国务院发文力推“商改租” 盘活商用房或遇落实难题
住房租赁市场再迎政策利好。6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称《意见》），《意见》中列出18条详细意见，从六大方面对住房租赁市场给出具体发展要求，其中最受关注的是第十二条关于“商业用房可改为租赁住房”的意见。
此前的5月4日，国务院常务会议提出“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”，5月6日，在国务院政策吹风会上，中国住房和城乡建设部副部长陆克华再度强调，并详解了这一说法。
业内人士在接受经济导报记者采访时表示，此次国务院出台的多项措施，尤其是将商业用房改建租赁住房，有望让不少空置的房屋进一步盘活，尤其是一些城市空置的商业空间可以被灵活运用，使其具备住宿功能，增加居住用房的供应，满足租赁消费的同时有望抑制租赁价格快速上行。
不过，业内人士也表示，已建好商业用房如办公楼可改成公寓，但面临不少技术问题，是否能够得到开发商或者投资机构积极响应存在不确定性。
商用房库存过剩
在楼市“去库存”的大环境下，房地产库存结构性问题渐渐浮出水面。根据多家机构的统计，与住宅面临的高库存相比，我国商业地产的库存情况更为令人担忧。
RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，截至2015年12月，全国写字楼平均空置率18%，商业营业用房空置率高达30%，足以反映其过剩程度。
5月初，高盛的一份报告指出，从全国范围来看，中国房地产的去库存仅完成了1/3左右。中国总体库存水平依然很高，尤其在低线城市以及商业和写字楼地产，后者可能需要10年时间才能消化潜在供给。据世邦魏理仕相关分析师预计，2016年底全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%，约1530万平方米。
面对高库存压力，商业用房改为租赁住房，或许为一剂良药。《意见》指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
同时，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
同策咨询研究部总监张宏伟对导报记者表示：“对于商办物业来讲，由于水电、税费等的减免，商办物业经改造后也可以进入租赁市场，这也有助于盘活存量商办物业，解决商办市场库存问题。”
“住宅用地一方面出让较少，同时相较于商业用地的地价而言价格会高出很多，这也是造成住宅高房价的原因之一。如果将商业用地改性或者商业用房改变用途后出租，由机构统一管理，这样会缓解住房压力。”全国工商联房地产商会会长聂梅生说。
政策落地难
公寓租赁市场这片蓝海究竟有多大？数据显示，目前，我国有2.53亿流动人口，占人口总量的17.2%，他们中大部分都需要租房，急剧增长的市场需求，预示着出租公寓行业未来的发展空间极大。
《意见》在传达政府完善租赁市场态度的同时，是否能为库存高企的商业地产带来曙光？
业内人士表示，商改租能否带来利好此时下定论还为时尚早。公寓租赁市场必须面对的现实是盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等问题。“更多的开发商会选择出售，只有一部分闲置写字楼、或者去化不畅的公寓才会选择出租。”
河南王牌企划有限公司董事长上官同君表示，如果把房子改为租赁运营，企业收益远远比不上将房屋一次性出售，而且目前很多运营的商业、公租房等项目都是亏损的。“个人认为，让开发商持有房屋改售为租，积极性不大。惟一可行的是，刺激有购房投资需求的人群，通过税收等优惠政策，鼓励个人购买租赁住房用于出租，这样才能大规模去库存，也可以引导个人投资需求合理释放。”
除此之外，“商改租”还面临结构改造、配套不完善等问题。
值得注意的是，《意见》鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（RE-ITs）试点。
“证券化的模式下，能够一次性回笼租金，以满足此类开发商的资金回笼需求。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次国务院住房租赁政策，顺应住房市场改革的需求，为后续租赁市场的健康发展提供了原则性的指导。后续包括各大部委、地方政府、企业、消费者和投资者等将基于此类政策精神而积极落实，进而会有更多细化的政策和相应策略出现。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫也表示：“未来商业地产发展的方向就是转型与证券化及商改住，否则商业地产无法突破现在的困境。”
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