多少空间，还可以几次加价？作为当天打头阵的地块，28号地块的成交情况对后面10宗地块的影响不可小视。竞拍过去了1小时58分钟，竞价还在继续，已经经过了129轮。11：03，28号地块终于名花有主，福州泰禾房地产开发有限公司以总价309894万元成功竞得该地块，成交楼面单价16743元/平方米，溢价率118.4%。此前4月7日，该房企曾以30.36亿元夺得苏州姑苏区虎丘路地块。
紧接着，29号地块开始竞拍，刚开拍时竟然没人出价，这让许多人始料未及。2分钟后，该地块终于有了两轮出价。上午10：00，经过23轮竞拍，29号地块总价已经达到7914万元，楼面单价10042元/㎡，溢价率39%。最终，苏州工业园区亿象置业开发有限公司以总价8314万元成功竞得29号地块，成交楼面单价10550元/㎡，溢价率46%。随后竞拍的30号地块地处苏州吴中区甪直镇甫澄北路东侧、洋泾港南侧，面积4496.2㎡，规划为批发零售住宿餐饮用地，出让年限40年，起拍楼面价为2100元/㎡。30号地块与29号地块相隔不远，均在甫澄北路东侧。30号地块出价仅有一次，最终以底价成交，博克投资有限公司以总价1888万元成功竞得该地块。
昨天8幅限价地块无一流拍
随后进行拍卖的地块都分布在苏州相城区，相城区也是本次土拍供应地块最多的区域，共有8宗地块。
相城区首个开拍的是31号地块，报价节奏比较慢，基本都是经过仔细计算后才报价。经过96轮竞价，31号地块终于成交了。天津市房地产发展（集团）股份有限公司竞得该地块，总价402538万元，楼面价19196元/平方米，溢价118%。
32号地块于11:15开拍，50分钟后，总价已经达到269172万元。最终，同样被天津市房地产发展（集团）股份有限公司以总价270672万元成功竞得，成交楼面单价18450元/平方米，溢价率97.32%。业内人士徐珂介绍，31号地块和32号地块处于相城区比较成熟的区域，加上轨道交通建设非常迅速，未来发展潜力比较高，从而吸引不少大型房地产公司的关注，周边的二手房价格基本在20000元左右，此次拍卖的2宗地块预期开发楼盘的价格在30000元以上。
随后的几幅地块也成功成交，在前一天两幅宅地流拍后，昨天8幅限价地块无一流拍。
两天土地拍卖，没有诞生新地王
在经历了23日2宗限价地块流拍的窘境之后，无论是开发商还是政府部门，都进行了相应的策略调整，以保证剩余地块得以顺利成交。业内人士分析，相比苏州4月份举行的土拍，此次开发商竞拍节奏明显放缓，从这次土拍节奏来看，限制最高地价政策起到了一定作用，开发商拿地由4月的疯狂抢地转为冷静出价。从地块成交情况来看，开发商竞拍商业用地的积极性普遍较低，住宅用地依旧是最具吸引力的目标。住宅用地中，除了2宗地块超过最高限价导致流拍，7宗地块溢价率均超过100%。
从成交的地块来看，楼面单价依然居高不下，几乎都是接近最高限价成交。苏州本地房企以及其他城市房企争相拿地，热情程度可见一斑，开发商对苏州房地产市场还是非常看好。业内人士认为，虽然此前政府出台的“限价令”在实施操作过程中存在问题，但是在本次土拍中可以看到，地价明显得到了暂时控制，表面上看也没有出现新的地王，达到了预期想要的效果。然而，居高不下的土地价格，仅仅依靠政府部门一纸限价令很难解决实质问题，压抑的需求依然旺盛，如何处理土地供需矛盾成了政府部门不得不面对的问题。经济学家沈健表示，适当增加土地的供应量，实际上目的就是让房地产供应量增加，从而达到稳定市场预期的效果。
焦点3问
限地价等出让方式会推广吗？
省国土厅：暂不推广或试点新出让方式
昨日，扬子晚报记者也就苏州土拍新规采访了省国土资源厅，相关人士表示，无论是苏州的地价“熔断”机制，还是南京即将推出的“限地价竞保障房面积”，都是各地做的一种尝试和探索，但是从省厅层面来看，暂时不会跟进推广或试点。
“省国土厅一直在密切关注各地的土地拍卖。目前我国土地出让方式的顶层设计，还是招拍挂的方式，这依然是一种相对公平公开的市场化手段。”该人士指出，土地出让牵涉到方方面面，不仅是土地市场，对房地产市场的发展也有很大影响，而且各地的情况差别也很大，所以省国土部门会慎重对待，不会轻易要求地方跟进调整。当然各地政府可以根据市场特点进行尝试，“我们会密切关注。”
“价高者得”的模式为何难突破？
业内人士：虽备受质疑，但仍相对公开公平公正
苏州市的“熔断”机制是一次遏制地价的探索，虽然昨天8幅限价地全部成功出让，但业内人士认为，“熔断”可操作性不强。近年来，改革土地出让方式的呼声很高，探索也从未停止，为何至今难有突破？
改革的探索一直没有停止。早在2011年，国土资源部便出台《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，提出三条完善方式：限定房价或地价，出让政策性住房用地；限定配建保障性住房建设面积，出让商品住房用地；对土地开发利用条件和出让地价进行综合评定，以招标方式确定土地使用权人。扬子晚报记者了解到，当时，省国土资源厅也在探索“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”、“限地价竞保障房”等新模式，其宗旨是在效率和公平中找到一个最好的平衡点。然而由于土拍改革影响太大，除了“限房价竞地价”在保障性住房用地出让中已经采用外，其他探索最终没有进行实际推广。
业内人士指出，这两年北京、广州、南京等城市也不断有新的尝试，但效果还有待观察。以南京市目前正在采用的“限地价、竞保障房资金”来说，“价高者得”的本质没有变，只不过超出最高限价的部分变成了保障房资金，进入了另一个“口袋”，开发商的土地成本并没有降低。而变“价高者得”为“综合最优者得”的“综合评标”则存在暗箱操作的可能，难以公开透明。
业内人士认为，虽然备受质疑，但“价高者得”毕竟体现了公开公平公正竞争的市场基本原则，同时抑制了行政权力干预市场。不过，改革的探索依然在进行，土地市场与楼市息息相关，控地价不仅仅是在土地这一端做文章，对两个市场的综合调控可能更为重要。
“限地价、竞保障房面积”如何？
广州已实行多年，但“出不出地王还是要看市场”
接下来，南京市即将要推出“限地价、竞保障房面积”的土地新规，被视为抑制高地价的又一新招。此举在广州已实施多年，抑价效果如何？扬子晚报记者昨日也就此采访了该市一位熟悉土地市场的业内人士。她表示，“会不会出地王还是要看市场。2013年广州土地市场非常火，拍到最高限价之后，保障房面积依然会一轮一轮竞上去。当年白云区同宝路一幅地块，佳兆业地产竞拍了200轮才拿到，我们在现场看着都觉得惊心动魄，最后拍下来的配建面积占到总建筑面积的近一半。虽然地价被限了，看起来并不高，但媒体算账时，会把保障房面积剔除，再来计算楼面地价。以这幅地为例，总建筑面积14万平方米，要配建6.68万平方米保障房，那么可建商品房面积就只有7万多平方米，18.7亿的地价一除，2.5万元/平方米的楼面地价依然是白云区‘地王’，这还没算上开发商必须承担的保障房建安成本。而2015年市场有所降温，今年广州市也没有拿出特别好的重磅地块，所以虽然这两年挂牌的地块基本也都附有配建的条件，但还没拍到最高限价，就已经落定了。” 扬子晚报全媒体记者 王烨
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