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土地熔断机制弊端凸显

https://www.biud.com.cn 2016年07月12日08:06 家居装修知识网

7月8日下午，南京集中出让10幅地块，其中8幅为住宅地，均设定了最高限价。除了超过40家房企参与抢地之外，更奇葩的是，8幅限价地块，最终7幅因熔断终止出让。现场主持人则激动地说：“大家举牌慢一点，电脑反应跟不上，只要在南京，大家都有地拿。希望不要熔断，这样对大家都好，不要逼政府出政策。”

土地熔断机制是奇葩政策。南京政府推出该政策的表面理由，是为了控制楼市价格过快上涨，抑制过热土地市场，以落实房价、地价“双控”的任务。也就是说，这是南京市政府通过土地熔断机制，在试图人为操控房价和地价，把楼市走势完全掌控在政府手里。

今年4月，南京市发改委明确提出开发商申报房价年化涨幅设定在8%至12%之间，意味着南京市政府可容忍的房价今年最高涨幅为12%，超过的话就要遭到政策性打压。5月份又出台土地出让最高限价办法，就是所谓的土地熔断机制，想控制住土地拍卖价格。

可是，这些政策并没有拉住南京房价的脱缰之势。据多家机构数据显示，南京房价连续几个月位列全国房价涨幅前三名，另中国指数研究院数据显示，南京今年上半年土地出让金779.7亿，位列全国城市第二位，同比上涨203%，土地平均溢价率超过90%，部分区域出现“面粉贵过面包”的现象。

从这些情况不难明白为什么开发商不顾土地熔断机制的限制，也要高价抢拍土地。在楼市上涨阶段，政府限制土地价格、房价上涨，实际上是在替开发商提前锁定利润空间，拿到土地就是赚到，不抢才怪了。而且，南京市土地熔断机制推出以来，已经多次出现土地熔断现象，只是8日出现的7幅土地熔断，创下了熔断记录，亦充分暴露出该机制存在的弊端，不仅无法达到限地价目的，反而因人为控制价格的因素，扰乱了土地拍卖市场规律。

土地拍卖遵循的是价高者得原则，而熔断机制却限制了价格高度，扭曲了真实的市场供需状况，加剧楼市价格上涨预期，令民众更加恐慌不安。决定楼市走势的主要因素，就是土地供应量和楼盘入市量，如果真的想控制房价、地价，就应该加大土地供应量，满足开发商的买地需求，而非限制土地最高价和房价涨幅，可见，这一错误政策需要纠正。

政府应摆脱过度干预楼市的做法，不要总是出台各种调控政策，令楼市陷入行政指挥的困境。地方政府长期受益于土地财政，难以容忍楼市萧条的状况，又受到控制房价过快上涨的任务压力，频繁出台各种调控政策，态度左右摇摆不定，导致房地产市场一直未能有效调整。在这样的政策环境下，市场自主调节失灵，淘汰机制无法发挥，很难实现去库存的目标。