美国REITs：改写美国的神来之笔
William夫妇都是佛蒙特州的某所大学教授，几年前他们离开学校开始了环球旅行。
一年前William夫妇来到了中国，很快被这里的一切所吸引，于是他们租下了上海静安区的一套公寓，准备慢慢品味这个古老而又现代的国度。
William夫妇这种说走就走的生活方式，在中国往往被诠释为有钱任性的土豪式生活。
但事实上，美国的大学教授不过属于普通中产阶层，William夫妇之所以能放下工作享受生活，最大的保障来源于占据他们所有理财投资产品三分之一的各种REITs产品。
渗透了美国人生活方方面面
REITs即房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写。它是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行资产投资经营管理，并将综合投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
1960年9月14日，美国总统艾森豪威尔签署REITs法案的时候，美国国会决定创建房地产基金让所有的美国投资者都可以有机会投资大型的综合房地产项目。后来有人用前卫流行艺术大师安迪维奥的一句话形容近半个世纪来，为这个伟大创意而前赴后继的美国公民、公司和决策者。有句话说“人们总说时间改变了所有事物，实际上，人们自己也在改变所有的事物”。正是这些人的努力，让一个曾经默默无闻的投资领域变成了一个飞速发展并且受到众多机构和个人投资者追捧的投资产品。从一个最初诞生不被理解的新生事物，到如今改变着几乎全球主要发达国家及发展中国家的商业版图的产品，REITs几乎直接或者间接地渗透了美国人生活的方方面面。
REITs在美国已经有近半个世纪的历史，目前市场发展已经非常成熟。在上世纪90年代时，迎来了迅猛发展的机会。目前是全球第一大REITs市场，总共拥有225只REITs产品，这些REITs管理的资产超过18000亿美元。和其他的投资产品相比，美国REITs提供了一个稳健而较高的收益，跑赢了美国主要的市场指数，因此越来越受到投资者的青睐。截至2015年8月31日，美国REITs总市值超过8780亿美元，占全球REITs总市值的60%。
当年在美国，除了REITs法案通过国会审批之外，另一个对美国房地产行业后来发展起到至关重要影响的机构也成立了，该机构是国家房地产投资联盟，也就是后来美国房地产投资信托基金协会（NAREIT）的前身。协会已经成为行业的代表和在投资者面前的发言人。Monmouth 房地产投资公司主席Eugene W. Landy曾感叹道：“在NAREIT的帮助下，该行业更加现代化,如果没有现代化我们不可能取得今天的成绩。整个行业已经从最初的私人拥有的信托形式发展到今天的上市公司。”
在随后的五年时间里，尽管先后成立的REITs并不多，因为受1962年股票市场的大幅下跌影响，只有四五个，但因为一开始美国的信托机构和立法机构就非常努力让其顺利发展，其中一只REITs就成功于1956年6月在美国纽交所挂牌。
由于房地产行业在美国发展得非常的专业和全面，写字楼、商业用房、土地、住宅、公寓、别墅等各类房地产均具有自己相对独立的发展态势，对经营管理所提出的要求也不一样，而且房地产具有极强的地域性特点，因此，各种细分的信托投资越来越多。
美国REITs协会（NAREIT）根据具体的房地产类型，把REITs随后进行了详细的分类。目前大概为：工业/办公类、零售类、住宅类、多样类、住宿/度假类、医疗保健类、自用仓储类、特殊类和抵押类等。每只REITs旗下都有非常合理的资产组合，比如美国最大的零售地产REITs西蒙，其旗下有四种不同的产品平台，包括远郊、近郊、大都会区和社区的不同零售物业类型。医疗REITs的龙头HCP旗下物业就包括了医院、养老院、专业护理机构、生命科学院和医疗办公大楼五种不同产品。除了商业、住宅、工业、写字楼等主流的REITs之外，美国人还常常别出心裁，将一些意想不到的资产打包成REITs上市。比如森林、高尔夫球场、学生宿舍、停车场等。最近几年甚至连监狱都在纳入考虑范围。可以说，现在的REITs几乎已经渗透进美国人生活的方方面面。
让公众分享房地产市场红利
REITs在美国的迅猛发展，原因有很多。华尔街的著名投资人每当说起REITs，语气里无不充满着骄傲和惊喜。REITs在美国的快速发展，以及越来越成熟，离不开美国社会特定的文化以及法律的保驾护航。William夫妇虽然是MBA商学院的教授，对商业社会也有着非常专业和深入的研究，但是美国人的天性里面更喜欢把专业的事交给专业的人去做，REITs就非常符合这一点。可以说，相当大一部分的美国人对REITs这种信托产品有非常好的印象。
一洋之隔的中国人也非常热衷于房产投资，但是又和美国人有着天然的区别。我们很少听见谁说他投了国贸，买下过万达广场。而美国人在谈论起房产投资的时候，对于投资政府办公大楼和监狱并不觉得奇怪。这和REITs这种信托产品的运作方式有着紧密的关系。
目前在美国有两种运作方式。一种是私募，一种类似于股票。前者主要是由特殊目的的载体公司（SPV）向投资者发行收益凭证，将所有募集的资金投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营属性的物业所产生的现金流向投资者还本归息。而类似股票运营方式的这种REITs是原来物业发展商将旗下的部分或者全部经营性物业资产打包设立专业的信托产品，以其收益如租金、按揭利息等作为标的，均等分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。而从横向上来说，也就是投资方来说，又分为权益型、抵押型或者混合型的REITs。
总之正是这些种类繁多让产权单位的专一变成简单的证券交易，尽管其核心都是将不动产转变成为可以流动的证券资产。这一点对于投资者和资产方来说都有好处，那就是投资者可以在无法承受风险的时候，利用证券属性随时套现避险，而资产方因为投资来自公众，相对来说风险也在下降，资金流变得比较稳定。使得这种投资理财的方式受到了大批人群的欢迎。
然而并不是说REITs在美国的发展一帆风顺，和其他信托产品相比，REITs先后也曾受股票市场和美国房地产市场低迷的影响。但是庆幸的是，华尔街的信托公司以及相关的法律机构并没有轻易放弃这项金融创新，相反他们在每一次REITs发展的瓶颈期都致力于做出卓越的贡献，使得REITs每一次在美国国内经济低迷的时候，都迸发出了强大的生命力。
其中税制改革是让REITs焕发强大生命力最重要的一环。1989-1990年初，房地产市场低靡，使REITs的回报大受影响。此后，REITs行业迎来了又一次显著的复苏。1990-1995年期间，REITs回报指数上涨了149%，市值从440亿美元猛增到970亿美元，数目从117家增加到223家。除了较低的物业价格加快了REITs复苏，在此期间的若干其他因素也对REITs的增长做出了巨大的贡献。首先，《1993年综合预算调整法》改变了养老基金对REITs投资股权方面的要求，该法允许养老基金按其基金所有者数目来计算投资人数，以避免违背最少股东要求和“5/50规则”。其次，伞形合伙REITs的结构创新，这种结构在获得税收优惠的同时，最大可能保留了经营管理上的灵活性，促进了房地产的证券化，并为私有房地产纳入REITs提供了内在动力。再次，专门从事特定房地产类型投资的REITs的数量不断增大，减少了顾问公司的聘用，增大内部专业化管理，提高经营绩效。
20世纪80年代通过税法补充条款，允许REITs进行自我内部资产管理，并提供物业管理、维修等增值业务、逐渐扩大其经营范围。这让原本已经有避税诱惑的REITs从产业链横向上进行了一次延伸，扩大了规模。其中《1997年纳税者减免法》和1999年的《REIT现代化法》大大降低了REITs享受税收优惠的要求，进一步增强了REITs在市场中的竞争力。到2005年底，美国市场上共有REITs197家，总市值增长到3306.91亿美元。直到今天，REITs在美国依然在不断完善和发展中，随时适应着新的商业社会运作规则，发挥着其他信托基金难以替代的理财优势，吸引着美国公众和商业社会的极大兴趣。
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