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通州190万的房交85万税产权不足40年也跟风涨

https://www.biud.com.cn 2016年05月27日08:14 家居装修知识网

连续两轮限购，已覆盖到了通州住宅和商务型公寓、商业、办公三类非住宅项目，而早于新规就已经网签成交的二手商住房却挂上了“免限牌”，成为该区域内唯一不限购的房。记者近日调查发现，这类产权期限短、非住宅、无学区的房子，因为特殊的地理位置和不限购而受到关注，多个项目正借机抬价。但“唯一不限购”的卖点背后，却是二手商住房交易的高昂成本。

二手商住房暂不限购

5月6日，通州三类非住宅项目正式开始限购：当地特有的商务型公寓虽然可售个人，但买方必须具备相应购房资格；而商业、办公项目将只能出售给社会组织或企事业单位。

“大家都在研究对策，这些由商业办公项目改装成的‘商住两用房’到底还能不能卖给业主？我也不知道。” 限购首周，面对众多老客户的咨询，负责通州多个二手商住房销售的链家地产经纪人小李只能有些遗憾地给出上述答复。但在最近，他改了口：二手的商业、办公项目依旧可以向个人出售，甚至在他的店里已经有人通过了网签，“这个月我们已经网签五六套了，就是在限购后成交的。”

根据5月5日市住建委与通州区联合发布的《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，文件发布前已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目，再次出售时可按原规定执行。

这个“原规定”是什么？记者了解到，这主要是指：如果是在限购政策出台前，个人购买的商业、办公项目已经完成网签，再次出售是可以卖给个人的。而正是这项条款，让一些房屋中介看到一线生机。

小李介绍，按照最近通过网签的情况，个人购买二手商业、办公项目并不需要纳税、社保、户口的要求，“也就是说，不具备北京和通州的购房资格也能购买。”

产权不足40年也跟风涨

“现在这房子185万元，年前大约150万元吧，一直在涨。”在我爱我家中介一位王姓经纪人口中，通州北苑地区河和居项目这套只有41平方米的“商住两用房”成了香饽饽。

另一位经纪人也透露，业主最近又把价格从185万元抬高到了193万元，“去年通州住宅限购升级后，二手房也在涨，现在一个道理。”仅用185万元的价格计算，这套41平方米、房龄六年的“商住两用房”均价已经是4.7万元／平方米。

“河和居属于两层LOFT，41平方米只是房本面积，赠送的第二层面积没算进来。”然而，中介方面也介绍，河和居商住房产权期限只有50年，如果除去之前开发周期和前业主使用的期限，只剩下不到40年的产权期。

另一方面，一些好房源最近也频频引来看房人。例如，河和居一套190万元商住房最近一个月就增加了16位看房客户，而有11户都是在商住限购后集中看房。

“5月初报价是275万元，现在涨到280万元了，这个月二手商住房基本都在涨。”链家地产马驹桥地区门店经纪人刘浩（化名）说，合生世界村涨得较少，每平方米抬了一千，总价得涨了10万元左右；而位置和项目较好的星际悦城涨得较多，每平方米抬了两千多了，总价就更高了。

税费奇高投资须谨慎

看房场面虽然热闹，但这些二手商住房成交并不容易。一位房屋中介负责人向记者道出了其中的秘密：看房人很多都是被网站或客户端上首付款信息给“骗”了。

目前，商业房产项目贷款首付比例要求至少50%，各家中介在房屋信息上也都会按50%的最低首付来标注。记者通过链家地产客户端看到，河和居那套41平方米的二手“商住两用房”标价为190万元，而首付款一栏则标为95万元，月供为5042元。

“很多人是奔95万元的低首付来的，但跟实际情况是两码事儿。”这位中介负责人提醒，区别于普通的二手住宅，二手商业项目在交易环节缴纳的税费较多。以这套原值45万元、现售价190万元的二手商住房为例：如果首付95万元、贷款95万元，在缴纳190万元的购房款外，还需要缴纳差额5%左右的增值税、差额30%－60%的土地增值税、差额20%的个税、网签价3%的契税、网签价千分之一的印花税。

照此计算，在以190万元的价格成交并首付50%、贷款50%时，需要缴纳7.25万元的增值税、至少43.5万元的土地增值税、29万元的个税、 5.7万元的契税、1450元的印花税。由于二手房实际交易中一般都是买房人承担税费，因此买房人除了承担190万元的房屋价格后，还需要缴纳 85.595万元的税费。

“不过，只要你多交首付，就能尽量避掉税费。”在中介眼中，买房人若能全款买房，那就能以45万元原值作为网签价格，而实际成交付款价格则还是190 万元。这样一来，房子的成交差额就是“0”，那么增值税、土地增值税、个税就能自然避开，只需要缴纳5.7万元的契税、1450元的印花税。

“对于商住产品的青睐，一是刚需，二是投资。”业内人士分析，住宅长期限购的背景下，消费者对于房产类的投资需求更多注入了商住市场；而低总价的商住产品也吸引了大量首次置业的刚需类客群。但不可避免的是，商住产品存在着如上所述的税费高，甚至是后期水电费、物业费用高的问题。“从长远来看，由于商住市场充足的供应量以及被严格限购，均价也较难出现大幅上涨。”上述人士提醒，对商住两用房的投资升值空间，消费者要有理性判断。