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世联行20亿入局长租公寓后房地产时代资产管理拷问

https://www.biud.com.cn 2016年07月18日07:44 家居装修知识网

资本的追逐、政策的扶持，这种背景下，长租公寓被房地产从业者们视作蓝海显得理所应当。“长租公寓本质上是一种资产管理。”万科高级副总裁谭华杰如此认为。而对于入局的大型房地产品牌来说，如何做资产管理，则是关乎盈利、关乎未来的问题。

一年多试水以后，世联行终于宣布了其大规模入局长租公寓的计划。

7月10日，世联行公告称，拟以7.01元/股的价格非公开发行不超过2.85亿股，募集资金总额不超过20亿元，投入长租公寓建设项目。

多家券商、投行机构在世联行此番动作后，纷纷给出了不错的评级。世联行股价近日的表现也颇为亮眼，7月14日，世联行涨9.98%报9.04元，封在了涨停板。

资本的追逐、政策的扶持，这种背景下，长租公寓被房地产从业者们视作蓝海显得理所应当。如今像万科、招商这样的大开发商，或者是链家、世联行这样的大型代理商机构，也开始深耕这一领域。

“长租公寓本质上是一种资产管理。”万科高级副总裁谭华杰如此认为。而对于入局的大型房地产品牌来说，如何做资产管理，则是关乎盈利、关乎未来的问题。在这个问题上，世联行董事长陈劲松有着清晰的规划。

世联行20亿入局

世联行透露，公司拟通过本项目在一线、二线城市采用租赁方式建设13万间长租公寓，通过“房屋托管+标准装修+管理服务”模式，达到整合个人房源“化零为整”，直击传统租房模式痛点。

在长租公寓领域，13万间算是不小的规模。以万科为例，这家房企龙头在长租公寓领域的目标是，在2017年拥有15万间公寓。

世联行近年来在这一领域早已有所布局。旗下目前有为年轻白领打造的红璞青年公寓；通过投资4000万控股高端长租公寓龙头晟曜行，进军中高端长租公寓市场。其中红璞公寓还细分为红璞礼遇、红璞假日、红璞youth三种定位，主要针对年轻租户。

世联行红璞公寓系的掌门人甘伟也曾经公开表示，虽然暂时还不知道长租公寓的盈利点在哪里，盈利模式是怎么样，虽然现在进入可能赔钱，但是知道长租公寓未来是方向，就依然要上。

数据显示，2016年第一季度，世联行创新业务营业收入同比增长39.5%至11.5亿元，其中资产管理服务增长49.7%至1.9亿元，金融服务增长37.8%至1.3亿元。

多家券商机构对世联行此举给出了较高评级。安信证券分析师陈天诚指出，本次投资项目预计可实现年营业收入 23.4亿，净利润 2.75亿，分别约占上市公司2015年财务数字的49.7%和50.6%，项目内部收益率达14.69%。长期来看，有望持续增厚业绩，维持买入评级，目标价为14元。

海通证券分析师涂力磊等表示，长租公寓是政策支持的方向，且项目潜在盈利能力丰厚，根据测算项目的投资回收期为6.01年。加之世联行在长租公寓领域已积累丰富经验，并持有“红璞公寓”等品牌，因此给出“买入”评级。

涉足长租公寓仅仅是世联行在资产管理领域的动作之一。其最新公告还披露了一项长租基金投资计划，对准的是上海商业物业市场。该有限合伙型基金名为上海腾赋有限合伙基金，是世联行首个长租类基金，投资模式为世联行旗下子公司世联投资发起设立一只3100万元规模的基金，作为GP只出资100万元，关联方世联先锋与非关联方上海春根创投公司各出资1500万元。该基金拟通过直接或间接投资目标公司的方式取得上海市核心区域商业物业的长期租赁权益等，扩张存量物业投资。

东方证券分析师竺劲称，长租公寓市场空间大，预计行业年租金可达1484亿元。长租公寓是世联行大资管业务板块中的重要组成部分，公司在长租公寓领域拥有“红璞公寓”的品牌和管理经验，后续将大力扩张。

如何做资产管理？

“我们要做大资产管理的平台。”这是世联行董事长陈劲松的目标。但是如何做好这个平台？陈劲松指出，将会做三件事，来进入存量资产服务领域。

实际上，世联行的资产管理转型在提出“祥云战略”之时就已经奠定了基础。彼时，世联提出了三大发展方向，即进入存量市场、扩大交易入口份额和深化用户服务。

而根据陈劲松最新的思考，要做资产管理平台，第一件事是，跨界做房地产金融。陈劲松认为，这是有门槛的业务，必须具备强大的产品开发能力和风控能力，而世联行在这方面具有优势。“我们上半年金融势头很好，光‘家圆云贷’就放出去了1.5万笔。”

实际上，进入资产管理领域、地产跨界金融的模式风头正劲。包括恒大、绿地以及万达等在内的开发商，纷纷涉水金融领域，这个行业也正逐渐从“开发时代”进入“金融时代”。

世联行做的第二件事是房地产信托投资基金（REITs）。陈劲松称，这件事使得买房人将不再是要买一栋楼，而是买到一个份额。世联将通过发行基金，然后收基金管理费来获得稳定收入。“在日本、美国、英国REITs公司的市值都比开发商大，我们未来会学习CBRE世邦魏理仕。”

未来，REITs被市场公认为做长租公寓的可行模式之一。克而瑞研究中心分析师蔡建林指出，目前市场上长租公寓的运营商众多，主要面向都市白领，尽管出租价格并不低，却都实现了较高出租率，甚至有的长租公寓已经租满，排队预约者甚多。长租公寓有稳定的现金流，具备证券化条件。

克尔瑞分析师房玲也认为，长租公寓产生稳定的租金收入可以带来可观现金流，也较易实现资产证券化，便于企业进行资本运作。

谭华杰更是直指，未来最理想的资产持有人应该是REITs。他认为长租公寓企业可以结成联盟，并以联盟的形式成立一家合资公司，最后各自所占份额可以视各自的规模和盈利价值来定。

世联行要做的第三件事，是做“房屋的管家”。陈劲松指出，其旗下的红璞主要做存量房盘活，由于存量市场有较多冗余，红璞就通过把这部分存量物业包装成酒店客房，租给游客。

而世联行旗下另一个平台小样社区则是涵盖了小样OFFICE、小样公寓、小样餐厅、小样市集、小样课堂、小样演播厅等元素为一体的大型综合体。这个平台依然通过轻资产模式运营。陈劲松强调，世联扮演的角色不是开发商也不是“二房东”，是运营方。“对方提供盖好的楼，由我们来把它改造成‘小样’，再把经营管理服务也交给我们做，世联赚的是服务费。”

　　而作为目前国内最大的物业资产管理平台晟曜行，陈劲松的愿景同样是着眼于“服务”。“中国有那么多高净值家庭，未来最需要的就是服务。他们希望有专业的人去给他们的房子做保值、增值等工作。我们在上海已经进入了50个高档社区，接下来会在全国铺开干。”